市場就是這樣，僧多粥少，一些運(yùn)作不佳的中介機(jī)構(gòu)終究會(huì)被淘汰，我們能做的就是加強(qiáng)自身的實(shí)力。當(dāng)政策趨緊的時(shí)候，正是整個(gè)市場規(guī)整的時(shí)候，這未必是一件壞事。　

     繼2006年7月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”之后，國家發(fā)改委和商務(wù)部近日公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》，新增限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

　　與2002年和2004年版的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》相比，2007版在房地產(chǎn)領(lǐng)域開始向外資收緊。新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》規(guī)定，從2007年12月1日起，外資將不再鼓勵(lì)進(jìn)入普通住宅的開發(fā)建設(shè)，同時(shí)外資被限制進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場交易(存量房交易)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

　　其實(shí)，為積極促進(jìn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在2002年和2004年的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，都鼓勵(lì)外資對國內(nèi)普通住宅的開發(fā)建設(shè)。而在限制范圍上，也一直鎖定在土地成片開發(fā)(限于合資、合作)，高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營上。

　　有業(yè)內(nèi)認(rèn)識(shí)表示，目前國內(nèi)資金明顯流動(dòng)性過剩，開發(fā)建設(shè)普通住宅的國內(nèi)資金已足夠充裕，這是政府一直“限外”的背景。

　　2006年7月，六部委出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》。在該意見中，禁止投資者以境外直接持有中國物業(yè)的方式投資中國房地產(chǎn)，堵住外資以股權(quán)投資直接向國內(nèi)投資。同時(shí)規(guī)定境外人士只有在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過1年，才可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，但不得購買非自用、非自住商品房。

　　然而，這一“限外令”并沒有有效堵住境外熱錢的涌入，很多外資購房人把眼光轉(zhuǎn)向了二手房市場。統(tǒng)計(jì)顯示，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格前三季度上漲6.6%。

　　新的“限外令”，在擔(dān)心防止外資通過中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域方面，是有合理性的。目前相關(guān)細(xì)則還沒有正式出臺(tái)，記者就“限外令”對二手中介的影響采訪了香港中原集團(tuán)董事局主席施永青。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：在您看來，外資(含港資)對國內(nèi)房價(jià)上漲到底起到了多大的作用？而外商在房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的投資，是否是促成當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的原因之一？

　　施永青：首先，一個(gè)市場里面，有資金進(jìn)來，它的需求當(dāng)然增加了；如果不允許資金進(jìn)來，需求相應(yīng)就小了，對價(jià)格的影響就會(huì)小了。中原在國內(nèi)20多個(gè)城市有分行，我們的客人除了深圳之外，90%以上都是本地人。深圳因?yàn)榭拷愀郏蜁?huì)有不少香港的投資者過來投資。當(dāng)年我們做的很多都是普通的住宅，國內(nèi)的購房者會(huì)比較多，一些寫字樓、一些大的地產(chǎn)投資中，就會(huì)有一些國外的資金來做投資。

　　這種投資產(chǎn)生的心理因素比較大，尤其是通過報(bào)紙作為新聞來報(bào)道，大家就會(huì)覺得，外國人都來買了，尤其是他們很多時(shí)候出的價(jià)錢成為一種指標(biāo)，在心理上的影響是比較大的。所以很容易給人一種印象，就是外來資金把中國的房地產(chǎn)炒起來了。但是這些資金占整個(gè)投資的比例其實(shí)還是比較小的。我相信比較多的投資在北京、上海、深圳這些大的城市，其它地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源還是本地的。

　　具體分析，是因?yàn)檫@幾年中國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，資金積累得比較快，中國人和以前不同，以前是生產(chǎn)出來的大部分都消費(fèi)掉了，剩下來的不多?，F(xiàn)在生產(chǎn)的更多，除去消耗掉的那部分，會(huì)有一部分能剩下來，改革開放當(dāng)時(shí)是鼓勵(lì)他們把這些剩余的錢儲(chǔ)存起來，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)存款利息低，通貨膨脹又高，不如早點(diǎn)把錢做投資。這個(gè)趨勢很明顯，一二十年的積累一下子都涌入資本市場，所以才造成現(xiàn)在的資產(chǎn)價(jià)值上升，其實(shí)外來資金與這部分資金相比，應(yīng)該比例不大。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：此次“限外”是否會(huì)對中原在國內(nèi)的業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響？

　　施永青：這個(gè)影響當(dāng)然是有的。我覺得，影響最大的應(yīng)該是深圳市場。因?yàn)閲以试S香港人在內(nèi)地置業(yè)用于自住，所以深圳有很多香港投資客，現(xiàn)在“限外”影響不大。但是，商業(yè)項(xiàng)目會(huì)比較麻煩一些，“限外令”出來之后，地方政府對外資投資寫字樓、店鋪會(huì)有更嚴(yán)格的把控，我們這一部分的市場受“限外令”的影響會(huì)比較大。我相信對樓價(jià)也會(huì)有一定的影響。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：中原本身會(huì)做怎樣的調(diào)整來應(yīng)對此次“限外”？

　　施永青：大家都知道，我向來管理的方法是“無為而治”，我不會(huì)預(yù)先去調(diào)整，如果生意沒了，自然就該關(guān)門倒閉。分店如能還能盈利，自然就能生存下去。如果說調(diào)整，我覺得主要就是根據(jù)市場來調(diào)整規(guī)模，適應(yīng)市場的就保留，不能適應(yīng)的就淘汰。通過減少經(jīng)營不好的分店，然后增強(qiáng)員工在激烈競爭中的生存能力，這對我們也未必是壞事。所以我不主張做出什么調(diào)整，我只是會(huì)提點(diǎn)我的員工，你們現(xiàn)在最重要的競爭力是什么，如果你們的競爭力強(qiáng)，其它人就被淘汰。市場就是這樣，僧多粥少，一些運(yùn)作不佳的中介機(jī)構(gòu)終究會(huì)被淘汰，我們能做的就是加強(qiáng)自身的實(shí)力。當(dāng)政策趨緊的時(shí)候，正是整個(gè)市場規(guī)整的時(shí)候，這未必是一件壞事。

　　市場規(guī)范需要政府管理能力的提高，在一個(gè)混亂的市場中，可能會(huì)有很多不規(guī)范的行為來擾亂正常的市場秩序?，F(xiàn)在政府限制外資來進(jìn)入，整個(gè)市場的交投量就會(huì)減小，減少之后就有一部分人生存不了?，F(xiàn)在市場不是分配的，比如說市場小了30%，每間公司就會(huì)減少30%嗎？實(shí)際不是這樣，市場減少30%并不意味著每個(gè)公司都會(huì)減少30%，競爭力強(qiáng)的企業(yè)就能生存下來。

　　所以總的說來，我并不會(huì)做什么調(diào)整，這是一個(gè)市場逐漸挑選的過程?，F(xiàn)在生意少了是很正常的，因?yàn)橄拗屏速I賣，交易量就會(huì)小，現(xiàn)在購房貸款緊縮，第二次置業(yè)又困難了，投資回報(bào)將會(huì)降低。這樣國內(nèi)的資金也可能不會(huì)投資了，境外資金進(jìn)來的原因是價(jià)格上升的吸引，利潤的吸引，這是資本逐利的天性。如果市場預(yù)期樓價(jià)不漲了，國內(nèi)的資金都可能抽走，何談國外的資金。如果說我們公司要做調(diào)整，可能更多會(huì)要看公司各方面能力與競爭對手的優(yōu)劣。如果生存能力差的，可能市場調(diào)整20%就會(huì)倒閉了。如果生存能力強(qiáng)的，市場調(diào)整20%就是在調(diào)整其它的公司。

　　生存意志是本體所固有的。每一個(gè)員工都要生存，每一個(gè)分公司都有生存，他們就會(huì)自己去想辦法。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您如何看待國內(nèi)中介二手市場及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的市場規(guī)范及市場秩序問題。

　　施永青：在房地產(chǎn)過熱的情況下，我們中原一直都是不參與炒賣的，反而是國內(nèi)的一些代理會(huì)參加炒賣，我們沒有對市場過熱有推波助瀾。但是如果樓價(jià)下跌的話，這些參與炒賣的經(jīng)紀(jì)生存就會(huì)更困難，他們以前傭金數(shù)額不夠，要靠炒賣樓盤才能支持公司生存。如果一旦炒賣樓盤不但沒有利潤，反而會(huì)帶來虧損的話，對這批公司的影響就會(huì)比較大。

　　另外，國內(nèi)有一些比較大的代理公司，在香港上市、在美國上市。上市之后它們就有了資金，不過中介代理行業(yè)單有錢是沒有用的，他們有了錢，就會(huì)去收購或是擴(kuò)張分公司，但是這種擴(kuò)充可能和他們公司的管理能力，經(jīng)營能力不配合，造成它們可能因?yàn)檫^度擴(kuò)張引來更大的問題。我們知道，收購在國際上成功的例子是很少的，收購回來的大部分都是浪費(fèi)的。所以上市之后帶來的好處就是手頭有了一筆錢，壞處則是錢太多會(huì)亂用，亂投資，這是現(xiàn)在一些大行的困境。

　　現(xiàn)在中國政府對中介代理的資金管理上開始縮緊，對中介機(jī)構(gòu)挪用客戶資金的行為也嚴(yán)控，但是現(xiàn)在還只是剛開始，還沒有全部到位，因?yàn)榈胤秸矒?dān)心執(zhí)行太硬會(huì)把一些代理逼上絕路，這些中介沒有能力還款，可能會(huì)讓交定金的購房者產(chǎn)生不穩(wěn)定。政府的困境在于又知道出了問題，又不敢認(rèn)真去處理問題。如果現(xiàn)在的房價(jià)因?yàn)橹醒氲?ldquo;限外”政策或是稅率政策而開始降低，那些挪用客戶定金去投資的公司就會(huì)出問題。所以中央現(xiàn)在政策收緊，短期來說會(huì)逼退一批人，他們會(huì)用一些不正規(guī)的手段來逃離，長遠(yuǎn)來看，還是會(huì)淘汰掉一些經(jīng)營不良的中介，改善市場結(jié)構(gòu)。

　　現(xiàn)在的市場情況就是很多小公司關(guān)門，一些大公司也開始關(guān)閉分行，而一些上市的公司仍然還有能力收購。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：“限外”會(huì)是當(dāng)前中國房地產(chǎn)中介及二手市場的核心問題嗎？

　　施永青：核心問題談不上，不過限外減少了資金流動(dòng)的程度，對壓抑樓價(jià)會(huì)有一定的幫助。但是現(xiàn)在一個(gè)問題就是，中國內(nèi)地的資金積累太多，資金沒法流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)在整個(gè)世界的一個(gè)共狀，就是資金積累的速度大于新增的需求的速度。需求小，資金多，資金就沒法流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去。就比如說溫州人，他們生產(chǎn)的打火機(jī)已經(jīng)占了整個(gè)市場的90%以上，那他們就不會(huì)在投資在打火機(jī)生產(chǎn)上，而是轉(zhuǎn)而投資其它。

　　現(xiàn)在國內(nèi)的分配制度也有問題，貧富差距正在加大。一個(gè)簡單的道理，窮人什么都沒有，很多東西都想買，他就有新生的需求；而富人什么都有了，他占有大量的錢，根本也沒有其它的需求了。所以富人的錢還是會(huì)流到股市，樓市。如果不想這些閑置的錢流到股市樓市，那就要增加新的投資工具，或者把資金流到國外去，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場才會(huì)冷靜下來。

　　現(xiàn)在A股的市值比H股的市值將要高一倍，中國石油在香港才買16塊左右一股，在內(nèi)地可能要40元一股。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況，就是因?yàn)閲鴥?nèi)的資金被政策攔起來，這些資金就如水庫里面的水，越積越多，股票價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格就難免上升。