有媒體報(bào)道，國(guó)家發(fā)展改革委和商務(wù)部日前聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》，2007年12月1日起施行；并稱此次調(diào)整將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列，同時(shí)對(duì)外資進(jìn)入服務(wù)業(yè)、資源金屬業(yè)進(jìn)行大幅度限制。有幾家媒體也根據(jù)這樣的報(bào)道對(duì)我作過(guò)相關(guān)采訪，如果是對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全面限制和禁止，我當(dāng)然是認(rèn)為不妥的，甚至覺(jué)得是改革開(kāi)放政策開(kāi)倒車，是一種“斬腳趾避沙蟲(chóng)”的因噎廢食般的行為；也對(duì)此發(fā)表了一些觀點(diǎn)和看法，認(rèn)為此舉會(huì)對(duì)引進(jìn)外資和改革開(kāi)放格局產(chǎn)生一定影響。

　　媒體對(duì)房地產(chǎn)限外過(guò)度敏感和小題大做

　　但當(dāng)觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)約我寫(xiě)一篇有關(guān)限外令的評(píng)論文章，我仔細(xì)研究和比較了外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄2004版和2007版之后，我覺(jué)得似乎媒體對(duì)房地產(chǎn)限外政策過(guò)于敏感，對(duì)政策的解讀帶有明顯的小題大做色彩。

　　例如：外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄2004版和2007版的限制外商投資房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容有兩點(diǎn)是一樣的：一是土地成片開(kāi)發(fā)(限于合資、合作)，二是高檔賓館、別墅、高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)；只有第三點(diǎn)大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)被改為：房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司；還有就是取消了鼓勵(lì)外商投資房地產(chǎn)普通住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的目錄。

　　我過(guò)去在廣州開(kāi)發(fā)區(qū)工作過(guò)多年，對(duì)外商投資政策比較熟悉和了解。實(shí)際上，不鼓勵(lì)并不等于限制和禁止，也就是說(shuō)外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)基本上是不受限制的，即使受到一些限制也是2004年就開(kāi)始執(zhí)行的了，只有一點(diǎn)除外，就是對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

　　但這后一條應(yīng)該不能解讀成對(duì)外商房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入限制行列，正確的解讀應(yīng)當(dāng)是：限制外商進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)交易行業(yè)和房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)行業(yè)。因?yàn)檫@個(gè)目錄是對(duì)指導(dǎo)項(xiàng)目審批的，而不是限制外商進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易的行為，兩者所對(duì)應(yīng)的概念和內(nèi)涵應(yīng)該是有所不同的。

　　而對(duì)于取消對(duì)外商投資普通住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的鼓勵(lì)，我覺(jué)得可能是近幾年各地外資進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域很多，但并沒(méi)有多少參與普通住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，而多數(shù)是涉足高檔住宅、賓館、寫(xiě)字樓和商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和投資。其實(shí)，原來(lái)這條鼓勵(lì)政策并沒(méi)有錯(cuò)，只是執(zhí)行有偏差，而且目前也的確沒(méi)有什么好的辦法促使房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)普通住宅。

　　房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入房?jī)r(jià)調(diào)整期和政策敏感期

　　為什么媒體會(huì)對(duì)限外令和近期出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策格外敏感呢？我認(rèn)為主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)過(guò)近幾年不斷的價(jià)格攀升和政策調(diào)控，無(wú)論是價(jià)格效應(yīng)還是政策效應(yīng)都已經(jīng)累積到難以負(fù)荷的程度，即使不再特別出臺(tái)專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，這個(gè)行業(yè)也會(huì)進(jìn)入調(diào)整階段；而加息和外商投資政策這些并不是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策變化，當(dāng)然也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)極為敏感和過(guò)敏的反應(yīng)。

　　之前出臺(tái)的提高二次房貸首付和利率的新政，是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)利用銀行按揭貸款投資行為的，也引起業(yè)界極大的震動(dòng)和反響。其實(shí)房貸新政不過(guò)是壓垮駱駝的最后那根稻草而已，這也從另一個(gè)方面表明房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入房?jī)r(jià)調(diào)整期和政策敏感期，以往越調(diào)越漲的現(xiàn)象和狀況已經(jīng)改變。

　　境外資金問(wèn)題及其影響值得重視和思考

　　我認(rèn)為，從這次所謂限外令引起強(qiáng)烈反響的現(xiàn)象的背景，可以看到有兩個(gè)問(wèn)題值得我們重視和思考：一個(gè)是境外資金問(wèn)題，一個(gè)是房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題。關(guān)于境外資金，最近有很多傳言，廣東省社科院黎友煥先生表示通過(guò)地下渠道流入國(guó)內(nèi)的境外資金規(guī)模約有2500-3000億美元；北師大鐘偉先生也表示他估計(jì)境外資金規(guī)模達(dá)5000億美元。

　　但我覺(jué)得他們這些推論和估計(jì)都沒(méi)有確切的依據(jù)，首先什么是地下渠道流入的境外資金就應(yīng)當(dāng)加以界定，其次既然是地下的又如何估計(jì)和掌握其規(guī)模，用什么手段和方法？其實(shí)，就是境內(nèi)居民儲(chǔ)蓄的規(guī)模就有十幾萬(wàn)億人民幣的規(guī)模，如果都進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)也不得了，但這種可能性很??；還有就是多家銀行和房企都在境外上市，其融資額算不算外資，如果算是算地下還是地上渠道？還有就是境外基金對(duì)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資和對(duì)房地產(chǎn)上市公司股份收購(gòu)，算不算在這幾千億美元之中，如果算那還有哪些是地上渠道？

　　我認(rèn)為，目前在國(guó)內(nèi)的境外資金大多并非是非法渠道進(jìn)入，而是通過(guò)境外上市、境外融資等多種渠道合法進(jìn)入的，甚至已經(jīng)是內(nèi)資、外資你中有我、我中有你，根本難以區(qū)分，比如港資企業(yè)、境外上市的銀行和房企、外資銀行和外國(guó)投資基金等。即便有一些非法的地下渠道流入的境外資金，也不敢輕易地投放在金額巨大的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

　　新政的推出要特別謹(jǐn)慎和小心

　　還有就是房地產(chǎn)調(diào)控政策問(wèn)題。近期的確不斷有新的政策出臺(tái)，但我覺(jué)得目前房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入房?jī)r(jià)調(diào)整期和政策敏感期，新政的推出要特別謹(jǐn)慎和小心，不宜過(guò)剛過(guò)強(qiáng)，不是迫不得已是不必要推出的。當(dāng)年亞洲金融風(fēng)暴時(shí)香港政府即使不推出每年發(fā)展8.5萬(wàn)居屋的計(jì)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受到嚴(yán)重沖擊，而8.5萬(wàn)計(jì)劃即使沒(méi)有實(shí)施還是要承擔(dān)導(dǎo)致樓市崩盤(pán)和難以復(fù)蘇的罪名。

　　我認(rèn)為，國(guó)家去年7月以來(lái)已經(jīng)對(duì)外資購(gòu)房和投資做出了許多限制，并加強(qiáng)了對(duì)外資的外匯管制，這些措施和政策如果執(zhí)行到位和落到實(shí)處，其實(shí)對(duì)外資購(gòu)房可以起到明顯的抑制作用。我覺(jué)得，我們不能因?yàn)橥赓Y對(duì)推高地價(jià)、房?jī)r(jià)起了一定的推波助瀾的作用，就采取嚴(yán)格的限制和禁止政策。

　　應(yīng)當(dāng)分別對(duì)待，其實(shí)在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域根本就沒(méi)有必要限制外資進(jìn)入，因?yàn)橥ㄟ^(guò)良性的開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)有利于打破壟斷格局、增加住宅供應(yīng)；而投資領(lǐng)域也應(yīng)當(dāng)細(xì)分商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場(chǎng)，即使住宅市場(chǎng)也應(yīng)當(dāng)細(xì)分為高檔住宅和普通住宅。還是應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)外資參與開(kāi)發(fā)普通住宅和投資商業(yè)地產(chǎn)，只要限制外資購(gòu)買普通住宅就行了。

　　當(dāng)然，國(guó)外投資機(jī)構(gòu)近幾年的確對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)地價(jià)和房?jī)r(jià)起了很大推波助瀾作用，但也不能將責(zé)任都?xì)w咎與外資的進(jìn)入，也應(yīng)當(dāng)檢討土地供應(yīng)體制和住房供應(yīng)體制存在的問(wèn)題。目前股市和樓市已經(jīng)處于高位和高危狀態(tài)，未來(lái)必然將要面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，政府和企業(yè)、外資和內(nèi)資都難以回避，應(yīng)當(dāng)居安思危、防患于未然，即使出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)也能同舟共濟(jì)、化險(xiǎn)為夷。