編者按：8月1日，仿佛在一夜之間深圳樓市成交量開始萎縮。有價(jià)無市開始成為市場的標(biāo)志性解讀。與以往不同的是，大多數(shù)人認(rèn)為銀行銀跟信貸緊縮可能威脅到了投資客與投機(jī)客們的投資空間。深圳二套房貸已經(jīng)全面停止，而一手房亦只發(fā)放60%。投資客們開始放下了捂住手中的資金。

　　緊接著深圳的是廣州，十一期間廣州市場成交量大量萎縮。各開發(fā)商開始推出打折，送實(shí)物等促銷手段，88折這樣的大幅折扣就在幾個(gè)月之前簡直是無法想像的。房地產(chǎn)界似乎形成的共識是，現(xiàn)在的房價(jià)明升暗降。

　　更為重要的是，市場對未來并不看好，比如說即將試點(diǎn)的“物業(yè)稅”等措施嚴(yán)重影響著市場的信心。

　　對于成交量的萎縮，開發(fā)商的打折，各方有著不同的看法。開發(fā)商們更多的認(rèn)為是市場的盤整，而中介機(jī)構(gòu)和協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)則認(rèn)為房價(jià)到了拐點(diǎn)。深圳房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長張文華甚至直言開發(fā)商目前已經(jīng)在降價(jià)。而廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同則認(rèn)為需求變得比較難以判斷起來，市場可能面臨著拐點(diǎn)。深圳眾廈實(shí)業(yè)董事長郭澍楠認(rèn)為市場可能會借此機(jī)會進(jìn)行調(diào)整，滿足中產(chǎn)階層的實(shí)用型住房可能成為未來市場的重點(diǎn)。

　　而深圳綠景集團(tuán)副總裁葉興安則認(rèn)為當(dāng)前開發(fā)商的融資能力與項(xiàng)目開發(fā)能力已經(jīng)不可同日而語，大多數(shù)開發(fā)商或許能夠支撐下去。深圳觀瀾湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理洪銘陽依然堅(jiān)持市場仍在盤整的觀點(diǎn)。

　　以下是觀點(diǎn)網(wǎng)對相關(guān)地產(chǎn)人士就當(dāng)前房價(jià)問題的采訪。

　　張文華：開發(fā)商在降價(jià)！

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：怎樣看待現(xiàn)在所謂的有價(jià)無市的情況以及銷售萎縮對開發(fā)商的影響？

　　張文華：宏觀調(diào)控一直以來在做組合的嘗試，以前的宏觀調(diào)控實(shí)際上起到了一定的作用。但金融調(diào)控可能比較有效的，不斷加息可能對，卡住二套房貸可能給市場帶來了一些不好的心理。但華南市場的流動(dòng)性資金還是非常過剩的，資金沒有太大的變化，只不過人們的預(yù)期受到了抑制。

　　現(xiàn)在的成交只有原來的20%-30%，可能現(xiàn)在有些一成都不到。這可能對開發(fā)商的經(jīng)營節(jié)奏，開發(fā)節(jié)奏，資金回籠可能會有影響。開發(fā)商的資金運(yùn)作可能還是比較窘迫的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：開發(fā)商會降價(jià)嗎？

　　張文華：現(xiàn)在開發(fā)商出現(xiàn)了以前一些傳統(tǒng)的手法，比如說打折啊，送裝修啊，這些都出現(xiàn)了。在三個(gè)月前這個(gè)是不可想象的，就是拿一個(gè)房號還要托人。現(xiàn)在出現(xiàn)了一些市場行為，多數(shù)開發(fā)商還是采取了過去的一些手法，包括現(xiàn)在創(chuàng)新了一些手法，來促銷他們的產(chǎn)品達(dá)到資金回籠，這樣才能給他整個(gè)經(jīng)營過程起到良性的作用。實(shí)際上是在降價(jià)。

　　現(xiàn)在一級市場又有回到過去傳統(tǒng)的營銷狀況當(dāng)中，這樣就說明賣方市場在向買房市場過度。這種持續(xù)階段可能會有一段時(shí)間，但是最終可能以開發(fā)商頂不住為最終結(jié)果?，F(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)開始行動(dòng)了，打折了，送實(shí)物，本身就是一些降價(jià)了?，F(xiàn)在已經(jīng)4個(gè)月了，一直成交量持續(xù)低迷，老百姓如果在持續(xù)觀望一個(gè)月兩個(gè)月，半年，開發(fā)商中介肯定頂不住了。只不過現(xiàn)在開發(fā)商和中介商還希望能夠會向以前一樣會有所反彈，但現(xiàn)在看來反彈的可能性不大。加上繼續(xù)加息及個(gè)稅征收等宏觀調(diào)控措施，那么開發(fā)和中介商肯定要通過降價(jià)來資金回籠。

　　資金回不來，欠建筑承包公司錢給不了，而且現(xiàn)在開發(fā)商不只是一個(gè)項(xiàng)目，要資金流動(dòng)就只有降價(jià)。

　　洪銘陽：只是市場盤整

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：怎樣看待現(xiàn)在的房市？

　　洪銘陽：政府不會把樓市打死的吧？我覺得現(xiàn)在應(yīng)該是一個(gè)盤整期，就像股市到一個(gè)價(jià)位上以后會在一個(gè)價(jià)位上盤整。在當(dāng)前的價(jià)格下盤整，然后極速上市。但事實(shí)上終極需求是存在的。這只是我的一個(gè)基本開發(fā)，但觀瀾湖本身的客戶群體可能跟一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不一樣，所以對這樣判斷持一些比較樂觀的態(tài)度。

　　葉興安：華南開發(fā)商有承受能力

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：現(xiàn)在成交量的萎縮對開發(fā)商本身有影響嗎？

　　葉興安：上半年的信貸確實(shí)比較多?，F(xiàn)在，銀行放出去按揭的量和開發(fā)商放出去的盤都放出去了。這樣來講無論對銀行還是對開發(fā)商來講都比較小?；剡^頭來講，現(xiàn)在的情況對深圳房地產(chǎn)價(jià)格肯定有一定的影響。

　　現(xiàn)在的情況可能影響到開發(fā)商增加土地儲備的速度。目前中國的融資渠道相對簡單，銀行，資金匯款等。上市可能是一個(gè)長期的解決融資的渠道。我們國家目前和基金融資只是一個(gè)補(bǔ)充的渠道。所以在現(xiàn)在的情況下只能調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，項(xiàng)目的運(yùn)作進(jìn)度。

　　現(xiàn)在可能會有一批企業(yè)有一個(gè)順馳的結(jié)果。但是在華南這幾年房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力是不可同日而語的。大部分開發(fā)商是用能力繼續(xù)開發(fā)的。銷售量是萎縮了，但并不能說明現(xiàn)在是完全不能銷售，完全不能回款了。

　　韓世同：拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：好像最近你的觀點(diǎn)比較激進(jìn)，認(rèn)為房市的拐點(diǎn)到了，怎樣看待廣州市場的成交量萎縮？

　　韓世同：現(xiàn)在這么高的價(jià)位成交了萎縮是很正常的。我認(rèn)為價(jià)格到了這種地步應(yīng)該是不容樂觀的，后市我不是太看好，我不認(rèn)為有些人說只是高位盤整一下然后價(jià)格繼續(xù)上漲，我認(rèn)為樓價(jià)的拐點(diǎn)回落的可能性是存在的。

　　現(xiàn)在開發(fā)商一些樓盤不能不推，造成樓盤積壓。之前開發(fā)商捂盤可能確實(shí)存在供不應(yīng)求的情況，這種狀況也是開發(fā)商拉升價(jià)格的原因。但是現(xiàn)在樓價(jià)虛增的幅度太快，太高，使得市場難以承接。現(xiàn)在完全有可能供大于求。我一直認(rèn)為需求是變化的，我并不認(rèn)為需求是剛性的。比如說投資性需求就受市場的影響，投資性的需求可能大量的涌現(xiàn)，也可能瞬間就小時(shí)。如果投資性需求占的市場比重占到1/3的話，那么突然間不見了1/3，如果比重更大的話，投資性需求占到2/3，那么突然間消失了2/3?，F(xiàn)在確實(shí)有些人想買房子，但是現(xiàn)在房價(jià)拉升到這么高，想買房子的人可能因?yàn)樽约簺]有那么多錢不買了，這些有效需求可能都變成了無效需求。

　　實(shí)際上在市場上又愿意買房子又有實(shí)力買房子的需求越來越少。十一成交驟減，但現(xiàn)在上市的樓盤又集中在十月份十一月份上市，降價(jià)促銷就可能成為開發(fā)商選擇的策略。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：房價(jià)會回落嗎，對開發(fā)商有怎樣的影響？

　　韓世同：但現(xiàn)在房價(jià)虛增的幅度回到原來的幅度只是回到了一個(gè)合理的水平。之前大家可能過度的認(rèn)為流動(dòng)性資金是取之不盡，用之不竭的來源，但是信貸一旦出現(xiàn)緊縮，對市場上的自己還是比較少的?，F(xiàn)在開發(fā)商可能資金來源比以前多了，但是一旦出現(xiàn)資金短缺的話，但這種效應(yīng)會擴(kuò)散?？赡苁袌霾缓玫?，其他的資金來源就會跟著緊了。

　　現(xiàn)在開發(fā)商拿了那么多地，比如說碧桂園，一年要申請1500萬的開發(fā)量，但是上市之前開發(fā)量可能就是200萬平米。現(xiàn)在市場情形不是那么樂觀的話，可能就會應(yīng)對不暇了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：此次市場盤整對未來的房地產(chǎn)開發(fā)會起到一個(gè)什么樣的影響

　　郭澍楠：這一次政策的確是打得很重，這次政策是針對廣東和沿海地區(qū)一線城市?，F(xiàn)在一線城市房價(jià)漲的這么快，實(shí)際上是有很多投資和投機(jī)上的東西。這一次可能主要打的是投資客和投機(jī)客。這一次把專業(yè)的投資投機(jī)客給打壓了。明年可能還會在某些城市出物業(yè)稅，本來供樓的利息就已經(jīng)高于租金的回報(bào)了，加上物業(yè)稅就很難講了，事實(shí)上這是一個(gè)很重要的原因，大部分的投資客對未來的政策有所擔(dān)心。

　　未來的市場只能對中產(chǎn)的自住客。未來的市場可能應(yīng)該從實(shí)用型就考慮。