有實(shí)力的開發(fā)商通過融資、拿地，使得自己無懼宏觀調(diào)控。可對(duì)于大多數(shù)中小開發(fā)商來說，宏觀調(diào)控?zé)o疑是一道催命符。　　

　　“46億,成交！”，拍賣錘立即敲出了清脆的聲音。

　　9月28日下午備受關(guān)注的獵德村地塊拍賣就此結(jié)束，富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)合競拍下了該地塊。富力地產(chǎn)開發(fā)中心總經(jīng)理陸毅笑妍如花。

　　這已經(jīng)是9月富力在廣州拿下的第二塊地了，且價(jià)值可觀。與上一塊創(chuàng)下南湖板塊地王的價(jià)格不同，富力與合景泰富此次撿了個(gè)大便宜。

　　獵德村地塊被認(rèn)為是繼香港九龍倉集團(tuán)在成都以72億拍下地王后，可能出現(xiàn)拍賣金額超過百億的地塊。46億的成交額顯然比預(yù)料的要低的多。坊間流言，富力合景泰富與參與競拍的開發(fā)商們達(dá)成了協(xié)議，有意壓低地價(jià)。

　　廣州國土局在9月交易的土地面積比前8個(gè)月總和還要多。在這幾次土地拍賣會(huì)上，新鴻基、保利、萬科、富力、合景泰富等華南大腕悉數(shù)到場參與競拍。這些開發(fā)商在拍賣場上短兵相接，導(dǎo)致拍賣會(huì)氣氛越來越緊張，甚至有公司為了一塊地在拍賣會(huì)現(xiàn)場發(fā)生激烈爭執(zhí)，并與國土局工作人員發(fā)產(chǎn)生沖突。最終，富力地產(chǎn)拍出了廣州新地王，中萊投資拍出了廣州最高成交額。

　　然而僅僅在數(shù)日之后，廣州的開發(fā)商似乎在新地王出現(xiàn)的前一刻完成了自己的同盟。

　　土地危機(jī)

　　面對(duì)廣州大規(guī)模推出土地，頻頻出現(xiàn)的地王顯然讓廣州開發(fā)商開始意識(shí)到未來的風(fēng)險(xiǎn)。曾有業(yè)內(nèi)人士不斷強(qiáng)調(diào)，以今年廣州土地的供應(yīng)量而言，如此高的土地價(jià)格上的房子很難說在未來是否會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。

　　一個(gè)可以判斷的事實(shí)是，廣州市的調(diào)控手段與國家打擊炒家不同，他們更多是希望通過調(diào)控需求而直接打擊開發(fā)商和市場。

　　“廣州市在做兩手工作，一方面是加大土地供應(yīng)量，另一方面是在推動(dòng)開發(fā)商的推盤速度。對(duì)開發(fā)商而言，這是很危險(xiǎn)的。因?yàn)榻衲晖恋毓?yīng)量將直接決定未來兩年內(nèi)廣州市場上的住宅及商用物業(yè)的供應(yīng)量。”有分析人士認(rèn)為。

　　一個(gè)簡單的邏輯是，在固定的推盤節(jié)奏下，未來兩年內(nèi)廣州市場供應(yīng)量加大的情況，可能導(dǎo)致供需關(guān)系的變化，當(dāng)市場上供應(yīng)供過于求的時(shí)候，未來兩年在高地價(jià)基礎(chǔ)上產(chǎn)品肯定將面對(duì)市場壓力。

　　“可能是基于這樣的判斷，開發(fā)商開始結(jié)成聯(lián)盟。不在是一味的高價(jià)買地。”有分析人士認(rèn)為。

　　資金鏈條

　　2007年8月17日上午，李曉東作為上午博鰲論壇的最后一個(gè)演講者超時(shí)了，他在向前來參會(huì)的600多名開發(fā)商推銷聯(lián)華信托。

　　當(dāng)晚，在博鰲房地產(chǎn)論壇2007年度中國地產(chǎn)風(fēng)尚大獎(jiǎng)的頒獎(jiǎng)現(xiàn)場，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生與李曉東高調(diào)宣布“聯(lián)信·金瑞房地產(chǎn)行業(yè)私募股權(quán)基金”成立。隨后，他們分別與任志強(qiáng)、潘石屹、汪浩、酈松校等開發(fā)商簽定合作協(xié)議。

　　至此，中國房地產(chǎn)行業(yè)第一個(gè)私募基金在博鰲房地產(chǎn)論壇上高調(diào)亮相。

　　新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品似乎已經(jīng)成為當(dāng)前行業(yè)關(guān)注的話題，大家想知道，中國房地產(chǎn)到底能有多少方式搞到錢。而金融機(jī)構(gòu)似乎看到了一個(gè)對(duì)資金有著迫切渴望的黃金行業(yè)。

　　兩者仿佛注定要在2007年走得更為緊密。一個(gè)可以想像的事實(shí)是，開發(fā)商們現(xiàn)在缺錢。

　　同樣是富力，2005到2006年，因?yàn)樵谙愀圪Y本市場上的杰出表現(xiàn)，富力躍居全國一線房地產(chǎn)商的行業(yè)，2007年，富力中報(bào)顯示，富力在全國的土地儲(chǔ)備已達(dá)到驚人的3000多萬平方。在內(nèi)地僅次于上實(shí)發(fā)展與碧桂園，超過萬科與合生創(chuàng)展。

　　但3000萬平米的開發(fā)量除去需要完善的管理流程之外，更為重要的是資金保障。在富力的相關(guān)報(bào)告中我們很難看到富力在資本市場上通過增發(fā)與或是其他方式獲取資金，也即是說，即便是上市后，富力除去IPO融資之外，并沒有在資本市場上獲得更多的資金。其資金來源主要是銀行貸款和銷售。

　　但這顯然不能滿足富力繼續(xù)擴(kuò)張與維持現(xiàn)有開發(fā)的資金要求。于是富力想到了回歸A股?；貧wA股可能為富力帶來100億左右的資金，這是其在香港IPO融資的數(shù)倍。

　　事實(shí)上，在2007年，大多數(shù)開發(fā)商都選擇了A股或H股上市融資。

　　但資本市場顯然將開發(fā)商們推向了一個(gè)資本市場與房地產(chǎn)市場的雙向風(fēng)險(xiǎn)中。

　　相繼逃離

　　據(jù)說，在“70、90”政策下來后，曾有開發(fā)商在北京市有關(guān)主管部門門口當(dāng)場痛哭了一場。傳聞是否真實(shí)已不可考，倒從側(cè)面反映了宏觀調(diào)控對(duì)中小開發(fā)商的影響有多大。

　　有實(shí)力的開發(fā)商通過融資拿地，使得自己無懼宏觀調(diào)控?？蓪?duì)于大多數(shù)中小開發(fā)商來說，宏觀調(diào)控?zé)o疑是一道催命符。

　　“宏觀調(diào)控是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的一次大洗牌，淘汰50%還是較為樂觀的估計(jì)。”這是全國工商聯(lián)商會(huì)會(huì)長聶梅生在2006年的預(yù)言，而今，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)逐漸應(yīng)驗(yàn)。

　　比如在“70、90”政策出臺(tái)后，廣東許多已經(jīng)做好規(guī)劃的150至200多平方米的中大戶型現(xiàn)在全泡湯了，大戶型改小戶型意味著結(jié)構(gòu)更復(fù)雜、成本更高、工期延長等問題，搞不好就會(huì)“要命”的，心理脆弱的開發(fā)商肯定要先大哭一頓了。

　　另一條讓開發(fā)商頭疼的政策是關(guān)于信貸方面的。政策規(guī)定項(xiàng)目自有資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。這對(duì)于高度依賴銀行貸款的中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說無疑是致命打擊，因此而崩潰的開發(fā)商絕對(duì)不在少數(shù)。

　　除了被新政直接“殺死”的開發(fā)商外，還有一部分可能會(huì)因?yàn)閮?nèi)部分裂或無錢買建材而崩潰。比如資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)爆發(fā)集體跳槽事件，開發(fā)商手下的員工一同跳槽到實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)中去，使中小開發(fā)商迅速死亡。那些無錢買鋼材的開發(fā)商只能選擇毛竹等物品頂替，致使20多層的高樓尚未完工就被一場2級(jí)“大”地震所震塌，所有心血皆化為烏有。

　　“不管是房地產(chǎn)開發(fā)商還是經(jīng)紀(jì)公司，都要被淘汰掉1/3，政策的目的也是讓1/3淘汰，1/3震蕩，另外的1/3擴(kuò)充。”深圳蘭江房地產(chǎn)公司副總裁楊大谷這樣理解宏觀調(diào)控的作用。

　　“現(xiàn)在行情好，大不了把手里的地賣出去就可以了。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生說。事實(shí)上在2007年，手中有地，但開發(fā)遇到困難的開發(fā)商們，大多都選擇了逃離。