沒有土地的支撐，就沒有樓市的發(fā)展，而土地價格的變動始終是樓市內(nèi)外最為關(guān)心的基本因素。近幾年來幾塊談?wù)撝两竦牡赝跞匀辉谟绊懼虾鞘械陌l(fā)展和開發(fā)商的經(jīng)營決策。

　　39號令對某些量力而行的房地產(chǎn)公司來說波瀾不驚。|

　　上海政府土地出讓態(tài)度有變

　　39號令11月執(zhí)行后，上海的土地市場會有什么變化？觀點網(wǎng)采訪了上海中銳地產(chǎn)副董事長毛恩，他說：“土地情況不一樣，我也不能一概而論，比如前不久星河灣在上海拿的地，他出的價不是最高的，但是政府把那塊地給了他，那么就代表了政府的取向和態(tài)度，政府不愿意讓地價高起來，這對大家來說是很重要的訊息。選擇星河灣從市場行為來講也有信用問題，但是事情有兩面，顧得了這面就顧不了那面，重要還是看當(dāng)前哪一面更重要。”

　　星河灣在上海拍得的是占地560余畝的上海浦東花木新民北路地塊，這一地塊面世就受關(guān)注，不僅因為這是當(dāng)時的上海零供地一年半后第一幅公開出讓的地塊，更因為其27億元的底價。該地王吸引了中海、華潤等8家房地產(chǎn)巨頭的爭奪。金地集團以59.89億元、高出底價122%的報價領(lǐng)先。按照這塊土地不超過53萬平方米的建筑總面積計算，金地集團的報價，將使其樓板價達(dá)到11300元/平方米。不過，正在各家開發(fā)商為這地塊爭的“你死我活”之時，參加該地塊競標(biāo)的8家房地產(chǎn)開發(fā)商被告知，由于“技術(shù)原因”地塊中標(biāo)結(jié)果公布時間將被延遲，而且通知沒有顯示將延遲多久以及未來地塊結(jié)果公布的準(zhǔn)確時間。后來這個地塊被星河灣拿下。

　　上海地價演變

　　沒有土地的支撐，就沒有樓市的發(fā)展，而土地價格的變動始終是樓市內(nèi)外最為關(guān)心的基本因素。近幾年來幾塊談?wù)撝两竦牡赝跞匀辉谟绊懼虾鞘械陌l(fā)展和開發(fā)商的經(jīng)營決策。

　　2004年，黃浦區(qū)小東門街道中山南路B4地塊面積不到20畝，在2004年最后一個月創(chuàng)造了當(dāng)時上海土地單價的新紀(jì)錄--3771萬元/畝。上海金外灘房地產(chǎn)有限公司最終以6.6億元的報價，力壓上海星騰房地產(chǎn)有限公司的3.95億元和上海宏泰房地產(chǎn)有限公司的6.22億元，最終中標(biāo)。價格一公布，上海地產(chǎn)界嘩然，更為巧合的是大家都注意到上海2003年招投標(biāo)土地中最高單價者也同樣出現(xiàn)在了黃浦區(qū)，而當(dāng)時的平均價格為2500萬元/畝，只短短一年時間里，土地最高單價的漲幅達(dá)到50%左右。當(dāng)時上海正處于樓市價格飛漲時期，地價的上漲在某種程度上也反映出房價的狂飆，時隔幾個月之后上海樓市就開始面臨國家宏觀政策調(diào)控，而這塊土地創(chuàng)紀(jì)錄的價格正是給當(dāng)時上海樓市狂熱時期做了最好的注腳。

　　2005年，虹口四川北路的一塊商業(yè)地塊搶盡了風(fēng)頭。它的成名不僅在于11.4億元的超高身價，更是由于其創(chuàng)造了上海土地公開拍賣有史以來，最大面積地塊和最高成交價的兩項新紀(jì)錄。不過耐人尋味的是，這塊享有地王稱號的土地，命運卻極為坎坷。幾個月后就有媒體報料，這一地塊的資料已經(jīng)出現(xiàn)在了土地中介的手中，據(jù)說是因為上家無意開發(fā)，轉(zhuǎn)而尋求脫手。曾經(jīng)風(fēng)光無限的地王卻落得如此境地，這與2005年宏觀調(diào)控的壓力與土地拆遷的艱難不無關(guān)系。

　　位于上海東北角的新江灣地區(qū)，目前已經(jīng)成為代表上海樓市發(fā)展的典型，無論是從它的土地規(guī)模，還是從出讓價格來看，新江灣地價的演變就代表了上海樓市價格的上漲過程。

　　2005年1月新江灣城C1地塊正式開標(biāo)，廣東珠江投資以每畝599萬元、共16億元的價格中標(biāo)。

　　2006年11月，華潤置地經(jīng)過176輪激烈競爭，擊敗凱德置地、中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)及上海古北集團四大強勁對手，出價15.4億元，拿下總面積14.4萬平方米的新江灣城C2地塊。這一報價高出拍賣底價3.5億元。

　　2007年6月新江灣城D1地塊，經(jīng)過10余家境內(nèi)外開發(fā)商的激烈角逐之后，浙江綠城終以12.6億元摘得該地塊。這也是3年來新江灣城第三次公開出讓土地，而該地塊樓板價已經(jīng)超過前兩次出讓的近一倍。該地塊掛牌價只有5.16億元，最后成交價格飆升了150%，樓板價達(dá)到1.25萬元/平方米。

　　上海的地王故事繼續(xù)講述，至少現(xiàn)在還看不到終結(jié)的日子。

　　獲土地量是開發(fā)商實力界線

　　衡量開發(fā)商實力，一般以土地的多少來衡量，碧桂園就以4500萬平方米的土儲量被稱為中國最大的地主，在毛恩看來，房地產(chǎn)公司一般都中規(guī)中矩的，很少有拍下土地后不付清出讓金的情況，他說：“現(xiàn)在的情況是，小地塊價低，一般都付得起，大地塊總價高，小公司連競價的資格的都沒有，這些大地塊都被大的公司拿去了，開發(fā)商量力而行，最起碼我們就是量力而行的。

　　政策對主業(yè)影響輕微

　　毛恩對政策的出臺理解或許代表了業(yè)內(nèi)人士的看法和反應(yīng)，他說：“政策的出臺關(guān)鍵看對主業(yè)有無影響，39號令對大多數(shù)房地產(chǎn)公司的主業(yè)沒影響。一級開發(fā)還有幾個能做？一般的公司不會做。一級開發(fā)商不是什么人都能做的，比如碧桂園，它有能力做但未必愿意去做，比起一級開發(fā)來，人們更愿意做建設(shè)開發(fā)。”