在目前一些中小型開(kāi)發(fā)商眼里，手中閑置的土地或許就像“雞肋”一樣食之無(wú)味，紛紛選擇轉(zhuǎn)讓包括土地資產(chǎn)在內(nèi)的100%公司股權(quán)。

　　上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的最新市場(chǎng)分析顯示，9月3日至7日的交易周內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)成為上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)并購(gòu)交易金額最大的行業(yè)。該交易周內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)交易宗數(shù)達(dá)到7宗，成交金額達(dá)到4.95億元。

　　昨日在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)站公布的104個(gè)掛牌項(xiàng)目中，房地產(chǎn)業(yè)掛牌項(xiàng)目12個(gè)，其中包括6家房地產(chǎn)管理業(yè)公司及6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)公司。值得注意的是，6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)公司中，有5家公司是100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　昨日，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，今年以來(lái)，上海逐步落實(shí)“控增逼存”(嚴(yán)控新增土地、盤(pán)活存量用地)的土地政策，隨著地方政府的土地整理工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，部分中小型開(kāi)發(fā)商只能在最后的時(shí)刻，將手中的土地全盤(pán)吐出，用以套現(xiàn)。

　　事實(shí)上，部分轉(zhuǎn)讓公司并不避諱所擁有土地超過(guò)土地合同規(guī)定的開(kāi)發(fā)期限。一些公司在轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目詳細(xì)內(nèi)容中明確標(biāo)注“應(yīng)于今年年底前啟動(dòng)項(xiàng)目、正式開(kāi)工，于2010年底前項(xiàng)目基本竣工”。更有公司直接將年底前開(kāi)發(fā)的原因，在重大事項(xiàng)揭示欄中揭示：“本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的土地資產(chǎn)系2002年12月30日獲得，現(xiàn)已超過(guò)土地出讓合同規(guī)定的開(kāi)發(fā)期限，按照地塊所屬政府的要求，該土地應(yīng)在2007年12月31日之前開(kāi)發(fā)”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，促使項(xiàng)目急于轉(zhuǎn)手的原因，就是目前上海各地區(qū)正在開(kāi)展的“控增逼存”(嚴(yán)控新增土地、盤(pán)活存量用地)動(dòng)作。據(jù)介紹，類(lèi)似的項(xiàng)目并不少見(jiàn)，隨著地方政府整理存量土地的力度加大，目前市場(chǎng)上急于轉(zhuǎn)讓的二手土地量非常巨大。

　　薛建雄認(rèn)為，部分中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有足夠的資金來(lái)開(kāi)發(fā)，而迫于資金開(kāi)發(fā)壓力，面對(duì)有可能被回收的土地，只能采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。但對(duì)于100%轉(zhuǎn)讓，或許是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)奈的選擇。

　　據(jù)薛建雄透露，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控兩年多來(lái)，上海較多的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已遭遇淘汰，而在“資金為王”的房產(chǎn)行業(yè)中，大型開(kāi)發(fā)商也由此越來(lái)越強(qiáng)勢(shì)，大型開(kāi)發(fā)商更加希望擁有土地的全部開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　　“大魚(yú)吃小魚(yú)”盛行中小房企或最后“露臉”

　　保利置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃部市場(chǎng)研究員翟國(guó)勝認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)的都是一些項(xiàng)目公司，而通過(guò)兼并獲得土地的一般都是擁有相當(dāng)實(shí)力的大型房企。他表示，通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式獲得的土地，與招拍掛相比，其價(jià)格相對(duì)較低。因此會(huì)受到實(shí)力開(kāi)發(fā)商的青睞，尤其是剛進(jìn)入上海，在招拍掛市場(chǎng)未獲得土地的開(kāi)發(fā)商。

　　“‘大魚(yú)吃小魚(yú)’正在上海房地產(chǎn)行業(yè)盛行。”薛建雄昨日表示，在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策執(zhí)行階段，目前可能是小開(kāi)發(fā)商最后“露臉”的機(jī)會(huì)，上海房地產(chǎn)將逐步步入品牌開(kāi)發(fā)商時(shí)代。

　　事實(shí)上，早在2005年房產(chǎn)宏觀調(diào)控開(kāi)啟之際，不少房產(chǎn)專家曾預(yù)測(cè)，房產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入“強(qiáng)者為王”的階段，中小型房地產(chǎn)公司將在此輪房產(chǎn)宏觀調(diào)控中逐步走向滅亡。

　　翟國(guó)勝昨日表示，清理閑置土地政策，已進(jìn)入最為嚴(yán)厲的打擊階段，部分中小開(kāi)發(fā)商面對(duì)回收與轉(zhuǎn)讓的選擇，只得采用轉(zhuǎn)讓方式套現(xiàn)。

　　2006年“國(guó)六條”《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中指出，對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

　　而就在昨日，國(guó)土資源部再發(fā)《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，要求各地加快處置利用閑置土地。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收；依法可以無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回。對(duì)于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。能夠恢復(fù)耕種的要恢復(fù)耕種，不能恢復(fù)耕種的納入政府土地儲(chǔ)備，優(yōu)先安排開(kāi)發(fā)利用。