年內(nèi)，上實控股(0363.HK)將增持上海城開(集團)有限公司(簡稱城開)股份至59%實現(xiàn)控股。

　　“實際上上實方面意欲增持并控股城開，具體的比例超過51%，將達到59%。”9月11日，身在浙江長興談新項目的上海城開總經(jīng)理倪建達在接受本報記者電話采訪時明確表示，和此前上實控股以21.31億元注資城開獲得40%股權(quán)的模式不同，此次續(xù)增的19%股份將通過股權(quán)掛牌的方式進行。

　　知情人士透露，控股城開對整個上實系地產(chǎn)整合來說，或許還僅僅是棋至中盤。

　　上實兩步走控股城開

　　“最終的結(jié)果是雙方當初所預想和需要的。”倪建達如此評價上實將最終控股城開的運作。

　　這樁作為近兩年上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的企業(yè)大調(diào)整，有了質(zhì)的飛躍。6月27日，上實控股發(fā)出公告稱，以21.31億元的價格，收購上海城開40%股份。

　　但業(yè)內(nèi)人士認為，40%還僅是個開端。40%的比例與業(yè)界早就盛傳的上實全部收購城開，或至少收購60%~70%股份以保持對城開的絕對控股說法相比，相差甚遠。

　　上述知情人士告訴記者，上實達到控股地位，這是當時啟動這次大調(diào)整初期就確定的，或者說這次調(diào)整的目標就是要上實控股城開，把城開真正納入上實的平臺中。

　　8月27日，上實控股主席蔡來興在香港公開表示，公司希望盡早增持城開的股權(quán)至不少于51%。

　　9月11日，倪建達向本報記者證實該消息的同時還透露，上實控股將續(xù)增的股份比例為19%，這19%的股份將通過在上海產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓的方式進行，屬于股東之間股份轉(zhuǎn)讓的概念。

　　6月上實控股注資后，城開的股份比例為：徐匯區(qū)國資委60%，上實控股40%。也就是說，這次是目前的控股股東徐匯區(qū)國資委拿出19%的股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，占股比例也相應降低至41%，不再控股。

　　“應該很快會在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，這個過程時間不會太長。”倪坦言。

　　上實入主城開，最終選擇了“分兩步兩種方式”的策略。倪建達告訴記者，此事屬于國資地產(chǎn)的重大調(diào)整，是在國資委等有關(guān)部門的主導下進行，分兩步走，主要是從穩(wěn)步推進的角度考慮。“對雙方而言，都是重大事項，為穩(wěn)妥起見避免帶來不必要的負面影響而采取了兩步走模式。”

　　城開團隊保持獨立運營

　　“從40%到59%實現(xiàn)控股，這是個根本性的變化，接下來城開怎么走，上實是否會對其全面動作，這些將很關(guān)鍵。”上海本地一位開發(fā)商負責人表示。

　　資料顯示，上海城開是上海市徐匯區(qū)政府在1996年出資成立的國有企業(yè)，目前城開旗下可開發(fā)土地面積約200萬平方米，分布在上海市、江蘇昆山、湖南長沙和安徽合肥等地，在上海擁有徐家匯中心及萬源城兩大房地產(chǎn)項目。

　　上實入主城開主要看中其在上海的兩大項目及龐大的土地儲備，已是業(yè)內(nèi)公開的秘密。

　　“上實方面將控股城開，給城開帶來的將更多的是正面利好。”倪建達認為，城開既定的戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)略步驟并不會因此發(fā)生大轉(zhuǎn)變。

　　據(jù)記者了解，在上實注資之前，城開今年初就已定下未來幾年的戰(zhàn)略規(guī)劃：以上海為中心，積極拓展滬外市場；逐步增加經(jīng)營性物業(yè)的比重。

　　倪表示，在上實控股城開后，城開還將保持自己獨立的戰(zhàn)略。“其實，雙方在展開具體調(diào)整動作之前，上實方面對城開進行了長期深入考量。城開制定戰(zhàn)略時，沒有太多關(guān)注今后控股股東變化的因素，城開的運營團隊我相信是足夠優(yōu)秀和值得信任的，上實方面也不會過多干預團隊的運營。”

　　值得注意的是，通過股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓方式更迭的19%股權(quán)，并不會直接給城開帶來資金收益。而據(jù)記者了解，上實注資收購城開40%股份的資金已于7月打進城開賬戶，成為城開的自有資金加以運作。

　　“目前的合作只是在集團層面，并未細化到項目層面，因此注入的資金也將由城開集團統(tǒng)一調(diào)配，并未明確各項目的投入比例及數(shù)額。”

　　同時，對城開的管理高層團隊，上實方面尚未有實質(zhì)性動作，也并未增加來自上實方面的管理高層。

　　其實，在獲得充足資金后，倪建達帶領(lǐng)下的城開團隊已經(jīng)開始新一輪的全國擴張。最近一段時間，倪曾在江蘇、浙江等多個區(qū)域商談項目。

　　上實系地產(chǎn)整合棋至中盤？

　　“上實地產(chǎn)的整合是整個上海國資地產(chǎn)整合的第一步也是重頭戲。”一位接近上海國資委的人士表示。

　　目前，上實集團通過旗下上實發(fā)展(600748.SH)及上實控股實現(xiàn)A股、H股兩家上市公司平臺整合地產(chǎn)資源的模式已初步成型。

　　不過，即使此前上實集團通過資產(chǎn)注入的方式把旗下原上實自身的地產(chǎn)資源放入上實發(fā)展后，上實地產(chǎn)尚還有很大一部分地產(chǎn)資產(chǎn)因種種原因未能注入上市公司。而上實控股還僅是通過注資城開首次涉足國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來還將進一步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務，使地產(chǎn)最終成為公司的核心業(yè)務。

　　如果一切順利，獲得59%的城開股份后，上實的下一步又將是什么？

　　倪建達表示，“據(jù)我目前所知，在獲得59%股份后，上實在與城開的整合中，還沒有明確更深一步動作，我還沒有進一步消息。”

　　國資房企整合上市脈動

　　9月12日，上海建工發(fā)布澄清公告稱，上海市國資委和上海建工(集團)總公司沒有任何涉及上海建工股份有限公司資產(chǎn)重組的計劃，否認了此前媒體關(guān)于其整體上市的報道。

　　然而，國資地產(chǎn)集團整體上市的預期卻沒有改變。

　　“除了今年國資地產(chǎn)重組的背景外，更重要的是‘24號文’帶來的新變化令這種預期更為強烈。”五合國際最新的一份研究報告指出，大量政策性住房的開發(fā)依賴于國資房企，國資地產(chǎn)集團首先需要解決的便是資金來源問題，通過整體上市對接資本市場則成為首選。

　　上海建工現(xiàn)象

　　除上海建工自身因素外，其整體上市市場預期強烈的另一重要原因在于政府層面推進國資地產(chǎn)企業(yè)整合上市提速。今年以來，政府主導部門明顯加快了國資地產(chǎn)資產(chǎn)的整合及整體上市步驟，其中上實系地產(chǎn)已率先邁出了第一步。

　　而隨著“24號文”出臺確立了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下一階段“雙軌”模式，以京、滬兩地為主的國資地產(chǎn)公司加速重組的根本政策推動力也終于浮出水面。

　　五合國際最新的研究報告揭示了這樣一個內(nèi)在聯(lián)系：“雙軌”體系意味著今后將有大量的政策性住房需要建設(shè)，國資地產(chǎn)企業(yè)不可推卸地將擔負起主要任務，需要國資地產(chǎn)企業(yè)盡快完成內(nèi)部資產(chǎn)整合，并抓住目前國內(nèi)資本市場火熱的有利時機實現(xiàn)整體上市，通過對接資本市場獲得今后政策性住房建設(shè)的資金保障。

　　上海建工則一直是上海政策性住房建設(shè)的主力軍之一。據(jù)公開資料顯示，建工房產(chǎn)2003年以來，先后在寶山顧村、南匯康橋投資開發(fā)海尚菊苑、海尚康庭等三個中低價配套商品住宅小區(qū)，總建筑面積達到50余萬平方米。

　　“某種程度上，正是上海建工的這種背景和未來住房政策確立‘雙軌’模式這兩個因素，最終催化了這次市場對上海建工整體上市的預期。”有分析人士坦言。

　　而上海建工的這種現(xiàn)象并非個案。

　　在北京，首開集團通過資產(chǎn)注入方式，借助天鴻寶業(yè)(600376.SH)整體上市的傳聞已初步證實；在上海，上海地產(chǎn)集團整體上市的預期也在加強，早在2004年7月，通過股權(quán)劃轉(zhuǎn)方式，金豐投資(600606.SH)和中華企業(yè)(600675.SH)由上海房地(集團)公司的子公司直接轉(zhuǎn)為上海地產(chǎn)集團的子公司，與上海地產(chǎn)集團同一套班子運作的上海市土地儲備中心直接對接資本市場。

　　國資優(yōu)勢

　　“在新的住房體系下，國資房企將成為政策性住房建設(shè)的主力軍。國資房企在這方面也具有優(yōu)勢。”上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示。

　　除了準備整體上市的國資房企在政策性住房開發(fā)方面具有歷史優(yōu)勢之外，一些已經(jīng)上市的大型房地產(chǎn)央企在戰(zhàn)略選擇上也開始關(guān)注政策性住房開發(fā)。在2007年年初的工作會議上，中房集團(600890.SH)就明確提出了在經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)方面要有新的突破。

　　從最近北京市推出的雙限房和經(jīng)濟適用房土地招標情況看，投標參與者一類是北京當?shù)氐膰Y集團，另一類是市場上的名牌企業(yè)。而在政策性更強的經(jīng)濟適用房用地上，投標參與者基本上是本地的國資集團。

　　“政策性住房建設(shè)將采取何種方式來完成，仍然存在諸多不同觀點。培育強大的國資地產(chǎn)集團，參與市場競爭，并使之承擔政策性住房建設(shè)的重任，無疑是一條可以嘗試的道路。”五合國際報告還指出，從目前的進展看，決策層選擇了通過國資房企來推動這項調(diào)控措施。