中國(guó)和東亞其他地區(qū)的住房泡沫是言過(guò)其實(shí)的。

　　　亞洲金融危機(jī)過(guò)去的10年后，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始擔(dān)心，該地區(qū)正面臨作為流動(dòng)資金充裕，低利率助長(zhǎng)泡沫股票和房屋的風(fēng)險(xiǎn)。泡沫地產(chǎn)泡沫在1997年金融危機(jī)中揮發(fā)了很大一部分。以實(shí)質(zhì)計(jì)算，在大多數(shù)亞洲國(guó)家，從1997年至2003年。平均房?jī)r(jià)下降了20-50%，在香港，房產(chǎn)的名義價(jià)格下跌高達(dá)三分之二。

　　中國(guó)正在擔(dān)心會(huì)發(fā)生97-98年那場(chǎng)危機(jī)。但在中國(guó)，房?jī)r(jià)泡沫破滅的后果比股市泡沫破滅的后果更為嚴(yán)重。這是因?yàn)?0%的中國(guó)城市家庭都擁有自己的房產(chǎn)(在美國(guó)，全國(guó)的數(shù)字是69%)，相比之下，僅有10%的人左右擁有股票。這是幸運(yùn)的，因此，有關(guān)于住房泡沫，大量的數(shù)據(jù)顯示，它并不存在。

　　自2002年以來(lái)中國(guó)的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)上升了30%，但是美國(guó)同一時(shí)期的房?jī)r(jià)上升卻高達(dá)46%。誠(chéng)然，房產(chǎn)價(jià)格在上海已幾乎翻了一番。2004年上海地產(chǎn)高峰期，豪華公寓的價(jià)格都每年增幅超過(guò)50%，但政府用資本增值稅和住房5年轉(zhuǎn)售政策以及增加首期付款等方法成功的冷卻了市場(chǎng)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，每年2位數(shù)的收益看起來(lái)像泡沫，但是考慮到這個(gè)國(guó)家名義GDP增長(zhǎng)率14%，這個(gè)收益率就沒(méi)那么刺眼了。

　　在世界范圍的研究表明，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期動(dòng)力是收入。房?jī)r(jià)收入比在美國(guó)，英國(guó)，西班牙和不少其他發(fā)達(dá)國(guó)家已飆升至歷史新高，處于紅色危險(xiǎn)區(qū)域，即如果在繼續(xù)高漲，很快就會(huì)處于崩潰的邊緣。

　　相反，在中國(guó)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于收入。據(jù)報(bào)道，在最新的中國(guó)經(jīng)濟(jì)季度報(bào)告，從99以來(lái)，房?jī)r(jià)于可支配收入比下降了25%。甚至在上海，房?jī)r(jià)收入比從99年來(lái)僅超出一點(diǎn)點(diǎn)。加拿大金融研究公司一位研究銀行分析師的結(jié)論認(rèn)為，基于房?jī)r(jià)與人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的長(zhǎng)遠(yuǎn)關(guān)系，中國(guó)是世界上最被低估的地產(chǎn)市場(chǎng)之一。

　　另一個(gè)出現(xiàn)泡沫的癥狀，是按揭借款的大量增加。沉重的債務(wù)還將加劇房地產(chǎn)價(jià)格下跌的后果。在中國(guó)，抵押債務(wù)已經(jīng)迅速增長(zhǎng)，但仍然處以一個(gè)較低的基數(shù)。抵押債務(wù)即現(xiàn)在只占GDP的10%，相比抵押債務(wù)占到GDP70-80%的美國(guó)和英國(guó)，仍然處于一個(gè)安全的區(qū)域。從90年代以來(lái)，超過(guò)半數(shù)的中國(guó)業(yè)主購(gòu)房時(shí)候時(shí)，其利率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)利率。公寓出售給住戶用來(lái)收取租金，因?yàn)榧彝ビ写罅康膬?chǔ)蓄，只有一半的業(yè)主抵押。在2005年，那些貸款只有63%的家庭的價(jià)值；而在美國(guó)100%的按揭貸款已普遍。

　　亞洲其他地方的樓價(jià)也急速上升，在過(guò)去幾年，但在此之前大幅下跌，所以價(jià)格仍低于先前的高峰。在金融危機(jī)發(fā)生的90年代后期，消費(fèi)者不太愿意接受房屋債務(wù)和銀行也不愿意放款。市場(chǎng)用了好幾年這才恢復(fù)信心。

　　今年最熱的市場(chǎng)是新加坡，那里房屋價(jià)格上漲了14%，在12個(gè)月；豪宅價(jià)格增加了30-40%。但是，如果把過(guò)去四年作為一個(gè)整體，新加坡只有很小的增幅，仍是25%，低于1996的價(jià)格。同樣，盡管韓國(guó)去年平均房?jī)r(jià)上升12%，他們?cè)谶^(guò)去四年只上升了不到四分之一。漢城的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格去年上升20%，這促使政府提高利率，并實(shí)行稅收等措施降溫。香港的樓價(jià)在2004-2005上升了40%，但至今已較為平坦。一些豪華住宅價(jià)格增長(zhǎng)迅速，但平均價(jià)格仍低于高峰期的45%。在泰國(guó)，臺(tái)灣，馬來(lái)西亞，過(guò)去一年房?jī)r(jià)是下跌的。

　　國(guó)際貨幣基金組織最近一項(xiàng)研究認(rèn)為沒(méi)有證據(jù)顯示大多數(shù)亞洲國(guó)家有房產(chǎn)泡沫。99年以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲速度慢于收入的有韓國(guó)，泰國(guó)和香港，以及中國(guó)相比之下，在美國(guó)，房?jī)r(jià)上漲速度是工資上漲速度的3倍之多。標(biāo)準(zhǔn)渣打銀行的計(jì)算了有關(guān)收入和住房的聯(lián)系，在韓國(guó)，臺(tái)灣，香港，澳門新加坡和泰國(guó)能負(fù)擔(dān)住房的家庭比1990年多出37-58%。

　　別在孟買買房

　　唯一的一個(gè)亞洲國(guó)家有地產(chǎn)泡沫的是印度，那里的平均價(jià)格上升了16%，在過(guò)去四年中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其平均收入水平。。它是唯一的一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)上漲速度超過(guò)美國(guó)的國(guó)家。2005-2006年，在班加羅爾和孟買的地產(chǎn)價(jià)格翻了一番。

　　據(jù)一個(gè)全球不動(dòng)產(chǎn)研究律師事務(wù)所分析，在孟買以南的公寓價(jià)格是上海的三倍以上，幾乎和東京持平，即使印度的收入要低得多。展望未來(lái)，問(wèn)題已不再是是否會(huì)下降，而是會(huì)下降多少的問(wèn)題。孟買和班加羅爾的樓價(jià)由于抵押貸款利率大幅上升，已經(jīng)開始下滑。

　　在亞洲其他地區(qū)，預(yù)期樓價(jià)也在不斷攀升。而歐美正在經(jīng)歷一場(chǎng)歷史上最大的地產(chǎn)泡沫--從來(lái)沒(méi)有如此多的國(guó)家在房?jī)r(jià)上上升的如此之快。幸運(yùn)的是，亞洲并不屬于這里。