7月9日，中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司配股申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)有條件通過(guò)。

　　中糧地產(chǎn)將向全體股東按每10股配售3股的比例配售，所募集資金中的2.85億元用于收購(gòu)中糧集團(tuán)旗下香港鵬源發(fā)展(廈門)有限公司持有的廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，以及鵬利國(guó)際(四川)置業(yè)有限公司持有的成都天泉置業(yè)有限責(zé)任公司51%股權(quán)。這也預(yù)示著中糧集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體上市大幕即將拉開。

　　配股有利于全部股東參與

　　盡管中糧地產(chǎn)表示，本次配股的價(jià)格下限為發(fā)行前最近一期經(jīng)審計(jì)的公司每股凈資產(chǎn)，上限為每股6.50元，彈性較大，但分析師與市場(chǎng)人士一致預(yù)測(cè)，價(jià)格基本會(huì)鎖定在上限6.50元。

　　與中糧地產(chǎn)同期進(jìn)行整體上市操作的，還有新恒基地產(chǎn)借殼*ST金泰，它采取上市公司定向增發(fā)80億股的大手筆，一次性收購(gòu)新恒基全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)，令業(yè)內(nèi)人士為之聳動(dòng)。相比之下，中糧地產(chǎn)采取配股購(gòu)入兩家項(xiàng)目公司，則顯得進(jìn)度稍緩。

　　對(duì)此，國(guó)泰君安分析師張宇表示，中糧集團(tuán)這樣的國(guó)有企業(yè)與民營(yíng)企業(yè)不同，不太可能完成一次性資產(chǎn)注入，基本上都會(huì)選擇采取逐步注入資產(chǎn)的方式實(shí)現(xiàn)整體上市。

　　不僅進(jìn)度上細(xì)水長(zhǎng)流，在上市方式上，中糧也采取與業(yè)界普遍盛行的定向增發(fā)不同的配股，令市場(chǎng)頗感意外。

　　“與定向增發(fā)比較，配股方案可能操作的難度更小一些。”張宇對(duì)記者分析，“同時(shí)也有利于全部股東的參與，對(duì)股權(quán)結(jié)構(gòu)有益。”

　　有可能繼續(xù)增發(fā)

　　業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)橐话愦笮蛧?guó)有企業(yè)資源比較豐富，土地價(jià)值很大，而集團(tuán)旗下的上市公司相比而言卻規(guī)模比較小，如果采取一次性整體上市的方式，會(huì)導(dǎo)致上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡，大股東占去上市公司的絕對(duì)股份。

　　“這也是采取定向增發(fā)時(shí)的一個(gè)顧慮，中糧集團(tuán)的持股比例已經(jīng)不低了。”分析師指出，采取配股而不是定向增發(fā)與中糧集團(tuán)運(yùn)作中糧地產(chǎn)的總體戰(zhàn)略有一定關(guān)系。

　　不過(guò)，一位長(zhǎng)期跟蹤中糧地產(chǎn)的分析師對(duì)記者表示，這次配股之后很有可能繼續(xù)定向增發(fā)，因?yàn)榕涔傻馁Y金和能置入的資產(chǎn)畢竟比較少?？紤]到大股東持股比率過(guò)高的問(wèn)題，有可能向其他機(jī)構(gòu)增發(fā)，這樣和配股一樣，都可以稍微降低大股東的持股比例，為以后進(jìn)一步資產(chǎn)注入創(chuàng)造好的條件。

　　商業(yè)地產(chǎn)處置存疑

　　本次收購(gòu)的兩個(gè)項(xiàng)目公司均是在建設(shè)住宅項(xiàng)目，這也和中糧地產(chǎn)的定位相吻合。

　　中糧地產(chǎn)在資產(chǎn)收購(gòu)書中提到，“本公司主營(yíng)業(yè)務(wù)包括住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)兩個(gè)板塊，其中住宅地產(chǎn)為公司未來(lái)發(fā)展的方向，住宅地產(chǎn)收入也將成為公司未來(lái)的主要盈利點(diǎn)。本次收購(gòu)的項(xiàng)目有利于公司做大做強(qiáng)住宅房地產(chǎn)主業(yè)，增強(qiáng)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)模和綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。”

　　然而，中糧集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)龐大，尤其是其私有化的鵬利國(guó)際的業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、酒店、旅游地產(chǎn)和物業(yè)管理等四大板塊業(yè)務(wù)，在經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)規(guī)劃、產(chǎn)品定位、盈利模式等方面不盡相同，不僅資產(chǎn)注入有不小的難度，如何處理與中糧地產(chǎn)主業(yè)不符的部分，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，也是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。

　　不過(guò)近日來(lái)中糧地產(chǎn)的一系列動(dòng)作似乎回應(yīng)了市場(chǎng)人士的疑問(wèn)。

　　4月20日，中糧地產(chǎn)披露，公司以2.4億元出售深圳新安湖55.2%股東收益權(quán)，直接導(dǎo)致今年中期利潤(rùn)比去年同期激增200%以上。值得注意的是，在解釋出售該權(quán)益時(shí)，公司稱“新安湖僅剩下最后一塊商業(yè)用地尚未開發(fā)，規(guī)劃為商場(chǎng)，與公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃不一致”。

　　與此同時(shí)，消息人士更向本報(bào)透露，中糧集團(tuán)正在積極籌備醞釀已久的REITs事宜，擬打包旗下幾個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，包括北京西單Mall、天津世貿(mào)中心以及位于北京朝青板塊的“西雅圖”項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)人士據(jù)此猜測(cè)，這一系列動(dòng)作很有可能將揭開中糧地產(chǎn)處置旗下商業(yè)地產(chǎn)的謎團(tuán)。

　　首先，對(duì)類似于新安湖這樣的收益一般的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行逐步剝離；其次，由集團(tuán)出面，將旗下眾多現(xiàn)金流穩(wěn)定、運(yùn)作良好的物業(yè)打包為REITs上市。這樣一來(lái)，上市公司可以集中精力做好住宅業(yè)務(wù)。

　　但對(duì)于這一猜測(cè)，中糧內(nèi)部人士并未對(duì)本報(bào)給予正面答復(fù)，“這是集團(tuán)整體的規(guī)劃，我們不便評(píng)論。”