觀點：現(xiàn)在城市發(fā)展顧問業(yè)務(wù)發(fā)展比較快，如何理解城市發(fā)展與房地產(chǎn)之間的關(guān)系？

　　何世紅：很早恒昌就在城市規(guī)劃這個方面和政府合作。1999年的時候我們和廣州市規(guī)劃局做了一個廣州市的地政研究。當(dāng)時的條件下廣州市的土地批租與轉(zhuǎn)讓的環(huán)境是很混亂的，廣州又是房地產(chǎn)行業(yè)市場化比較前沿的一個區(qū)域。有人說，當(dāng)時廣州批出去的存量土地可以供廣州40年的發(fā)展，而且政府當(dāng)初不能夠?qū)@些信息有一個很準(zhǔn)確的把握，規(guī)劃部門與土地部門的數(shù)字不是很對得上。同時很多土地批出去之后經(jīng)過市場二次轉(zhuǎn)手不知道在誰手上，這些土地到底是已開發(fā)還是未開發(fā)，還是正在開發(fā)都不是很清楚。

　　當(dāng)時還遇到的問題是在未來的城市發(fā)展過程中，城市基礎(chǔ)設(shè)施與城市住宅建設(shè)所需的土地，需要一個比較明確的規(guī)劃建議。在這種背景下，廣州市規(guī)劃局和我們合作，珠江恒昌做了一個廣州市的地政研究，這大概是民營機構(gòu)最早介入這種研究的。

　　我們的研究更注重市場，我們會從市場的角度去看、從開發(fā)商的角度去看，從這些角度來看廣州市每年土地供應(yīng)大概的一個量。

　　之前我們還為廣州市做了一個寫字樓供應(yīng)的研究。事實上我們知道在1992年的時候廣州市寫字樓的交易非常火爆，之后的宏觀調(diào)控使廣州市的寫字樓市場開始冷卻。上世紀(jì)90年代早期建起來的寫字樓讓廣州消化了十年，這兩年廣州寫字樓市場交易才開始火爆，未來幾年廣州將近有三百萬平米的寫字樓的供應(yīng)量。這是一個什么概念，從廣州經(jīng)濟水平和城市性質(zhì)來看，廣州在短期內(nèi)不可能成為一個區(qū)域性的金融和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的中心，沒有金融和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支撐的話，誰來租這么大量的寫字樓？2005年，廣州寫字樓租賃市場開始回升，有需求就刺激投入，但這個投入規(guī)模到底需要多大？我們在幫助政府做研究過程中，我們很希望告訴政府的是，這個市場是在增長，但增長應(yīng)該和經(jīng)濟水平之間要相對保持一個平衡。

　　房地產(chǎn)市場是政府調(diào)節(jié)經(jīng)濟增長速度的一個手段，政府通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)來調(diào)節(jié)城市發(fā)展的一種方式。從以上兩個例子來說，實際上我們知道我們城市的房地產(chǎn)發(fā)展本身是經(jīng)歷過無序的狀態(tài)的。從另一個層面也反映了我們規(guī)劃與土地供應(yīng)相關(guān)計劃上的缺失。

　　周曉華：按美國人的經(jīng)驗來看，推動房地產(chǎn)的力量有三個：一是交通，二是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，三是人口的遷移。這三個東西落到中國上面就是落實到城市規(guī)劃，比如北京的城市規(guī)劃，北京的規(guī)劃對城市的定位經(jīng)過了七次變化，現(xiàn)在是第七版。北京今年規(guī)劃最大的變化是國際大都市，以前不提這個。北京在這個定位下面有七個新城，比如順義、通州、昌平、懷柔等等，每個新城的定位都不一樣。像這種定位的變化對北京房地產(chǎn)的格局的影響就比較大。比如說通縣，它定位為北京的行政、文化中心，緊接著北京就會把所有的大院、大所搬到通縣去，通縣的房價肯定就要漲。順義現(xiàn)在定位為現(xiàn)代空港城市加現(xiàn)代服務(wù)業(yè)就會發(fā)展起來，很多產(chǎn)業(yè)就會移到順義去。

　　城市定位的對房地產(chǎn)的主要影響是土地供應(yīng)，比如說現(xiàn)在首選順義，我們做過調(diào)查，開發(fā)商到北京首選哪到里要地，就是順義。

　　深圳的城市定位也經(jīng)過了幾個轉(zhuǎn)變，最早叫花園城市，結(jié)果發(fā)現(xiàn)人口多，花園城市建不起來，后來是國際都市，結(jié)果發(fā)現(xiàn)不像，外國人不多?，F(xiàn)在定位創(chuàng)意先鋒城市，區(qū)域金融中心，這個才有點像。這些轉(zhuǎn)變帶動了城市規(guī)劃的轉(zhuǎn)變，我們最早規(guī)劃是做衛(wèi)星城，但后來發(fā)現(xiàn)不行，因為衛(wèi)星城不符合大都市發(fā)展的模式，剛公布完就不做了?，F(xiàn)在搞四個新城，這個就和北京接軌了。

　　觀點：很多批評政府的規(guī)劃與城市的定位可能缺乏一個統(tǒng)一的指導(dǎo)思想，它們是在不斷變化的？

　　何世紅：城市發(fā)展本身是有規(guī)律的，他和城市經(jīng)濟發(fā)展是應(yīng)該相匹配的。當(dāng)年的珠江新城的規(guī)劃是6.6平方公里，總的建筑面積1300萬平米，其中70%的核心物業(yè)，30%的公寓和配套。1993年開始規(guī)劃建設(shè)。我們看到現(xiàn)在為止珠江新城的核心物業(yè)也沒起來幾棟，住宅早開發(fā)完了，也都出讓了。當(dāng)年投入就是60多個億，利息就不得了。

　　這么大的一個規(guī)模卻沒有發(fā)展起來。其實我們看看倫敦金融核心區(qū)也采兩個平方公里，趕不上珠江新城的規(guī)模。我剛才說得金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如果你不是一個區(qū)域性的金融中心或者現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，你很難有這么大的需求在里邊！現(xiàn)在珠江新城的規(guī)模壓到了800萬。我們很希望，能夠?qū)φ牟糠忠?guī)劃進行調(diào)整，很欣慰的是我們做出來的東西起到了一定的作用。

　　我們從第一天成立起就希望做專業(yè)顧問。前幾年政府不認為這個是有需求的，他總是站在管理者的角度來看待的，是吃力不討好人的事情?，F(xiàn)在有這個需求。如果我們這一塊做得好的話，那么我們對城市的理解，對城市產(chǎn)業(yè)的理解，對城市消費水平的理解，對城市房地產(chǎn)的理解會深刻很多。

　　如果只是看今天看這個房子賣多少錢，明天賣多少錢。一個項目發(fā)展周期最起碼要四五年的時間。我們怎么去判斷這個城市和地產(chǎn)未來幾年的價值。項目怎么和區(qū)域未來的價值相匹配，這個可能是房地產(chǎn)和城市發(fā)展聯(lián)系之間的關(guān)鍵。

　　周曉華：從北京和深圳來看就可以看到，城市化進程本身是一個越來越符合實際，符合城市發(fā)展規(guī)律的過程，其可能會帶動房地產(chǎn)的合理發(fā)展。其帶動了產(chǎn)業(yè)遷移，人口遷移，這個是比較合理的。

　　中國現(xiàn)在的城市發(fā)展進入了多中心的時代。從世聯(lián)本身的研究來看，城市發(fā)展要經(jīng)歷幾個階段。第一個階段我們叫做港口城市，第二個階段是碼頭城市，然后就是火車站城市，再然后就是多中心城市，多中心城市之后應(yīng)該是空港城市。

　　觀點：如何來理解我們今天的城市發(fā)展？

　　何世紅：城市發(fā)展是非常有規(guī)律的。文化的因素，自然的因素，交通的因素等等，這些東西都是有規(guī)律性的。

　　中國在城市發(fā)展中自下而上的力量在目前來講可能會比較強一下，我們的城市完全是自下而上的發(fā)展就比較危險。發(fā)展商不可能考慮到公共利益，華南板塊就是一個最大的案例。

　　現(xiàn)在華南板塊面臨的問題可能是基礎(chǔ)設(shè)施、交通、教育、醫(yī)療、就業(yè)等等融合起來的問題，自下而上的力量和自上而下的力量應(yīng)該是平衡的。不能只是根據(jù)市場需要進行規(guī)劃，同時政府要有自上而下的力量。

　　華南板塊可能對讓城市的生活成本變得越來越高，比如說交通成本越來越高，醫(yī)療成本會越來越高等等。

　　我們在規(guī)劃中合理一些，我們可能會獲得更多的好處，但是因為一些規(guī)劃的問題，比如說華南版塊帶來的交通問題，政府就要用更多的納稅人的錢去解決交通問題，因為目前交通問題是一個比較大的問題。

　　但是我們?nèi)绻?guī)劃更合理一些的話，那么這個利用率可能會更高一些。

　　比如琶洲，會展中心在珠江新城可能會更好一些，為了琶洲，地鐵二號線改了，專門改道琶洲，這個公共投入應(yīng)該是多少？

　　周曉華：多中心城市一定要有軌道交通，沒有軌道交通多中心城市就不可能。因此多中心城市的核心就是軌道交通?，F(xiàn)在中國城市達興軌道建設(shè)，關(guān)鍵就是我們到了多中心城市。國外稱之為增值城市。