搭乘著往返于北京和中國中部城市武漢之間的航班，弗蘭克•徐(Frank Xu，音譯)匆匆奔向中國建筑熱潮創(chuàng)造出的另一個(gè)投資機(jī)遇。建筑熱潮正推動(dòng)著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　帶著裝滿各種電子數(shù)據(jù)表格的手提電腦，這位海外留學(xué)歸來的中國大陸基金經(jīng)理的目標(biāo)是，為他管理的中國房地產(chǎn)機(jī)遇國際基金最近籌集的10億多美元資金找到安全去處。這通常意味著艱巨的工作。

　　找到好的資產(chǎn)和可信賴的地方合作伙伴，就交易和資產(chǎn)管理進(jìn)行談判，這些都是挑戰(zhàn)。在善變的賣方與紐約投資委員會(huì)和合規(guī)團(tuán)隊(duì)之間，他是協(xié)調(diào)雙方要求的人。這是“中國通”的典型工作，如今并沒有變得更為容易。

　　弗蘭克有一疊中國最近的立法，這些立法在這里被稱為“文”。這些“文”的名字他都能脫口而出。第50號(hào)文、第171號(hào)文和第192號(hào)文似乎都各有不同方向，但都與他達(dá)成下一個(gè)交易的目標(biāo)背道而馳。

　　3年來，為了讓老百姓負(fù)擔(dān)得起房價(jià)，中國一直在試圖抑制房地產(chǎn)市場。最初的目標(biāo)是地方政府、開發(fā)商和銀行，但最近將焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向了外資。

　　這一切始于去年。政府首先出臺(tái)了提高外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本要求，對(duì)在中國的結(jié)售匯進(jìn)行了限制。在中國政府心目中，對(duì)外匯和投機(jī)的擔(dān)憂高于一切。

　　最新的限制性規(guī)定要求，所有外商投資房地產(chǎn)企業(yè)必須在中央政府備案。這一備案規(guī)定一直是強(qiáng)制性的，但為了實(shí)現(xiàn)自身吸引外資的目標(biāo)，地方政府通常都會(huì)置這一規(guī)定于不顧。但如今，如果外國投資者不備案，其公司就不能注冊(cè)。實(shí)際上，外國投資者已成為警察，強(qiáng)制地方政府遵守中央政府要求其必須遵守的規(guī)定。

　　從嚴(yán)格意義上講，備案規(guī)定不是批準(zhǔn)，但它賦予了中央政府一個(gè)顯而易見的調(diào)控杠桿，如今這個(gè)杠桿正變得清晰起來。作為一項(xiàng)政策，中國政府已決定普遍放緩審批速度，并不予批準(zhǔn)有海外貸款(包括所有的海外股東貸款)參與的外資房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　考慮到中國正常運(yùn)轉(zhuǎn)的銀行體系，你可能會(huì)認(rèn)為，這算不上多么革命性的舉措。你再想一下，弗蘭克表示。股東貸款是將現(xiàn)金匯出中國的一個(gè)極其高效率的方式，因?yàn)橹袊鴤鹘y(tǒng)上嚴(yán)格的會(huì)計(jì)規(guī)定，通常會(huì)限制派息能力。中國的會(huì)計(jì)規(guī)定要求對(duì)建筑物折舊，這進(jìn)而會(huì)影響企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤。而支付股東貸款和外國銀行貸款則不必受到這些約束。對(duì)弗蘭克而言，截留在華現(xiàn)金盈余會(huì)降低他的回報(bào)率，限制他的舉債能力。

　　在監(jiān)管障礙不斷增加的情況下，弗蘭克還能實(shí)現(xiàn)自己的投資目標(biāo)嗎？他認(rèn)為能。他將中國市場視為一場跳高比賽。隨著橫桿的升高，更適合、更有經(jīng)驗(yàn)、準(zhǔn)備更充分的投資者相信，他們?nèi)匀荒軌?ldquo;越過橫桿”。因此世界末日的預(yù)測(cè)還為時(shí)過早。

　　投資者的焦點(diǎn)可能會(huì)轉(zhuǎn)向那些獲得地方政府批準(zhǔn)仍相對(duì)較為容易的城市，轉(zhuǎn)向那些將房地產(chǎn)和政府支持的更廣泛商業(yè)活動(dòng)(例如基礎(chǔ)設(shè)施和物流)結(jié)合在一起的項(xiàng)目，轉(zhuǎn)向可能減少現(xiàn)金截流問題的會(huì)計(jì)規(guī)定可能出現(xiàn)的變化，以及轉(zhuǎn)向類似于股本融資的結(jié)構(gòu)。

　　弗蘭克也期待著那一天：在他把在中國境內(nèi)籌集到的資金投資于他的交易中時(shí)，不會(huì)遇到目前影響外資的同樣復(fù)雜局面。目前，他關(guān)注的是自己的下一跳。