房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇的許多問題都源于它在地方政府財(cái)政中的作用。要控制房價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)必須從“土地銀行模式”向“工廠模式”轉(zhuǎn)型。政府需要鼓勵(lì)開發(fā)速度和規(guī)模，并引入融資工具來支持“工廠模式”

　　房地產(chǎn)開發(fā)須轉(zhuǎn)型

　　中國的房地產(chǎn)已經(jīng)迅速成長為一個(gè)巨大產(chǎn)業(yè)。2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)占到了GDP的10%；由于其增長快于GDP增長，因此這一份額還將繼續(xù)上升。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)雖然龐大，但缺少好的制度基礎(chǔ)，也沒有整合到一個(gè)深思熟慮的城市化戰(zhàn)略中去。它主要被用來為城市化籌集資金。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前遭遇的許多問題(例如高房價(jià)，對(duì)外資和灰色收入需求的過度依賴等)都源于它在地方政府財(cái)政中的作用。中國必須實(shí)施整體性的城市化戰(zhàn)略，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供一個(gè)穩(wěn)定的“錨”。

　　中國地方政府不能舉債。當(dāng)然，通過其擁有的企業(yè)，許多地方政府還是已經(jīng)有了很多借貸。但無論如何，缺乏直接融資渠道，是地方政府希望最大化房價(jià)從而最大化其城市建設(shè)籌資能力的主要原因。如果地方政府能以其未來財(cái)政收入發(fā)行債券，那么它的激勵(lì)將會(huì)變成最大化長期收入，這與最大化當(dāng)前收入有著顯著區(qū)別。

　　當(dāng)然，如果所有地方政府都被允許發(fā)債，這將在很大程度上導(dǎo)致金融無序。中央政府有必要選擇一些城市，讓其能夠獲得資源。而擁有3000萬至5000萬人口的超大城市，將會(huì)在中國的城市化進(jìn)程中占據(jù)主導(dǎo)地位(參見《財(cái)經(jīng)》2006年第26期“想象5000萬人超級(jí)城市”)。只有這樣，才能獲得充分的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。這些城市應(yīng)該享有直轄市地位，并擁有發(fā)債權(quán)。債券市場(chǎng)將會(huì)通過對(duì)其債券賦予不同的風(fēng)險(xiǎn)貼水，來判斷它們的發(fā)展戰(zhàn)略是否得當(dāng)；中央政府則可以從債券市場(chǎng)的反應(yīng)，知道這些城市做得是好還是壞。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的合理戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)與城市化戰(zhàn)略一致。目前，開發(fā)商的經(jīng)營模式是大量儲(chǔ)備土地——土地銀行——并從土地未來升值中獲利。顯然，金融市場(chǎng)青睞這些企業(yè)，它們的股價(jià)高企，也能夠以土地為抵押品輕易地貸到款。

　　但對(duì)中國的城市化戰(zhàn)略來說，這個(gè)模式是不好的。超大城市戰(zhàn)略需要每一次房地產(chǎn)開發(fā)的都是規(guī)模巨大且迅速的，從而最小化融資成本，并最大化城市建設(shè)的有效性。中國需要能夠像工廠大規(guī)模制造產(chǎn)品那樣迅速開發(fā)大片地區(qū)的開發(fā)商。

　　從“土地銀行模式”向“工廠模式”的轉(zhuǎn)變，需要對(duì)地方政府和開發(fā)商的關(guān)系進(jìn)行調(diào)整。最近引入的30%-60%的土地增值稅，對(duì)于土地銀行模式就是一個(gè)重要的負(fù)面激勵(lì)。而在正面，政府需要對(duì)開發(fā)速度和規(guī)模加以鼓勵(lì)，并引入融資工具來支持工廠模式。政府已經(jīng)要求購買土地后兩年內(nèi)必須開發(fā)，但在現(xiàn)實(shí)中，這個(gè)規(guī)則很少得到執(zhí)行——這是土地銀行模式如此流行的原因。如果規(guī)則得到執(zhí)行，它將迫使開發(fā)商轉(zhuǎn)向工廠模式。

　　將房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)為工廠模式，是房價(jià)降溫的關(guān)鍵。在土地銀行模式下，如果價(jià)格還不夠高，開發(fā)商就有激勵(lì)去拖延開發(fā)時(shí)間、縮小開發(fā)規(guī)模。如果價(jià)格正在上升，開發(fā)商就有動(dòng)機(jī)去等待，以獲取更高的利潤。對(duì)此行為的惟一制約手段就是抽出銀行信貸，但卻很少被實(shí)施。所以，一旦貨幣供給走強(qiáng)、信貸易得，房地產(chǎn)價(jià)格自然就快速增長，不管市場(chǎng)上有多少開發(fā)商都是如此。而與此相反，工廠模式下開發(fā)商的利潤率有賴于銷售速度。當(dāng)房價(jià)高時(shí)，供給自然就會(huì)上升，從而冷卻價(jià)格。

　　工廠模式需要發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)作為后盾。房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵在于融資。而中國開發(fā)商的核心競爭力就在于拿到土地和從國有銀行獲得貸款的能力，也就是說，中國開發(fā)商的競爭優(yōu)勢(shì)是他們同政府的關(guān)系。如果中國改變政策環(huán)境，促使房地產(chǎn)業(yè)向工廠模式轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在行業(yè)中的很多佼佼者未必能保住他們今天的地位。

　　中國應(yīng)發(fā)展一個(gè)成熟的金融市場(chǎng)，以支持房地產(chǎn)業(yè)的工廠模式。與此相關(guān)的最重要的金融產(chǎn)品，包括資產(chǎn)證券化(asset backed securities)、過橋貸款以及對(duì)沖地價(jià)波動(dòng)的衍生品。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本密集的行業(yè)，融資的成本高低對(duì)其效率至關(guān)重要。目前，房地產(chǎn)主要的融資渠道是股市和銀行，二者的成本都很高。這種融資上的低效率只是暫時(shí)被快速上漲的房價(jià)所掩蓋，一旦房價(jià)不再上漲甚至下跌，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商可能會(huì)大批破產(chǎn)。

　　未來，中國的開發(fā)商可能會(huì)向兩個(gè)方向分化。其中多數(shù)專注于開發(fā)位于城市中心或條件優(yōu)越的郊區(qū)的高利潤住宅，以及第二居所性質(zhì)的住宅。另一些企業(yè)將發(fā)展為服務(wù)于大眾市場(chǎng)的，每年開發(fā)數(shù)百萬平方米房屋的大規(guī)模企業(yè)。中國市場(chǎng)大概可以容納20到30個(gè)這種規(guī)模的開發(fā)商。他們的競爭優(yōu)勢(shì)在于管理資金，以及統(tǒng)籌眾多的承包商。他們的規(guī)模也將大到足以開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施，也就是說，他們就是城市化的代言人。他們的賬面資產(chǎn)可達(dá)數(shù)十億元之巨，但大部分屬于債務(wù)融資，并且需要頻繁的再融資。

　　低收入群體住房：三種模式

　　工廠模式將解決目前市場(chǎng)存在的一些問題。特別是在今天，住房對(duì)多數(shù)白領(lǐng)都還是遙不可及的夢(mèng)想，這在全世界都是罕見的。盡管缺少來自高收入的白領(lǐng)階層的需求，來自灰色收入和城市拆遷改造的需求還是推高了市場(chǎng)。不過，當(dāng)過剩的流動(dòng)性消逝時(shí)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能遭遇一場(chǎng)可怕的低迷，甚至可能把銀行也拖下水。

　　不過，即使房地產(chǎn)改革成功，工廠模式成為主流，人口中的相當(dāng)一部分(比如占城市人口增長大部分的藍(lán)領(lǐng)工人)仍然購置不起房產(chǎn)。為了推動(dòng)城市化，保持城市穩(wěn)定，中國可能需要特殊的措施以滿足低收入群體的住房需求。在此，有三個(gè)模式可供參考。

　　第一種模式以美國為代表，即依靠廉價(jià)土地和廉價(jià)汽車來解決大多數(shù)人的住房需求。美國土地市場(chǎng)的私有產(chǎn)權(quán)特征最為顯著，對(duì)土地用途沒有嚴(yán)格限制?？拷鞘械耐恋睾苋菀鬃兂尚碌某菂^(qū)，土地增值的收益屬于原土地的主人，而不是像中國這樣被政府壟斷。因此，開發(fā)商總能買到便宜的土地蓋房子。這就是美國房價(jià)收入比僅為3到4，為世界最低的原因所在。當(dāng)然，這些新的住宅區(qū)距現(xiàn)有的城市中心很遠(yuǎn)。但擁有和維護(hù)汽車的成本在美國也非常低，低收入家庭可以購買遠(yuǎn)離市中心的住宅，開車一兩個(gè)小時(shí)去工作。隨著更多的人搬到這樣的地區(qū)，他們就會(huì)形成自己的城市中心，居民也可以就近找到工作。這一進(jìn)程往復(fù)進(jìn)行，使城市向四周蔓延。洛杉磯是這類城市的典型。

　　新加坡屬于第二種模式，其超過80%的居民居住在政府修建的公屋中。新加坡的公屋是指那些由負(fù)責(zé)管理住房的政府機(jī)構(gòu)開發(fā)銷售的房地產(chǎn)，這使新加坡政府成為該市最大的開發(fā)商。新加坡相當(dāng)一部分土地都是政府回收的，政府回收土地的成本非常低，每平米僅200-300美元(中國更低，只相當(dāng)于新加坡的十分之一)。即使容積率低到1，政府仍然可以保證其所開發(fā)項(xiàng)目的土地成本非常低。同時(shí)，新加坡從印尼和馬來西亞輸入勞工，以保持較低的建筑成本。因此，新加坡可以以4倍-5倍家庭年收入的價(jià)格出售公屋。而且，新加坡的公屋質(zhì)量可能是世界上最好的，甚至比很多國家的私人住宅都好。

　　第三種模式在香港，大約半數(shù)的人口住在公屋中，其中多數(shù)是租住的。不像新加坡，香港政府興建的公屋條件非常之差，有些簡直不妨稱作籠子。政府目的在于激勵(lì)住在公屋中的居民盡可能努力工作，并從市場(chǎng)中購買昂貴的住房——其均價(jià)目前大約每平米4.1萬元人民幣。香港月薪的平均數(shù)則大約在1.5萬港幣，中位數(shù)大約1萬港幣。顯然，多數(shù)人是買不起房子的。

　　香港和新加坡之間的巨大反差是兩地政治差異的結(jié)果。人民行動(dòng)黨在新加坡獲得執(zhí)政地位，很大程度上歸功于其推行質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的住房政策；如果人們買不起房子，其統(tǒng)治也就難以為繼。而香港殖民時(shí)期政府的權(quán)力來自倫敦，沒有這種不安全感。高地價(jià)可以幫助政府獲得收益。隨著越來越多的人購買了昂貴的私有住宅，高房價(jià)的既得利益集團(tuán)就會(huì)擴(kuò)大。事實(shí)上，在1998年市場(chǎng)恐慌發(fā)生后，香港的中產(chǎn)階級(jí)支持政府限量供地、恢復(fù)房價(jià)的政策。

　　當(dāng)然，香港的穩(wěn)定也要依靠居住在公屋里的那一半人口的支持。只要這些居民對(duì)未來依然懷有希望，憧憬著買得起私有住宅的一天，這個(gè)社會(huì)就是穩(wěn)定的。但未來可能存在變數(shù)。香港的GDP剛剛恢復(fù)到1997年的水平，并且由于老齡化和相對(duì)其他中國城市的高成本，其增長不會(huì)很快。我猜測(cè)香港不久就需要大規(guī)模地改進(jìn)公屋質(zhì)量，以保持社會(huì)穩(wěn)定。

　　中國如何控制房價(jià)

　　中國與以上三種模式都相去甚遠(yuǎn)。在快速城市化中，如果僅一個(gè)城市提供廉價(jià)、高質(zhì)量、易購買的公有住宅，那么轉(zhuǎn)眼間就會(huì)被來自其他地方的移民填滿。廉價(jià)的公有住宅可能很難獲得。因此，政府提供公有住宅只能說是一項(xiàng)社會(huì)政策，而不是城市化的加速劑。絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民都需要從市場(chǎng)上購買住房。在這一點(diǎn)上，中國更像美國，而不是那些東亞城市國家。

　　因此，保持市場(chǎng)房價(jià)在可承受范圍內(nèi)，是長期內(nèi)滿足住房需求的關(guān)鍵。有了便宜的土地和汽車，美國可以依靠市場(chǎng)提供廉價(jià)住宅。中國兩者都沒有。不過，絕大多數(shù)城市人口必須依靠公共交通去上班。所以，控制房價(jià)的第一要?jiǎng)?wù)，就是發(fā)展公共交通。這聽起來可能不合常理，因?yàn)楸憷墓步煌〞?huì)提高附近的地價(jià)。但是，擁有好的公交系統(tǒng)可以使平均地價(jià)下降。

　　公共交通系統(tǒng)耗資巨大。在美國快速城市化的階段，各個(gè)城市可以發(fā)行地方政府債券為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資。隨著城市的發(fā)展，稅收收入增加，這些債券得以償還。這樣的良性循環(huán)在城市的成長階段是可能的。中國的大城市也有條件產(chǎn)生這種良性循環(huán)。這就是我認(rèn)為中國應(yīng)該允許一批城市為發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行債券的原因所在。

　　控制房價(jià)的第二個(gè)方面，是中國必須鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)向工廠模式轉(zhuǎn)型。當(dāng)房價(jià)快速上漲時(shí)，該城市的政府應(yīng)當(dāng)迅速增加土地供給。當(dāng)然，這種模式成功與否，要看當(dāng)?shù)卣o房價(jià)降溫的決心有多大。如果地方政府依賴賣地收入滿足資金需求，他們降低房價(jià)的措施就很難有誠意。如果不允許地方政府舉債，地方政府穩(wěn)定房價(jià)的政策可能永遠(yuǎn)只會(huì)停留在口頭上。

　　為了激勵(lì)地方政府從長遠(yuǎn)利益著想，中國應(yīng)當(dāng)考慮開征1%-2%的房產(chǎn)稅(property tax)。此項(xiàng)收入可以用作基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)債券的償債擔(dān)保。債券的規(guī)?？梢赃_(dá)到此項(xiàng)稅收的10-20倍，這就足以滿足基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要。

　　第三，中國需要成立一個(gè)特殊的住房貸款機(jī)構(gòu)以幫助低收入家庭。比如美國的聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)(Fannie Mae)，就是美國政府資助的一個(gè)專業(yè)公司，它從商業(yè)銀行手中購買按揭債權(quán)，并將其資產(chǎn)證券化。因?yàn)橄硎艿秸谋Ｗo(hù)，其融資成本非常低，這樣節(jié)約下來的成本可以轉(zhuǎn)化為購房者的收益。這種收益只能由按揭在一定規(guī)模內(nèi)的借款人享受，以保證福利分配給中低收入家庭。

　　總之，中國應(yīng)當(dāng)集中資源建設(shè)25個(gè)-30個(gè)超大城市，以完成城市化進(jìn)程。這些城市應(yīng)當(dāng)享有發(fā)行債券的權(quán)利，來滿足發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施的融資需要。這些城市的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)完成從土地銀行模式向工廠模式的轉(zhuǎn)型。地方政府應(yīng)當(dāng)依靠征收房產(chǎn)稅而不是賣地來擔(dān)保他們的債券。這樣的城市化戰(zhàn)略將讓住宅的價(jià)格更易承受(例如5倍-8倍于家庭年收入)，而城市中也將充滿就業(yè)機(jī)會(huì)