“博鰲七年中國地產(chǎn)二十年”系列訪問之三

　　編者按：“博鰲七年總結(jié)中國地產(chǎn)二十年。”作為目前國內(nèi)最大的房地產(chǎn)專業(yè)論壇，2007(博鰲)房地產(chǎn)論壇將于8月16-19日在海南博鰲召開。在總結(jié)二十年中國地產(chǎn)光榮成長路的基礎(chǔ)上，號召中國地產(chǎn)人團(tuán)結(jié)起來，尋找中國房地產(chǎn)共同的未來將成為本次論壇的主題。今天，我們邀請了2007(博鰲)房地產(chǎn)論壇四大主辦方暢談?wù)雇衲瓴椪搲?，其中：觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)的陳詩濤秘書長、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的首席運(yùn)營官龔宇先生及全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的聶梅生會長的訪問將在本期訪問中登出，第一財(cái)經(jīng)日報(bào)總編輯秦朔先生的專訪將在系列訪問四中刊出。

　　主辦方展望07博鰲論壇：期盼下一個(gè)黃金年代

　　隨著宏觀調(diào)控的不斷深入，可以預(yù)見地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)已經(jīng)來臨，中國地產(chǎn)商想要持續(xù)發(fā)展，就必須認(rèn)清中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來并找準(zhǔn)自身定位，根據(jù)當(dāng)下房地產(chǎn)市場的形勢，2007博鰲房地產(chǎn)論壇主題定為尋找中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來。

　　博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長陳詩濤女士希望本次論壇能夠成為一個(gè)在中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史中有著自身意義的論壇。龔宇說，我希望本屆論壇一如既往地發(fā)揮觀點(diǎn)前瞻領(lǐng)先的優(yōu)勢，好好總結(jié)一下過去，展望一下未來，使房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)關(guān)鍵歷史時(shí)刻通過本次論壇有所收獲。

　　聶梅生在采訪中回憶起了當(dāng)年中國地產(chǎn)人的奮斗史，她說，“在最早的那一批房地產(chǎn)從業(yè)者當(dāng)中，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的理想主義情結(jié)在他們的身上留下了很鮮明的烙印，但同時(shí)對市場經(jīng)濟(jì)理解的偏差使他們在創(chuàng)業(yè)的過程中充滿了狂熱。但總體上來說他們善于學(xué)習(xí)，銳意進(jìn)取。這種冒進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)最后形成了泡沫，但同時(shí)與行業(yè)的市場化不足有關(guān)，體制漏洞在這個(gè)行業(yè)得到了集中的體現(xiàn)。因此在上世紀(jì)90年代中期，房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，中國地產(chǎn)哀鴻遍野，這本身反映了經(jīng)濟(jì)體制與中國地產(chǎn)人的不成熟。”

　　隨著中國地產(chǎn)人二十年的成長，聶梅生說，“2000年以后，放開需求市場的中國房地產(chǎn)終于迎來了行業(yè)的跨越式發(fā)展，中國新一代地產(chǎn)商人開始崛起，產(chǎn)品更新速度開始加快，房地產(chǎn)投資同時(shí)開始加快。正是在這個(gè)過程當(dāng)中，居民居住水平開始迅速提高。與此同時(shí)，中國城市化進(jìn)程開始加速前進(jìn)，為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的需求空間。房地產(chǎn)投資的加速讓行業(yè)開始調(diào)整自身的游戲規(guī)則，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入探索期，一個(gè)合適的行業(yè)發(fā)展模式在不斷的摸索與實(shí)驗(yàn)當(dāng)中。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：如果從1998年海南建省開始算起，到今年中國地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入第二十個(gè)年頭了。站在博鰲論壇主辦方角度，您認(rèn)為中國地產(chǎn)二十年的發(fā)展歷程中，最應(yīng)該總結(jié)經(jīng)驗(yàn)有哪些？

　　陳詩濤：海南本身象征著一代人的淘金夢想，但當(dāng)時(shí)的體制環(huán)境和市場環(huán)境以及中國商人的不成熟讓一代中國地產(chǎn)人體驗(yàn)到轉(zhuǎn)軌期所帶來的傷痛。從總體上來說經(jīng)濟(jì)體制改革與房地產(chǎn)改革的經(jīng)驗(yàn)來自海南泡沫，1998年，中國房地產(chǎn)需求被徹底釋放出來以后，房地產(chǎn)步入了一個(gè)新的黃金時(shí)期。

　　在主辦方觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)看來中國房地產(chǎn)的發(fā)展與市場經(jīng)濟(jì)體制改革本身是聯(lián)系在一起的。也與中國經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整是聯(lián)系在一起的。比如說，從積極財(cái)政政策到穩(wěn)健的財(cái)政政策的調(diào)整導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)很快進(jìn)入調(diào)控期。此外土地政策的改革對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。

　　總體上來說房地產(chǎn)市場化改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革其中的一個(gè)部分，其與經(jīng)濟(jì)體制改革本身是緊密聯(lián)系的。并且作為中國轉(zhuǎn)軌期一個(gè)重要領(lǐng)域房地產(chǎn)行業(yè)的市場化改革無論從提高居民生活水平還是活躍市場經(jīng)濟(jì)層面上來講意義不言自明。中國人的居住水平在提高，住房選擇的空間也更大。但房地產(chǎn)市場依然有待規(guī)范，經(jīng)濟(jì)適用房及保障性住房對市場的調(diào)節(jié)作用至今未有顯現(xiàn)。最為重要的是金融體制改革勢在必行，房地產(chǎn)行業(yè)投資及融資渠道的規(guī)范以及稅制體制改革可能是關(guān)系到房地產(chǎn)未來發(fā)展方向的重要因素。土地流通體制改革的趨勢與方向依然有更多的探討空間。因此與房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控被更多的表象因素所迷惑并因此而出臺臨時(shí)性調(diào)控政策相比，一些可能涉及到經(jīng)濟(jì)體制改革深處東西可能會對未來行業(yè)的影響更大。

　　但基本可以判斷房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將在經(jīng)濟(jì)體制改革中受益，并且現(xiàn)在已經(jīng)在受益，未來肯定也會收益。如果僅僅將目光停留在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上的一些不和諧的因素上可能會為行業(yè)帶來更多的困擾。

　　龔宇：1998年，也是國務(wù)院出臺“取消福利分房”的一年，這是中國房地產(chǎn)市場化的一個(gè)標(biāo)志和推動器，從此個(gè)人購房成為主流。但房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的過程中，有幾個(gè)問題顯然沒有與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相匹配：

　　第一，土地資源相關(guān)政策仍然是決定性因素。國家土地資源政策的不成熟使得中國的房地產(chǎn)商品化進(jìn)程不能進(jìn)入健康可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)，同時(shí)也使得房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品管理和經(jīng)營管理水平長期存留在參差不齊，行業(yè)整體粗放化經(jīng)營，經(jīng)驗(yàn)不足和短期利益的種種問題交織在一起的狀態(tài)。

　　第二，房地產(chǎn)具體有市場化和福利化的雙重屬性，是一個(gè)硬幣的兩面。但10多年來一直是市場化的一面單邊上揚(yáng)，帶有社會保障的廉租房和經(jīng)濟(jì)房數(shù)量太少，隨著房價(jià)上漲的幅度越來越大，買不起房的呼聲和矛盾越來越突出，放在這樣的背景下，單純追求利益的開發(fā)商，被指暴利和刻畫為奸商形象，不利于行業(yè)整體發(fā)展。

　　聶梅生：在最早的那一批房地產(chǎn)從業(yè)者當(dāng)中，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的理想主義情結(jié)在他們的身上留下了很鮮明的烙印，但同時(shí)對市場經(jīng)濟(jì)理解的偏差使他們在創(chuàng)業(yè)的過程中充滿了狂熱。但總體上來說他們善于學(xué)習(xí)，銳意進(jìn)取。這種冒進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)最后形成了泡沫，但同時(shí)與行業(yè)的市場化不足有關(guān)，體制漏洞在這個(gè)行業(yè)得到了集中的體現(xiàn)。因此在上世紀(jì)90年代中期，房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，中國地產(chǎn)哀鴻遍野，這本身反映了經(jīng)濟(jì)體制與中國地產(chǎn)人的不成熟。

　　這種不成熟在1997、1998年達(dá)到頂峰。在亞洲金融危機(jī)的影響下，連原本避開房地產(chǎn)泡沫的華南地區(qū)也沒能經(jīng)受住考驗(yàn)。1998年左右，中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了全行業(yè)整體虧損的局面。也正是在這種情況之下，中國房地產(chǎn)行業(yè)最后的約束被放開了，住宅需求被放開，房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入市場流通，老百姓可以自由的在市場上賣到自己喜歡的房子。

　　從中國地產(chǎn)二十年的發(fā)展過程來看，我們能夠鮮明地看到中國地產(chǎn)的成長軌跡。應(yīng)該說，中國地產(chǎn)人的總體氣質(zhì)是不斷創(chuàng)新與進(jìn)取的精神。很少有一個(gè)行業(yè)像中國地產(chǎn)一樣在不斷地在體驗(yàn)著中國市場經(jīng)濟(jì)變革的陣痛，但在此過程中，中國地產(chǎn)人在不斷調(diào)整與適應(yīng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：2007(博鰲)房地產(chǎn)論壇的主題將是“尋找中國房地產(chǎn)行業(yè)共同的未來”，您認(rèn)為推動未來中國地產(chǎn)發(fā)展的核心力量應(yīng)該是什么？

　　陳詩濤：我們當(dāng)然相信中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來在于中國城市化與市場化的進(jìn)程。宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是深層次的。我們“尋找中國房地產(chǎn)行業(yè)共同的未來”從某種層面是希望大家有一個(gè)比較清晰的認(rèn)識，今天房地產(chǎn)屢屢被調(diào)控肯定是有原因的，說明行業(yè)本身的發(fā)展依然有待改善。但從某種層面上來講，房地產(chǎn)行業(yè)肯定是一個(gè)長期富有爭議的行業(yè)，有矛盾與爭議肯定能夠促使中央、地方政府、開發(fā)商以及金融機(jī)構(gòu)等博弈主體能夠進(jìn)行更為深入的思考。“尋找中國房地產(chǎn)的未來”就是希望把這種思考展現(xiàn)出來。博鰲房地產(chǎn)論壇的“思想性”是論壇的核心。

　　龔宇：推動中國地產(chǎn)發(fā)展的核心動力是中國長期快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)。以前的10年，中國的房地產(chǎn)行業(yè)基本解決了原來城市人口住宅商品化升級的問題，未來支撐中國房地產(chǎn)發(fā)展的需求是中國的城市化進(jìn)程。

　　房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)在到了一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)期，國家對房地產(chǎn)市場實(shí)施的宏觀調(diào)控，主要體現(xiàn)在對土地和銀行資金的抽緊，而同時(shí)多渠道的融資模式又缺少政策的支持，因此，企業(yè)面臨融資的瓶頸。在節(jié)能、省地、綠色、環(huán)保的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)政策下，房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平提升也是面臨的挑戰(zhàn)。雖然現(xiàn)階段房地產(chǎn)仍處于魚龍混雜的時(shí)期，但有前瞻意識和綜合實(shí)力的企業(yè)將會走得更長。

　　聶梅生：市場造就成功企業(yè)，同時(shí)也改變著中國房地產(chǎn)的格局。產(chǎn)品、企業(yè)發(fā)展模式在不斷調(diào)整過程當(dāng)中。新一代地產(chǎn)商人更為理性，產(chǎn)品成為最終判斷一個(gè)成功企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：房地產(chǎn)市場化改革的社會心態(tài)發(fā)生了變化，住宅進(jìn)入市場流通的興奮到目前對房價(jià)過高的憤懣，您認(rèn)為造成這種轉(zhuǎn)變的核心因素是什么？媒體應(yīng)該如何對待這種轉(zhuǎn)變？

　　陳詩濤：房價(jià)問題可能較敏感，但總體上來講不是核心問題。社會心態(tài)的改變本身是社會貧富差距的一種體現(xiàn)，同時(shí)體現(xiàn)了中國住房保障體制的不夠完善。房地產(chǎn)市場化改革初期確實(shí)社會情緒比較好，人們可以比較自由的擁有住房，但這種心態(tài)可能從另一個(gè)層面上使得中國購房者的心態(tài)“過于良好”認(rèn)為在市場化的條件下自己就應(yīng)該擁有住房，實(shí)際上我們認(rèn)為這種心態(tài)是不對的。

　　當(dāng)然，住房保障體系沒有跟上是一個(gè)關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)市場化改革以來沒有跟上的住房保障體系以及住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)體系可能是問題之一。但市場本身有調(diào)節(jié)作用，當(dāng)前我們能夠看到住房保障方面的缺陷不能不說是房地產(chǎn)市場化之后所發(fā)現(xiàn)的問題，是市場對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)提出的要求。關(guān)鍵是提供產(chǎn)品的主體是誰？

　　媒體往往比較容易以“需求主體”定位新聞報(bào)道，為了迎合社會大眾的情緒，開發(fā)商的負(fù)面往往被暴露在社會面前。這種本身體現(xiàn)了當(dāng)前社會新聞輿論的影響力，也使得房地產(chǎn)行業(yè)成為輿論較為透明的行業(yè)之一。但是我個(gè)人認(rèn)為媒體應(yīng)該更為關(guān)注房地產(chǎn)信息透明，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的信息透明才是對老百姓負(fù)責(zé)的態(tài)度。

　　龔宇：房價(jià)的上漲是多種因素造成的，人們對房價(jià)過高的不滿首先在于“買不起房”的尷尬，尤其是在大城市工作的年輕人或者超過自己支付能力的“房奴”；其次，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤不透明和權(quán)錢交易滋生的腐敗，也使得人們對房地產(chǎn)的態(tài)度變成聲討。

　　對于房價(jià)的抱怨是在經(jīng)濟(jì)快速增長和人民幣升值的特定時(shí)期出現(xiàn)的現(xiàn)象，面對這種情況，媒體首先要保持中立冷靜的態(tài)度。網(wǎng)絡(luò)媒體具有兩方面特性：一是網(wǎng)絡(luò)的特性，網(wǎng)絡(luò)為房地產(chǎn)鏈條企業(yè)和和購房消費(fèi)者搭建了一個(gè)交互平臺，可以為購房者提供所需要的一切詳盡信息，包括樓盤、社區(qū)等等，同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)拓展出有效的傳播渠道。二是媒體的特性，通過解讀、報(bào)道一切發(fā)生在房地產(chǎn)的新聞，監(jiān)督各個(gè)環(huán)節(jié)的社會公平性問題，間接起到促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步的作用。從這個(gè)特性上講，媒體應(yīng)積極關(guān)注和深入探討這個(gè)社會現(xiàn)象，如果能為市場的正常發(fā)展做些努力，那是媒體追求的最高境界。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：作為論壇的主辦單位，你期望本屆論壇是一個(gè)什么樣的論壇？如何在這個(gè)過程中理性對對待中國地產(chǎn)二十年的發(fā)展，并讓社會能夠理性的看待這二十年中國地產(chǎn)的發(fā)展。

　　陳詩濤：當(dāng)然希望本次論壇能夠成為一個(gè)在中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史中有著自身意義的論壇。從博鰲房地產(chǎn)論壇七年的發(fā)展歷史來看，博鰲房地產(chǎn)論壇往往能夠成為一年中國地產(chǎn)行業(yè)熱點(diǎn)。那是因?yàn)椴椕磕昕偰艹蔀橹袊康禺a(chǎn)行業(yè)思想最為奔放的地方。今年我們希望能夠總結(jié)中國地產(chǎn)二十年，目的就是希望中國地產(chǎn)能夠重回其發(fā)展起步的地方展開自己的歷史，并引起大家共同的思考。理性是核心的因素，但中國房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)思想奔放的行業(yè)，奔放的思想才是博鰲房地產(chǎn)論壇的魅力所在。想一想博鰲房地產(chǎn)論壇已經(jīng)七年了，這七年里我們見證了一個(gè)中國地產(chǎn)的黃金年代，我們同時(shí)也期盼下一個(gè)黃金年代。博鰲房地產(chǎn)論壇一定會在博鰲長期的堅(jiān)持下去，我們相信中國房地產(chǎn)需要這樣一個(gè)論壇來見證他的發(fā)展。

　　龔宇：我希望本屆論壇一如既往地發(fā)揮觀點(diǎn)前瞻領(lǐng)先的優(yōu)勢，好好總結(jié)一下過去，展望一下未來，使房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)關(guān)鍵歷史時(shí)刻通過本次論壇有所收獲。盡管房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)間還很短，但來自各方面的要求卻很高，希望企業(yè)能有做百年老店的心態(tài)，從產(chǎn)品品質(zhì)和地產(chǎn)品牌方面進(jìn)一步提升。

　　聶梅生：希望以這次論壇為契機(jī)，繼續(xù)辦好這個(gè)中國最大、最重要的房地產(chǎn)專業(yè)論壇。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢明顯，房地產(chǎn)的發(fā)展一如中國經(jīng)濟(jì)市場化改革，其中充滿了各種矛盾，本次論壇將如何理性的看待這些矛盾。

　　陳詩濤：矛盾是制造思想的最好因子，理性的看待這些矛盾就是允許各方能夠比較充分的展示自己的思想。

　　龔宇：我覺得房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該直面目前的困境，通過充分的交流和溝通來尋找破解的方法，本次論壇邀請了高層次的嘉賓和一線的重要企業(yè)領(lǐng)軍人物，他們的交鋒和碰撞，將會帶來一場頭腦風(fēng)暴。摒棄了一直以來存在于房地產(chǎn)的浮躁的做法，務(wù)實(shí)地展開討論和交流，使之成為一場真正的“思想盛會”。

　　聶梅生：本次論壇邀請了各方的嘉賓，他們將在論壇中充分展現(xiàn)自己的睿智。精彩對決，讓我們拭目以待。