“博鰲七年中國地產二十年”系列訪問(二)

　　編者按：根據2007(博鰲)房地產論壇的相關主題，博鰲房地產論壇主辦機構觀點機構旗下觀點網邀請那些活躍在中國房地產界的經濟學家與企業(yè)家進行系列訪問。以期通過回顧中國房地產走過二十年的道路上的林林總總，重新詮釋中國地產今天所面對的問題。今天，“博鰲七年中國地產二十年”系列訪問之二，我們邀請了香港中原地產董事局主席施永青及著名經濟學家鐘偉，他們就國家宏觀調控、香港模式等問題發(fā)表了自己精辟的見解。

　　施永青、鐘偉：宏觀調控不可違反市場規(guī)律

　　過去20年，香港模式一直影響和主導中國房地產行業(yè)，那國內目前房地產的模式與香港模式有沒有本質區(qū)別呢？目前政府的宏觀調控的方向與方式是否正確？中央的宏觀調控會不會打擊房地產市場的自由競爭？對于以上種種問題，施永青與鐘偉有著自己的看法。

　　國內開發(fā)模式與香港模式沒有本質不同

　　北京師范大學金融研究中心主任、著名經濟學家鐘偉認為，目前國內的房地產開發(fā)模式與香港并沒有本質的不同，“如果說有不同，那么就是香港的土地收益絕大部分進入了香港特區(qū)政府，在中國，土地收益還被為數眾多的政府職能部門層層過濾。”

　　有觀點認為香港模式造就了一個投機性的房地產市場，鐘偉表示了不同意見，他認為，香港模式在香港沿用了幾十年，如果說香港房地產市場始終是個投機市場，顯然是有失公允的，但香港模式的確和高房價關系密切。而國內房地產市場是否屬于投機市場，應由事實來檢驗，而不是喊口號。

　　作為香港模式的親歷者，香港中原地產董事局主席施永青是如何看待目前進入中國房地產市場的香港地產商的呢？施永青通過全面比較，對進入中國房地產市場的香港開發(fā)商的競爭力做了分析。

　　施永青說，這兩年，內地投資的香港地產商增多了。實際上他們在80年代末到90年代就進去了很多，但是93年左右國內宏觀調控，他們退出來了，很多土地拖了很久。90年代中到2002年左右是一個周期，房地產投資增長比較慢。但2003年國內房地產價格上升后又他們又開始又去投資了，又去買地了。但是成不成功現在還不可以這么快講，因為房地產是一個很本地化的產業(yè)，外來的公司不一定有優(yōu)勢。

　　香港的地產商在國內的優(yōu)勢是資金比較雄厚，他們都是上市公司，他們有錢。但是不利的地方是他們不熟悉地方的情況，沒有本地的開發(fā)商熟悉，和政府部門的關系，所要辦的手續(xù)都不如本地的清楚。另外香港的開發(fā)商成本比較高，用的是香港的管理人員，工資比較高，另外決策部門很多都在香港，對本地的信息不了解，做決定做得慢，管理的效益也比較低，所以我對香港的開發(fā)商在國內的競爭能力給的分數不高。如果內地好的開發(fā)商有80分的話，那么他們只是75分。

　　香港的開發(fā)商以前也不是因為管理的特別好而掙錢的，他們也是靠政府的政策做成的，因為香港的政府控制土地供應，土地是慢慢的批出來的，變成價格不斷上升，所以有土地儲備的開發(fā)商都掙錢，他們是掙社會錢，而不是掙管理能力的錢。所以香港開發(fā)商掙的錢所含的附加值不是因為管理得好，而是因為政策。

　　調控政策不應違反市場機制規(guī)律

　　連續(xù)四年，中國房地產業(yè)引得中央政府出臺如此多的調控政策。但調控成果卻并非十分理想，2007年將是房地產調控的“執(zhí)行年”，三次房地產調控將在土地、稅收、信貸等方面繼續(xù)推進，重點將是加大已經頒布政策的執(zhí)行力度，會繼續(xù)收緊銀根和地根；加息也是可以預期的；長期看，不動產稅也會推出?？傮w判斷，調控將是一種常態(tài)。目前政府的宏觀調控的方向與方式是否正確？房地產宏觀調控主要應遵循那些原則呢？

　　鐘偉認為，目前針對房地產市場的調控說不上由什么正確性，甚至說不上有什么目的性或者邏輯性。回顧房地產市場的調控，顯然雜亂無章，缺欠目的。

　　他說，“調控政策的原則，第一、不違反邏輯。例如政府部門鼓勵大家租房，同時又嚴厲限制個人擁有多套住房，如果每人的住房都基本上是自用的，那些租房的人在市場上怎么找得到房屋出租者？第二、不違反市場機制的起碼規(guī)律。市長如果能夠決定其轄下的房價，那么這個區(qū)域市場肯定是扭曲而可怕的官定市場，而不是健康的市場。再如北京市的土地招拍掛，除了公開就沒有剩下任何符合市場機制的東西，這種對市場機制的起碼的不尊重是政策的大忌。第三、要理解市場約束和政府約束的邊界?，F在一些政府官員意識到解決中低收入階層的住房問題，難以通過市場來解決，更大程度上是依賴政府，這是好事，但是需要提醒的是政府行為也存在約束，例如有些官員聲稱，要通過經濟適用房為80%的城鎮(zhèn)人口解決住房問題，這種氣度和夢想是好的，但是請注意政府的財力約束。”

　　施永青認為，房地產市場政府是要扮演一定角色的，但是政府要管的是大的，不要管小的。宏觀的可以，但是微觀的不要管得太多。他說，“控制土地供應，控制資金流向可以，具體的就不要管了。現在我覺得是管多了，但是效益不好。我以前說空置樓房收空置稅，讓更多的空置房進入市場流通，供應多了，價格就自然掉下來了。但現在說兩年后買的不收稅，兩年內的收稅，就造成人家本來想賣的拖著不買了，這樣市場供應反而小了，價格就自然要上升。所以政府在調控方面的手段還是不太高明，成效不好。公布了幾十條新的條例了，但成效沒有見到，公布的東西不能落實，要不就是好人受管制，壞人還有優(yōu)勢。好的，正規(guī)的開發(fā)商綁手綁腳，不正規(guī)的開發(fā)商去掠奪機會。所以我覺得推行的政策，先要估計落實的能力，否則的話人家發(fā)現都是假的，就失去公信力了。”

　　社會應該讓個人有幸福感。

　　對現今中國宏觀經濟狀況，施永青給出這樣的分析，“中國的現在的問題是閑散的資金太多，工業(yè)生產已經是產能過剩，資金流到傳統(tǒng)的工業(yè)領域能盈利的機會不是太多，所以資金會流到房地產這樣的投資領域，流動資金肯能要有一個儲藏模式。現在中央的做法是希望資金流到農村、大西北，制造內部需求，但這個問題不是這么容易能夠解決的?，F在大家手里有錢的都希望把錢存下來，否則的話你不炒人家炒，泡沫爆破的時候你就肯能留下來的沒別人炒了的留下來的那么多。中國房地產市場現在已經超越了人民的購買力，但是閑散自己還是在的，投資進來，房價就在繼續(xù)漲了。”

　　施永青認為，馬克思對資本主義本質的批評是沒有錯的。“需求與生產之間的不平衡是把更多錢流向有資本的人，無產階級還是沒有錢，這樣怎么刺激需求。關鍵問題還是分配問題。有錢的人錢太多是不會花的，因為他花不了這么多，但是沒錢的人就像買這個，買那個，只有窮人有錢之后才能刺激消費，社會經濟才能持續(xù)增長。這個不解決經濟增長就受影響。”

　　但施永青同時認為，過去的計劃經濟是不成功的。他說，“我現在覺得馬克思以前解決經濟問題的方法是錯了，計劃經濟是不成功的，因為我們的社會太復雜了。因為中央不可能了解全部的情況，應該是讓社會個體自由的處理自己的問題。所以法律不要定得太多，應該是動力給人民。人民應該有自己的選擇，有自由，個人要有自由生活的空間，個人自己取謀幸福。”

　　社會應該讓個人有幸福感，這樣的社會的秩序才是正常的秩序。