全球第二大上市工業(yè)地產(chǎn)集團嘉民集團(Goodman Group)低調(diào)現(xiàn)身上海。“在未來幾年內(nèi)，嘉民集團在中國工業(yè)地產(chǎn)的投資額達(dá)到20億~30億美元也不是沒有可能的。”即使在宣布公司在中國的發(fā)展戰(zhàn)略時，嘉民集團亞太區(qū)首席執(zhí)行官范文浩(David van Aanholt)仍然出言謹(jǐn)慎。

　　據(jù)了解，嘉民集團目前還有多個物流配送中心項目正在洽談之中。按照計劃，嘉民集團將在未來12個月內(nèi)將中國內(nèi)地的業(yè)務(wù)由上海往南往北擴展至北京和廣州。顯然，嘉民集團在內(nèi)地，仍然堅持搶占一線城市的策略。

　　這一策略并非毫無道理。以上海為例，高力國際在其發(fā)布的2007年上海一季度工業(yè)地產(chǎn)報告中表示，隨著上海向著亞太地區(qū)物流中心的目標(biāo)不斷發(fā)展，其作用變得越來越重要。而物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展預(yù)計將對上海的工業(yè)土地和設(shè)施，特別是位于或是接近于主要物流園區(qū)的工業(yè)土地和設(shè)施繼續(xù)有著強勁需求。

　　與此同時，位居全球工業(yè)地產(chǎn)第一的普洛斯已開始將視線轉(zhuǎn)移到二線城市。在如何以最快速度在最佳位置布點的思路引導(dǎo)下，普洛斯馬不停蹄。如今，緊隨其后的嘉民集團也宣布了公司在中國內(nèi)地發(fā)展的戰(zhàn)略。一場貼身大戰(zhàn)即將在中國工業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域上演。

　　“陌生”的老面孔

　　在中國工業(yè)地產(chǎn)業(yè)界，嘉民集團是一個陌生的名字，盡管其業(yè)務(wù)已遍布全球，管理的資產(chǎn)已超過350億美元。實際上，嘉民集團在內(nèi)地的第一筆投資是兩年前在上海南匯康橋與DHL及Exel合作開發(fā)的物流園區(qū)。當(dāng)時嘉民集團更為人所知的名稱是麥格理佳文集團(Macquarie Goodman Group)。

　　麥格理集團與佳文集團的合作始于2000年，當(dāng)時雙方結(jié)成了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，并在后來幾年內(nèi)合作在英國等歐洲國家收購了4家工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)公司，公司所管理的資產(chǎn)也在這幾年內(nèi)由原來的10億美元迅速躍升至目前的350億美元。

　　用范文浩的話來說，最初麥格理集團與麥格理佳文集團更像是父子的關(guān)系，但隨著公司的業(yè)務(wù)擴張，雙方開始存在更多的競爭關(guān)系，變得“更像是平等的兄弟關(guān)系”，于是，今年初，麥格理將手里所持有的股權(quán)全部回售予佳文集團?；蛟S是為了在中國內(nèi)地這個新進(jìn)市場上擺脫麥格理的影子，佳文集團甚至將公司的中文名稱更改為嘉民集團。

　　據(jù)了解，嘉民集團目前在亞太區(qū)的投資額只占公司全球投資額的不足6%，“可以想見，公司在亞太區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿τ卸啻蟆?rdquo;范文浩認(rèn)為，在過去兩年時間里，公司通過運作與客戶合作開發(fā)康橋物流園區(qū)項目，已經(jīng)為公司在中國內(nèi)地的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)，未來在中國內(nèi)地的發(fā)展必然加速。

　　瓜分工業(yè)地產(chǎn)大蛋糕

　　與普洛斯在三年內(nèi)覆蓋內(nèi)地18個城市的速度相比，嘉民集團的發(fā)展速度只能用緩慢來形容。范文浩卻試圖用公司的發(fā)展路徑進(jìn)行類比：10年前公司管理的資產(chǎn)不過7000萬美元，5年后資產(chǎn)額達(dá)12億美元，現(xiàn)在則是350億美元。“由此可見，公司前幾年的增長速度較慢，但后來發(fā)展得非?？?。”

　　范文浩甚至表示，公司在不同市場的調(diào)研結(jié)果顯示，很多公司在進(jìn)入新的市場時容易作出過多的承諾，但最后這些承諾并不一定能完全實現(xiàn)。“中國工業(yè)地產(chǎn)還處于發(fā)展初期，并不是先來的人就有優(yōu)勢，而且最早進(jìn)入市場的人也不見得最有優(yōu)勢，而且他也不一定能笑到最后。”這句話某種程度上暴露了嘉民集團對中國內(nèi)地市場的“野心”。

　　但一些實際的情況并不令人樂觀。由于預(yù)期國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)式增長前景，包括民營資本在內(nèi)的各種資金都大量進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域，不少業(yè)內(nèi)人士均預(yù)期未來的工業(yè)物業(yè)可能出現(xiàn)供應(yīng)過量的局面，由此可能帶來投資回報率降低。

　　范文浩了解到的市場情況與此大致相似：環(huán)顧四周，上海周邊有很多的工業(yè)地產(chǎn)項目正在進(jìn)行。“他們當(dāng)中有些人可能回報率為零，有些人可能只致力于一次性的回報。”“這需要一個過程，很多問題會在這個過程中漸漸調(diào)整。”范文浩對此并不意外。

　　在考察了內(nèi)地上百個城市、無數(shù)個項目之后，范文浩自稱，與公司在其他國家看3個項目做成1個的概率相比，中國內(nèi)地需要看幾十個項目才能最終做成1個。據(jù)了解，目前嘉民集團在上海投資的兩個物流倉儲項目都“還在公司的資產(chǎn)負(fù)債表”上，但公司在中國內(nèi)地的投資回報率水平仍然超過公司的全球平均水平。

　　根據(jù)高力物業(yè)的研究，2007年5月，上海主要工業(yè)園區(qū)的工業(yè)設(shè)施的平均市價已達(dá)每平方米453美元，較2006年底上升了2.55%，繼續(xù)其不斷上升的趨勢。同時，由于工業(yè)設(shè)施租金的上升幅度大于售價的上升幅度，所以租金收益率繼續(xù)其上升的趨勢，2007年5月，租金收益率上升至8.26%，較去2006年底上升約0.23個百分點。

　　這對嘉民集團而言，應(yīng)該是個不錯的消息。按范文浩的說法，公司仍然不急于在中國內(nèi)地快速擴張，“我們關(guān)注的并不是在中國的地圖上布下了幾個點，而是希望對城市有所了解，并為客戶提供不同的解決方案”。嘉民集團不疾不徐的思路與普洛斯的激進(jìn)擴張策略形成鮮明對比。