編者按：本報(bào)6月26日刊發(fā)了《開發(fā)商揭示房?jī)r(jià)灰色產(chǎn)業(yè)鏈———職能部門鯨吞房?jī)r(jià)四成利潤(rùn)》，在省會(huì)各界引起強(qiáng)烈反響，省會(huì)一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的資深人士就該文的一些觀點(diǎn)發(fā)表了自己的看法。該人士的觀點(diǎn)并不代表所有石家莊的房地產(chǎn)開發(fā)商，石家莊作為全國(guó)二三線城市，房地產(chǎn)的成本和利潤(rùn)等情況也不能代表全國(guó)的情況，作為一家之言，我們現(xiàn)在刊登出來，并且收集了一些網(wǎng)友的觀點(diǎn)，希望達(dá)到明辨是非的效果，并歡迎讀者尤其是業(yè)內(nèi)人士發(fā)表自己的意見，以求更接近房地產(chǎn)的真實(shí)。

        對(duì)于文章提到的這位開發(fā)商，我實(shí)在搞不清是個(gè)什么樣的人，這篇文章如果發(fā)在網(wǎng)上，作為一個(gè)帖子出現(xiàn)，大家討論，還情有可原，但出現(xiàn)在報(bào)紙上，感覺不負(fù)責(zé)任，有些觀點(diǎn)簡(jiǎn)直匪夷所思。他只是看到一些片面的問題，對(duì)于房地產(chǎn)內(nèi)部根本就不了解。

         有些言論太片面

　　單就這一段來說，“我從1992年就開始從事商品房建筑行業(yè)。當(dāng)年每平方米的建筑成本價(jià)不過350～400元，房?jī)r(jià)不過1000～1500元/平方米，建筑成本占房?jī)r(jià)的1/4，加上土地出讓金，房地產(chǎn)成本價(jià)格也不過是房?jī)r(jià)的1/3～1/2。”這確實(shí)不假，當(dāng)年行情的確是這樣。但后面就不對(duì)了，“如今建筑成本比原來只漲了100～200元。”這句話混淆了一個(gè)概念———多層和高層：多層的成本確實(shí)低，但現(xiàn)在商品房高層居多，隨便找一個(gè)建筑單位問一下，石家莊的建筑成本，18層以下是1200-1400元左右，18層以上是1600-1800元左右。這都是再清楚不過的事實(shí)，真不明白只漲了100-200元是從何而來的。

　　“面積越大的樓盤，建筑成本越低，因?yàn)榻ㄖ虦p少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費(fèi)用，售價(jià)昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費(fèi)心理”———這句話也不是行業(yè)內(nèi)人士應(yīng)該說的話，戶型面積越大的樓盤，窗框和管道相對(duì)要少，建筑成本是相對(duì)較低，但這對(duì)房?jī)r(jià)的影響可以忽略不計(jì)。鋼筋水泥用量卻不會(huì)因此而減少，而是因?yàn)樾枨罅看?，廠家給的價(jià)錢比較低，從而降低了建筑成本。

　　沒有一個(gè)房地產(chǎn)的老總敢冒著樓塌房倒的風(fēng)險(xiǎn)，減少鋼筋水泥的用量和標(biāo)號(hào)，這在建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里都有明確規(guī)定，出了事誰也承擔(dān)不起。

　　房產(chǎn)商最多20%利潤(rùn)

　　文章稱：“樓盤開發(fā)成本只占房?jī)r(jià)的20%，開發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤(rùn)，余下超過40%的利潤(rùn)全部被相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了。”這句話明顯缺乏依據(jù)。特別是利潤(rùn)占房?jī)r(jià)40%的說法，缺乏對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)作的基本了解。

　　通常房?jī)r(jià)是由以下幾個(gè)部分組成：地價(jià)、建設(shè)成本、稅費(fèi)、管理成本、利潤(rùn)。

　　現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)的成本越來越高，天價(jià)地不斷涌現(xiàn)。6月5日，位于石家莊新石中路北、省冶金學(xué)校東的[2007]003號(hào)地被出讓拍賣，河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)公司最終以約532萬元/畝的價(jià)格一舉拍得(24428.2平方米，共1.95億)，使得省會(huì)土地拍賣再創(chuàng)新高。土地成本在房?jī)r(jià)中所占比例越來越高，幾乎要占到40%-50%，建材、人工費(fèi)也不斷攀升，使房地產(chǎn)的建設(shè)成本越來越高。

　　雖然發(fā)生的成本各不相同，但房地產(chǎn)商的利潤(rùn)并不能達(dá)到40%，通常最多只能達(dá)到20%。

　　政府讓房?jī)r(jià)漲了不少

　　作為一個(gè)開發(fā)商，本來就是蓋房賺錢。比如有一個(gè)樓盤，占地不到100畝，每畝地價(jià)不到200萬，但按規(guī)劃要求，其中有15畝必須要蓋個(gè)小學(xué)，另外15畝要做綠化帶(綠化帶要直接交給園林部門去綠化)。單這兩項(xiàng)，開發(fā)商就多掏了將近6000萬。對(duì)于學(xué)校，開發(fā)商不僅要掏土地費(fèi)用，還要把學(xué)校建設(shè)好，6000多平方米的校舍，每平方米1200元費(fèi)用，算下來得多少錢。

　　教育、綠化本來是政府的事情，是公益事業(yè)，不應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)商代為購(gòu)地建設(shè)。如果說，企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)一些社會(huì)責(zé)任的話，作為教育事業(yè)的土地也不應(yīng)該按市場(chǎng)拍賣的價(jià)格來算，起碼應(yīng)該是劃撥，但現(xiàn)在沒人說這個(gè)。自然，成本就攤到了房?jī)r(jià)里，僅學(xué)校和綠化，就讓每平方米成本漲了500多元。

　　有人曾經(jīng)給這個(gè)樓盤算了一下成本，土建+水電暖的成本+前期及其它費(fèi)用+地價(jià)+資金成本(利息)+管理費(fèi)，每平方米大概2500元，房子賣4200元/平方米，除去銷售稅費(fèi)約5%，每平方米的利潤(rùn)1500元，成本利潤(rùn)率近80%。

　　我說這個(gè)算法不對(duì)，該地總地價(jià)為1.55億元，契稅為總地價(jià)的4%，約為620萬，規(guī)劃還要建設(shè)一占地15畝的小學(xué)，另有15畝綠化帶無償給園林局，這30畝的地價(jià)加建設(shè)費(fèi)約6000萬要全部攤?cè)肟墒勖娣e。這樣，可售面積每平方米攤?cè)氲牡貎r(jià)就是近1400元。其它費(fèi)用如配套費(fèi)每平方米75元、設(shè)計(jì)費(fèi)30元(要包括地下、學(xué)校約15.5萬平方米)、墻改費(fèi)5元等等。

　　如果再加上公司人員工資、辦公等管理費(fèi)用(項(xiàng)目已近4年了)，這個(gè)項(xiàng)目的總成本約為每平方米3500元左右。

　　不合理費(fèi)用抬高房?jī)r(jià)

　　土地費(fèi)用貴，替政府建小學(xué)，為綠化帶出錢，這些還不算，一些不合理的費(fèi)用也時(shí)時(shí)困擾著房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　誰不想節(jié)約費(fèi)用，設(shè)計(jì)院在做設(shè)計(jì)時(shí)，水電暖都已經(jīng)設(shè)計(jì)好了，但一些壟斷部門都有自己的設(shè)計(jì)院，凡是他們負(fù)責(zé)的，必須由他們重新設(shè)計(jì)，其實(shí)這些專業(yè)設(shè)計(jì)非常簡(jiǎn)單，但設(shè)計(jì)費(fèi)用十分昂貴。配套施工時(shí)，施工隊(duì)伍必須用他們指定的施工隊(duì)伍，材料也必須用他們指定的，要多少費(fèi)用就是多少，沒法打折扣，你敢不用嗎？不用你就別想辦事，你將來的損失會(huì)更大。

　　為了保障農(nóng)民工拿到工資，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)管理，比如建筑施工擔(dān)保。過去擔(dān)保公司求著房地產(chǎn)開發(fā)商，價(jià)格也可以商量，價(jià)錢也就一二萬，現(xiàn)在一些主管部門和擔(dān)保公司聯(lián)合起來，成立了一個(gè)擔(dān)保協(xié)會(huì)，擔(dān)保時(shí)必須找擔(dān)保協(xié)會(huì)，而且開發(fā)商找擔(dān)保協(xié)會(huì)，價(jià)格也沒有商量了。擔(dān)保費(fèi)上漲到10萬元，實(shí)際上擔(dān)保協(xié)會(huì)還是沒有擔(dān)保能力，只不過開發(fā)商多出了一些錢。

　　還有很多名目繁多的收費(fèi)，我就弄不清楚，國(guó)家一個(gè)勁地清理整頓亂收費(fèi)，怎么還會(huì)有那么多的收費(fèi)項(xiàng)目。一個(gè)局，一個(gè)所，甚至一個(gè)辦事處都有可能拿著自己的文件來收費(fèi)。如果滿足不了，開發(fā)商還有很多事情需要這些部門來辦，明知這些收費(fèi)不合理，捏著鼻子也得給。輿論和市民都感到房子越來越貴，這能不越來越貴嗎？而政府降低房?jī)r(jià)應(yīng)該在這些方面采取點(diǎn)措施，多服務(wù)，提高效率，減少不合理收費(fèi)。要知道，這些不合理的收費(fèi)最終都會(huì)算入成本，攤到房?jī)r(jià)里。

　　公關(guān)費(fèi)用各有不同

　　每一個(gè)項(xiàng)目組在做預(yù)算時(shí)，都會(huì)有一筆費(fèi)用，叫做不可預(yù)測(cè)費(fèi)，一般都有幾百萬，大的項(xiàng)目達(dá)到上千萬，這筆費(fèi)用是用來“解決”一些問題的。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目要想做好，和各部門之間保持“和諧”最重要。吃吃喝喝太正常了，逢年過節(jié)，還會(huì)根據(jù)對(duì)方職務(wù)和利害關(guān)系，送上數(shù)目不等的購(gòu)物卡，有些人還得請(qǐng)他們的老婆孩子出國(guó)旅游。

　　為了讓這筆費(fèi)用分解消化，房地產(chǎn)公司也有很多辦法，有一些正常的招待費(fèi)用，都走了公司的管理費(fèi)用，有的公司采取在一個(gè)飯店簽單，半年或者一年結(jié)一次賬，結(jié)賬的時(shí)候就開成會(huì)議費(fèi)等。還有的費(fèi)用開成廣告費(fèi)，一百二十萬的廣告預(yù)算，實(shí)際可能只做一百萬的廣告，其余的來干別的。

　　我們承認(rèn)，很多部門都需要打點(diǎn)，這是因?yàn)閷?duì)于開發(fā)商來說時(shí)間就是金錢，上億的資金投進(jìn)去，每天的利息是多少？但我們急，一些部門的工作人員不急，送去文件，說，先放那兒吧，過兩天去問，還沒看呢。沒辦法，只好先辦一張卡，其實(shí)也沒多少錢，往上一遞，說，哎呀，我們實(shí)在等不及，您辛苦加個(gè)班，我們出點(diǎn)加班費(fèi)。第二天就辦好了。

　　省會(huì)房地產(chǎn)曾經(jīng)有一個(gè)項(xiàng)目，做前期工作的一個(gè)小伙子，從下午4時(shí)到晚上12時(shí)，8個(gè)小時(shí)內(nèi)陪4撥客人洗了四次澡。當(dāng)然，這也只是小錢，在整體房?jī)r(jià)里，吃吃喝喝根本就算不了什么。

　　還有一些是房地產(chǎn)商自己的違規(guī)操作，沒有預(yù)售證，怎么辦，打點(diǎn)一下，讓有關(guān)部門不要干預(yù)。如果條件不夠，想提前拿到預(yù)售證、開工證等，這些都需要公關(guān)。

　　最大的公關(guān)就是改規(guī)劃。這其中有一個(gè)關(guān)鍵，就是容積率，關(guān)系到這塊地能出多少房子的問題。容積率不同，每建筑平方米的平均地價(jià)就不同，容積率越高，平均地價(jià)就越低，容積率越低，平均地價(jià)越高，所以一些房地產(chǎn)開發(fā)商千方百計(jì)想把規(guī)劃的容積率改大一些，當(dāng)然難度比較大，就看開發(fā)商的攻關(guān)力度，這里面需要花多少錢，就不好說了。

　　至于公關(guān)的整體費(fèi)用，實(shí)際上各有不同，關(guān)鍵看開發(fā)商能得到多大的利益，利益越大，投入的越多。但在總房?jī)r(jià)的比例中，應(yīng)該還是很少的一個(gè)比例。