“博鰲七年 中國地產(chǎn)二十年”2007（博鰲）房地產(chǎn)論壇系列訪談

　　編者按：從1988年海南建省到1998年中國房地產(chǎn)市場化改革，再到今天，中國房地產(chǎn)以十年為節(jié)點書寫著自己的歷史。作為中國向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中，最具爭議的行業(yè)之一，中國房地產(chǎn)凝結(jié)了中國在走向市場經(jīng)濟過程中的種種矛盾，同時也體驗著中國經(jīng)濟改革過程的陣痛。我們在體驗房地產(chǎn)市場化改革帶給我們生活的壓力的同時，我們也鮮明的感覺到一個在市場化過程當中的多元化選擇與市場化體驗。

　　根據(jù)2007(博鰲)房地產(chǎn)論壇的相關(guān)主題，博鰲房地產(chǎn)論壇主辦機構(gòu)觀點機構(gòu)旗下觀點網(wǎng)邀請那些活躍在中國房地產(chǎn)界的經(jīng)濟學家與企業(yè)家進行了系列的對話。以期能夠在回顧中國房地產(chǎn)走過二十年的道路上的林林總總來重新詮釋中國地產(chǎn)今天所面對的問題。

       本期我們邀請著名經(jīng)濟學家巴曙松教授與董藩教授共同探討二十年中國經(jīng)濟體制改革與中國地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)話題。

　　巴曙松、董藩：經(jīng)濟體制改革與房地產(chǎn)發(fā)展

　　事實上作為特殊環(huán)境下關(guān)系的國計民生的特殊行業(yè)，房地產(chǎn)可能從某種程度上來說集中的反映了目前國內(nèi)經(jīng)濟體制改革的困境與諸多的矛盾。例如說金融改革，例如說政府行政權(quán)利與自由市場的平衡，例如說社會輿論對公共決策的影響。房地產(chǎn)市場化改革在極大的提高了行業(yè)生產(chǎn)力與居民居住水平的同時我們依然看到一個充滿矛盾的市場。

　　中國人的居住需求到底應(yīng)該如何計算？有限的土地資源與需求之間應(yīng)該如何平衡？中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改如何在資金與土地之間找到平衡？這種種的問題依然是困擾我們的問題。

　　今天，我們邀請兩位著名經(jīng)濟學家董藩與巴曙松進行就宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展的聯(lián)系進行了對話。

　　觀點網(wǎng)：我們發(fā)現(xiàn)從海南建省開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)能力與消費能力開始釋放，您是否也這樣認為，房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)力的釋放與經(jīng)濟體制改革之間存在那些聯(lián)系？

　　巴曙松:中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展,本身就是中國經(jīng)濟體制改革和市場化進程的最有代表性的行業(yè)案例之一,它可以說集中體現(xiàn)了中國市場經(jīng)濟體制改革轉(zhuǎn)型中的成就,例如市場化改革使得房地產(chǎn)市場更為富有活力,也有代表性地凸顯出其不足與缺陷,例如政府與市場關(guān)系的模糊與搖擺.

　　任何一個在計劃經(jīng)濟體制下,為了分配住房所經(jīng)歷過一次折磨人的過程,就會深切地體會到,如果繼續(xù)沿用原來的管制模式,或者是各個單位自行建房、不透明分配和隨機分配的模式，我相信今天住在商品房中的大多數(shù)人，都難以有住上房子的機會。房地產(chǎn)行業(yè)近年來飛速的發(fā)展，其中一個非常重要的動力，就是效率更高的市場化房地產(chǎn)運作，不斷替代原來由一些單位自建房等低效率模式運轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)。正如哈耶克所說，我們稱贊市場經(jīng)濟，不僅僅是稱贊其帶來的商品的豐富和經(jīng)濟的發(fā)展，更多的是還帶給我們選擇的自由?，F(xiàn)在的一些年輕人在貸款買房之后，壓力較大，自稱為"房奴"，但是要知道，房地產(chǎn)市場的發(fā)展至少給了我們這種選擇的可能性，但是在原來的體制下，許多年輕人是沒有這種選擇的自由和可能的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問題也與目前中國的市場化進程密切相關(guān)，現(xiàn)在所經(jīng)常批評的政府的行政干預(yù)、政策預(yù)期的不明朗、監(jiān)管不嚴和消費者利益缺乏保護、不同部門之間的政策相互沖突等等，難道不是我們經(jīng)常在股票市場、食品市場等等領(lǐng)域都經(jīng)常聽到的嗎？這些領(lǐng)域，也正是中國經(jīng)濟體制改革下一步需要努力的方向。

　　另外，房地產(chǎn)市場是典型的資金密集型的市場，但是目前國內(nèi)落后的金融市場嚴重制約了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。近期大量的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)通過不同的方式，尋求到香港上市，本身就強烈地顯示出，目前中國內(nèi)地的金融體系，遠遠不足于支持這些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，金融業(yè)的市場化可以說剛剛起步。

　　董藩：二者之間的確有明確關(guān)系。首先，是經(jīng)濟體制改革逐漸減少了舊體制對住宅的供應(yīng)，培育了新的市場化的供應(yīng)途徑；其次，是經(jīng)濟體制改革帶了收入的變化和購買力的積累，創(chuàng)造了商品住宅的需求；其三，是經(jīng)濟體制改革創(chuàng)造出按揭貸款等多種促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施；最后，經(jīng)濟體制改革還帶來了方方面面的發(fā)展，從而促進了商業(yè)、旅游、工業(yè)地產(chǎn)的萌芽和發(fā)展。

　　觀點網(wǎng)：一個比較激烈的批評是房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)門檻太低，資金和土地資源是關(guān)鍵因素，大多數(shù)人認為房地產(chǎn)企業(yè)只要有了資金和土地就能夠獲得豐厚的利潤，您認為呢？房地產(chǎn)企業(yè)該如何平衡資金與土地資源的關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　巴曙松：任何一個行業(yè)，在發(fā)展的起步階段，因為盈利機會較大，往往會吸引眾多的參與者進入，這是我們在很多領(lǐng)域都看到的現(xiàn)象。隨著市場的發(fā)展和成熟，行業(yè)必然會出現(xiàn)整合。另外，房地產(chǎn)行業(yè)是牽涉面很廣的行業(yè)，我們在看到中國的房地產(chǎn)商在此前的拓展中，確實面臨較低的資金和土地門檻和較高的盈利水平，但是也同樣應(yīng)當看到，這個行業(yè)的主要門檻在此前的不太透明和規(guī)范的發(fā)展階段，主要的門檻實際上并不在于技術(shù)門檻，而可能主要在于對涉及到房地產(chǎn)的眾多管理部門的協(xié)調(diào)溝通能力，對不同資源的動員能力。

　　近年來房地產(chǎn)市場的調(diào)控，正在提高房地產(chǎn)行業(yè)的資金和土地的門檻，這會促進行業(yè)的整合，也會提高行業(yè)的盈利水平，市場的競爭會趨于加劇，房地產(chǎn)企業(yè)需要找準自己的競爭優(yōu)勢，選擇自己的市場定位，究竟是從土地環(huán)節(jié)獲得盈利，還是從房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)立足；究竟是主要依靠維護銀行貸款關(guān)系來尋求資金支持，還是在海內(nèi)外上市等方式籌集資金，等等。

　　董藩：第三產(chǎn)業(yè)不是制造業(yè)，但讓一般不含有什么高技術(shù)，但這不等于房地產(chǎn)所用的建筑安裝設(shè)備中和材料不含有高技術(shù)。現(xiàn)在一些建筑材料有很高的科技含量，一些高檔房地產(chǎn)項目智能化水平很高。認為房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)門檻太低的說法不是很科學。現(xiàn)在一些房地產(chǎn)企業(yè)只要有了資金和土地就能夠獲得豐厚的利潤，這是因為供求關(guān)系緊張導(dǎo)致的結(jié)果，不是其他原因。至于如何平衡資金與土地資源的關(guān)系，不同企業(yè)可能情況完全不一樣，因為資金實力和拿地能力不一樣，外界融資環(huán)境不一樣，對土地的開發(fā)利用能力也不一樣，只能針對具體企業(yè)給出建議。

　　觀點網(wǎng)：中國房地產(chǎn)很大程度上學習了香港的做法，國內(nèi)目前房地產(chǎn)的模式與香港模式有無本質(zhì)上的不同，這種不同體現(xiàn)在那里？有觀點認為香港模式可造就了一個投機性的房地產(chǎn)市場，您是否認為目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場是投機性市場？

　　巴曙松：市場是否充滿投機的氣氛，并不在于究竟是香港模式，還是美國模式，或者是其他的什么模式。無論是何種模式，因為房地產(chǎn)本身所具有的實用功能和資產(chǎn)特性，都曾經(jīng)出現(xiàn)過大規(guī)模的投機浪潮，無論美國還是歐洲，或者是香港，都是如此。

　　抑制投機，從理論上說，無非是要提供更為透明充分的信息，對于信息的弱勢一方提供更多的支持和保護，但是，這些討論，都還是要回到基本的市場關(guān)系――供求關(guān)系上來，例如，現(xiàn)在如果有人打算在中國已經(jīng)有十分充足的供給能力的電視、冰箱、彩電等領(lǐng)域進行投機，這種投機可能會成功嗎？關(guān)鍵還是供求關(guān)系存在較大的、明顯的缺口的時候，才容易出現(xiàn)投機的氛圍。

　　房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機，一個重要的原因，是因為無論是從全國還是區(qū)域市場中，消費者處于明顯的信息弱勢的一方，究竟整個區(qū)域的房地產(chǎn)供求狀況如何，房地產(chǎn)供應(yīng)的質(zhì)量如何，房地產(chǎn)的價格走勢如何，都是一個弱小的消費者所無法掌握和了解的，這也使得在目前的市場環(huán)境下消費者難以具有與房地產(chǎn)開發(fā)商進行談判的能力。盡管房地產(chǎn)商在城市建設(shè)、在房地產(chǎn)開發(fā)等方面作出了不少積極的貢獻，但是，正是這種信息格局，才使得各種市場的不滿首先面向房地產(chǎn)企業(yè)。在有的市場，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)確實是象炒作股票一樣的炒作房子，對敲、內(nèi)幕交易、虛假信息等等這些在股市上是目前至少是違法違規(guī)的行為，在局部的房地產(chǎn)市場上明顯存在。

　　目前討論究竟應(yīng)當選擇香港模式還是美國模式，其實意義并不大，只要能夠很好的配置資源、滿足消費者需要的市場，就是運行良好的市場。香港市場值得我們學習的更多的是政府參與房地產(chǎn)市場的方式和途徑(例如福利房制度)、以及嚴格的監(jiān)管(例如預(yù)售資金的監(jiān)管制度)，香港模式的核心問題是土地，因此土地的供給與需求對市場的影響就更為直接。美國模式值得我們學習的是專業(yè)化的分工，以及高度市場化的融資。

　　中國最終選擇什么模式，是市場競爭的結(jié)果，也是市場選擇的結(jié)果，我相信，無論是香港模式，還是美國模式，都是在其特定的市場條件下競爭選擇出來的，是最能適應(yīng)其當?shù)厥袌龅哪Ｊ?，并不是人為設(shè)計出來的。

　　董藩：大陸房地產(chǎn)業(yè)的確是借鑒香港的做法發(fā)展起來的，但還是有一些明顯的不同：一是發(fā)展背景不同，我們過去實行的計劃體制下的房地產(chǎn)供應(yīng)體制，至今還受到非市場供應(yīng)途徑的影響，如單位自建房；二是住房體制改革給中國房地產(chǎn)業(yè)打下了基礎(chǔ)，造就了比香港高的住房私有化率，進而給住房保障減輕了壓力；三是香港市場對房地產(chǎn)市場的干預(yù)遠比大陸少。有人認為香港模式可造就了一個投機性的房地產(chǎn)市場，這種說法也不準確。香港市場很小，只是一個城市，房價上漲趨勢一般比較明確，往往使得房地產(chǎn)投資明顯有利可圖，房地產(chǎn)成為一個重要的投資產(chǎn)品，雖然前些年房價明顯下跌，但是有特殊的政治原因和經(jīng)濟原因的。說目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場是投機性市場，我不贊同。把房價上漲簡單等同于投機過剩，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，這是錯誤的，如果真這樣的話我們采取了這么多調(diào)控措施，房價早就大跌了。

　　觀點網(wǎng)：您是否認為目前政府的宏觀調(diào)控的方向與方式是正確的？房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要應(yīng)遵循那些原則？

　　巴曙松：在討論房地產(chǎn)調(diào)控之前，我們首先需要明確的是，我們究竟為了什么而調(diào)控？調(diào)控目標明確了，才可以繼續(xù)討論隨后的問題。如果是為了房地產(chǎn)市場的炒作和不規(guī)范交易行為，那么這種調(diào)控應(yīng)當繼續(xù)推進，提高市場的透明度。如果調(diào)控是為了抑制房價，那么價格從總體意義上是難以調(diào)控的，那么只能從特定的環(huán)節(jié)切入，例如廉租房的提供、房地產(chǎn)二級市場的培育和稅收引導(dǎo)等等。如果是為了控制銀行的風險，那么就要從銀行的內(nèi)控機制入手，同時放松對其他形式的融資形式的創(chuàng)新管制。

　　因此，房地產(chǎn)調(diào)控本身是一個比較模糊的概念，需要明確我們究竟為了什么而調(diào)控。其次，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當以充分發(fā)揮市場的靈活性和主動性為基點，所有的調(diào)控措施，最終必然會影響到房地產(chǎn)市場的供給和需求波動，任何調(diào)控都需要評估其對供求關(guān)系的影響。第三，調(diào)控者要給市場穩(wěn)定的市場預(yù)期，因為房地產(chǎn)市場開發(fā)周期長，資金規(guī)模大，涉及環(huán)節(jié)多，頻繁變動的政策，不利于形成充足有效的供給。第四，需要提供充足透明的信息，保護信息的弱勢一方――消費者。

　　董藩：我對目前政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的總體判斷是：出發(fā)點是對的，但依據(jù)和思路是錯的；原則是對的，但某些政策、措施是錯的；所以決心是大的，但效果是很差的。從結(jié)果上可以理解我的結(jié)論：l、市場觀望成潮，持續(xù)時間太長，市場處于虛幻狀態(tài)；2、從相對較長的時間看，需求沒有受到太多的影響，反而有越來越大的趨向；3、行業(yè)管理部門在調(diào)控思路和政策走向上溝通不充分，甚至觀點相左，既影響了宏觀調(diào)控的效果，也擾亂了輿論；4、在行政問責制的壓力之下，地方政府出現(xiàn)了一些明顯的錯誤甚至違法的認識和行為；5、輿論上有些混亂，各界不一致甚至矛盾的看法明顯增加。

　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要應(yīng)遵循四大原則：穩(wěn)定價格，理順秩序，把好關(guān)口，保障人權(quán)。