迄今，天清島產權度假酒店的“三證”風波仍余波未了。

　　2006年，一位購買了天清島產權式度假酒店的業(yè)主將酒店開發(fā)商——杭州千島湖綠色世紀房地產開發(fā)有限公司告上法庭，稱其未按時辦理“三證”，違反合約，要求退還房款，并交付10%的違約金。

　　之后，又有眾多業(yè)主提出退房賠款要求，迫使開發(fā)商不得不加快了辦證速度，終于使事態(tài)穩(wěn)定下來。“如果不是遇到那么較真的業(yè)主，也許三證不會那么快辦好。”杭州天清島度假酒店有限公司物業(yè)管理部經理黃長勇稱。

　　近年來，產權式度假酒店在全國蓬勃興起，同時糾紛也層出不窮。“度假酒店發(fā)展歷史很短，沒有完善的法律規(guī)范，而且一般都集中在欠發(fā)達地區(qū)，當地政府監(jiān)管意識比較弱，監(jiān)管體制不完善。”上海金雁匯企業(yè)投資發(fā)展股份有限公司副總經理路前軍說。

　　誘人蛋糕

　　產權式度假酒店的運作模式實際是一種“售后包租”的形式，它將酒店的每一單位分別給投資人，同時投資人委托開發(fā)商或者專業(yè)的酒店管理公司經營，獲得一定的投資回報。

　　“準確說來，這是一種返租形式，或者說是帶租約出售，它具有房地產的特性，是房地產和理財結合的產品，在理想狀態(tài)下收益會比較高。”中華分時度假機構董事長何紅光指出。

　　從國際看，產權式酒店的平均回報率在6%～10%，相比商品房、商鋪有著更高的回報率，和股票等相比又減少了很大的投資風險。“近10年來，全世界產權式酒店平均每年增長15.8%，現在，全世界有1000萬戶家庭擁有度假房產。”何紅光稱。

　　2006年，據不完全統(tǒng)計，目前我國的產權式酒店項目已經發(fā)展到200多個，遍布全國25個省、自治區(qū)和直轄市。

　　“2004年，產權式度假酒店開始在長三角興起，上海逐漸成為最大的消費市場，帶動上海三小時之內的景區(qū)成為產權式酒店的集中地區(qū)，浙江成為最大的資源性市場。”路前軍指出。

　　“產權式酒店項目的融資率高達90%以上，大部分開發(fā)商都將產權式酒店視為一種融資形式。”大略投資機構項目副經理李國希告訴記者。

　　對部分開發(fā)商而言，產權式度假酒店能夠幫助減少市場培育期的損耗。大略投資代理營銷的東方云頂綜合性度假項目中的產權酒店，開發(fā)商提出在十年之后回購酒店的意向。“市場培育起來后，度假酒店是一個非常優(yōu)質的資產。”

　　某些開發(fā)商采取租讓形式，希望投資者為其培育市場，莫干山度假村中的產權式酒店前期只提供租賃，4幢酒店所擁有的100多個房間，由開發(fā)商統(tǒng)一管理，每個租戶每年上繳10000元的租金和占營業(yè)額8%的稅。“3年之后，租戶可以購買酒店。”度假村總經理王愛萍稱。

　　風險凸現

　　“2008年和2009年，中國產權式度假酒店問題將第一次集中凸現。”路前軍稱。

　　“一般酒店在前兩年的經營都是虧損的，因此開發(fā)商通常會虛增房價，用抬高的差價來回報業(yè)主，因此經營方不會有任何風險，如果酒店贏利了，開發(fā)商還有利潤，業(yè)主的回報率都能保證。但是在三年之后，如果酒店的贏利狀況并不好，經營方將會出現資金問題。”

　　據了解，產權式度假酒店的建造成本只比傳統(tǒng)酒店的建造成本多出大約25%，而在建設階段的售價卻可以抬高25%至40%，這樣就保證了項目建設全過程的資金。

　　為了獲得資金，除了抬高房價以外，高額的投資回報率也是某些開發(fā)商的騙局之一。

　　“酒店前期的市場開拓，今后的管理都需要大量資金，因此過高的投資回報率是不現實的，能到6%已經非常不錯了。”白鷺島產權酒店開發(fā)部經理周先告訴記者。

　　而現在大部分產權式度假酒店設定的回報率都在8%左右，這是按照最理想的經營條件來計算的，開發(fā)商會告訴投資者預期的入住率是50%，標準間的價格也按照旺季的價格來算。

　　實際上，度假酒店季節(jié)性很強，整體收益率偏低。“全國度假酒店的平均入住率只有40%。”何紅光指出。即使在旅游旺季，酒店也會推出網絡價和團體價，通常是最高價的50%～70%。

　　比如北海的珍珠灣產權式度假酒店，2005年開盤價格約為20萬元，業(yè)主只需交付7萬元的首付，分紅和貸款按揭都由開發(fā)商——北海實業(yè)公司成立的珍珠灣酒店管理有限公司通過經營收入支付。但是不久，住房按揭便停止支付，而開發(fā)商也不見蹤影。此類案例層出不窮。

　　由于缺乏擔保機制，開發(fā)商不得不宣布破產，就算業(yè)主的官司打贏了，損失還是不能彌補。甚至房地產開發(fā)商也并不是酒店的經營者。開發(fā)者、投資者與經營者之間就會矛盾重重。

　　未雨綢繆

　　“作為投資者，最好掌握一些產權式酒店的基本情況，以幫助自己判斷。”何紅光建議。“配套設施、周圍房地產項目的價格、基本裝修都是判斷產權式酒店實際價格的依據。”

　　另外，稅費也是關鍵問題。按照規(guī)定，產權酒店經營業(yè)主取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，應按照“服務業(yè)-租賃業(yè)”征稅，包括分別占租金總額5%、7%、3%的營業(yè)稅、城建稅、教育費，按租金的12%征收的房產稅，加上個人所得稅等等，大概占回報率的1.5%。

　　也就是說，一個回報率為8%的酒店，實際到投資者賬上的是6.5%。

　　“產權式酒店的專業(yè)性很強，一般投資者了解的資料偏于表面，更不可能控制風險，最穩(wěn)妥的方法是在簽訂合同之前就看好退出機制，或者聘請專業(yè)的機構來過濾風險。”路前軍指出。

　　在國外成熟市場，開發(fā)商不是酒店管理方，開發(fā)商也會派駐管理機構對酒店管理公司進行監(jiān)督，聘請獨立的財務機構每月對酒店經營狀況進行審計，然后每位業(yè)主都會收到當月業(yè)績報表，如果業(yè)績持續(xù)欠佳，開發(fā)商就會組織業(yè)主開會討論，炒掉現有的酒店管理方。

　　國內沒有這樣的獨立機制，但業(yè)主可找專業(yè)的度假酒店代理機構作為業(yè)主的委托人，代為了解開發(fā)商的資質、項目的質量，并監(jiān)督經營管理公司對項目的運營，而出現矛盾后，也由委托人全權處理。

　　“這個公司必須獨立運營，與投資者保持密切的接觸。”路前軍指出。

　　“另一種方法是，由專業(yè)的擔保公司或者金融機構對承諾回報的公司資產進行評估，以確保開發(fā)企業(yè)或者后期管理企業(yè)有可以抵押且與產權酒店回報金額相當的物業(yè)價值。”何紅光說。