香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

　　▲香港房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)行業(yè)市場(chǎng)

　　交易的對(duì)象只有土地和樓宇。根據(jù)香港法律規(guī)定，土地樓宇的買賣是有一定期限的。在香港不論以什么形式賣出的土地，私人都不能享有最終業(yè)權(quán)，租約期滿，土地連同建筑物都要無(wú)條件地交給政府，政府享有使用和控制的權(quán)利。

　　▲房地產(chǎn)市場(chǎng)具有優(yōu)惠

　　a銀行貸款優(yōu)惠。

　　b投資回報(bào)率高，風(fēng)險(xiǎn)小。

　　▲政府控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

　　樓宇價(jià)格是放開(kāi)的，但土地價(jià)格受到政府控制。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高低完全受到政府對(duì)土地量供給程度的制約。

　　內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

　　▲經(jīng)營(yíng)對(duì)象固定性。房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，兩者均屬不動(dòng)產(chǎn)，其實(shí)物不能發(fā)生空間的轉(zhuǎn)移，只發(fā)生貨幣的運(yùn)動(dòng)。

　　▲房屋在市場(chǎng)中流通形式多元化。房屋作為一個(gè)特殊商品，使用周期長(zhǎng)，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣化，流通形式多樣化。房屋的買賣與租賃是房屋流通的主要形式，此外還有房屋的信托、抵押交換等。

　　▲房地產(chǎn)市場(chǎng)具有國(guó)家壟斷性。根據(jù)內(nèi)地城市土地所有權(quán)與使用權(quán)可以相分離的原則，土地作為一種生產(chǎn)要素，其使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)流通，流通的形式也可以多樣化，但土地的所有權(quán)始終掌握在國(guó)家手里，任何使用土地者都必須向國(guó)家交納一定的地租，國(guó)家可以通過(guò)對(duì)土地供給量多少和級(jí)差地租高低的調(diào)控，達(dá)到控制房屋價(jià)格高低的目的，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)上是由政府壟斷的市場(chǎng)。

　　內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型

　　內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)類型可以做多種劃分，以房地產(chǎn)市場(chǎng)的組成要素劃分，可以分為五類：

　　▲地產(chǎn)市場(chǎng)

　　土地使用主要是指國(guó)家對(duì)城市土地使用權(quán)的有償出讓和獲得土地使用權(quán)的單位經(jīng)過(guò)土地開(kāi)啊以后將土地使用權(quán)再次有償轉(zhuǎn)讓。

　　▲房屋商品市場(chǎng)

　　一切以房屋為標(biāo)的物的權(quán)益讓渡行為，均可歸入此類市場(chǎng)。它包括房屋期貨與現(xiàn)貨的買賣、房屋租賃、抵押、房屋使用權(quán)互相交換與有償交換。

　　▲房地產(chǎn)資金市場(chǎng)

　　主要是指通過(guò)房地產(chǎn)專業(yè)銀行、信用信貸、發(fā)行股票、債券、開(kāi)展房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)和資金融通業(yè)務(wù)。

　　▲房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)

　　主要是指向住、用戶提供房屋修葺、加固、危房鑒定改造、屋內(nèi)裝潢、各類設(shè)計(jì)方案的提供及保安、物業(yè)環(huán)境綠化等物業(yè)管理和服務(wù)等。

　　▲房地產(chǎn)技術(shù)信息市場(chǎng)

　　主要是指各類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中介、技術(shù)咨詢、房地產(chǎn)交易、行業(yè)情況預(yù)測(cè)分析以及國(guó)內(nèi)外有關(guān)資料研究等。

　　內(nèi)地和香港房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)比較研究

　　▲物業(yè)管理

　　物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，租賃銷售及售后服務(wù)。包括房屋的保養(yǎng)和維修，小區(qū)的清潔、綠化、管理、保安，房屋的裝修，樓宇的水電照明、中央空調(diào)、電子檢控系統(tǒng)管理，以及提供進(jìn)城班車和住宅小區(qū)的商業(yè)娛樂(lè)服務(wù)。

　　內(nèi)地物業(yè)管理分為傳統(tǒng)和現(xiàn)代兩類：傳統(tǒng)的物業(yè)管理依附在傳統(tǒng)的分房體制上，由房管局或本單位的房管部門負(fù)責(zé)簡(jiǎn)單的房屋修繕和管理；現(xiàn)代的物業(yè)管理綜合性強(qiáng)而且?guī)в薪?jīng)營(yíng)性質(zhì)。其本身由可以分為兩類：一種是由實(shí)力強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理公司；另一種是由投資人委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)其所投資的物業(yè)進(jìn)行管理。因此投資者和物業(yè)管理者分離。

　　經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理公司的服務(wù)性功能和社區(qū)服務(wù)相類似，但從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度看，應(yīng)屬房地產(chǎn)范疇，從社區(qū)服務(wù)角度看，其特有的綜合服務(wù)功能有廣泛的社會(huì)性。

　　▲物業(yè)管理工作因管理對(duì)象不同側(cè)重點(diǎn)也不一樣

　　a住宅的物業(yè)管理工作，著重為用戶提供舒適的生活環(huán)境。所以，清潔、保安、設(shè)施維修及園藝、康樂(lè)設(shè)施的管理較為重要。

　　b辦公大樓的物業(yè)管理工作，必須著重于水、電、冷熱氣、保安、清潔及維修，要求比較高，所以各項(xiàng)細(xì)節(jié)工作必須完善，以免影響各用戶的使用。

　　c商場(chǎng)的物業(yè)管理工作，除了一般的服務(wù)外，還必須保持商場(chǎng)的外觀及形象，從而吸引消費(fèi)者來(lái)采購(gòu)食品、物品、消遣，以達(dá)到提高知名度，增加消費(fèi)者流量的目的。

　　d工廠大廈的物業(yè)管理工作，主要是水電的供應(yīng)不受影響，保證生產(chǎn)的順利進(jìn)行。同時(shí)，貨物的運(yùn)輸必須流暢。大廈貨物起卸區(qū)的設(shè)立和管理是工廠大使物業(yè)管理中最為重要的一環(huán)。

　　e停車場(chǎng)物業(yè)管理工作，主要標(biāo)準(zhǔn)是方便車輛行駛，車場(chǎng)內(nèi)應(yīng)光線充足，通道暢通無(wú)阻，指示信號(hào)清楚，停車車位易于識(shí)別。對(duì)收費(fèi)系統(tǒng)的操作也應(yīng)給予充分的重視。

　　▲內(nèi)地的物業(yè)管理

　　目前內(nèi)地的物業(yè)管理水平存在著很大的差異，主要存在三種管理模式：

　　a專業(yè)物業(yè)管理模式

　　專業(yè)管理公司的管理內(nèi)容是為住戶提供全方位的綜合服務(wù)，予管理于服務(wù)之中。其經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要是通過(guò)收取管理費(fèi)用和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)解決，為住戶提供有償服務(wù)。服務(wù)對(duì)象主要是高檔物業(yè)，如寫字樓、別墅、賓館等。

　　b專業(yè)化與行政性相結(jié)合的管理模式

　　該類物業(yè)管理公司大多由發(fā)展商自行組建，管理對(duì)象以住宅小區(qū)為主。由于內(nèi)地對(duì)于居民住房長(zhǎng)期采用福利性的行政管理，物業(yè)管理的概念尚得不到全社會(huì)的認(rèn)同，使從事低檔物業(yè)的物業(yè)管理公司很難實(shí)現(xiàn)資金平衡。該類物業(yè)管理公司的管理目標(biāo)是為居民提供一個(gè)安靜舒適、方便安全的居住環(huán)境，以支持發(fā)展上的開(kāi)發(fā)。其資金平衡或者靠經(jīng)營(yíng)其他產(chǎn)業(yè)，或者由發(fā)展商支持。

　　c傳統(tǒng)行政性福利管理模式

　　即由各地房管局或本單位自管。

　　從總體上看，目前后兩種模式尤其是第三種模式仍占主要地位。第一種模式處于起步階段。從管理服務(wù)質(zhì)量看，在市場(chǎng)上有影響的專業(yè)物業(yè)管理公司主要是合資或外資公司。

　　▲香港的物業(yè)管理

　　a物業(yè)管理服務(wù)趨向?qū)I(yè)化

　　b物業(yè)管理的費(fèi)用獨(dú)立核算

　　香港物業(yè)管理的費(fèi)用均取之于業(yè)主或租客。管理費(fèi)用收取的標(biāo)準(zhǔn)是量入為出。

　　c物業(yè)公司扮演的雇工角色

　　香港的物業(yè)公司要受市場(chǎng)規(guī)律的支配，業(yè)主在選擇物業(yè)公司時(shí)，一般采取協(xié)議、招標(biāo)或委托的方式。

　　▲比較兩地物業(yè)管理的異同

　　共同點(diǎn)是：

　　⊙從管理內(nèi)容上，都是為業(yè)主和住戶提供一個(gè)舒適、和諧的居住和工作環(huán)境，保障業(yè)主和租戶的利益。

　　⊙為投資者提供的物業(yè)必須為房地產(chǎn)增值提供必要的基本保障。

　　⊙向業(yè)主和租客收取物業(yè)管理費(fèi)用，以保證物業(yè)的正常使用和物業(yè)管理公司的正常運(yùn)作。

　　不同點(diǎn)是：

　　⊙模式上的區(qū)別。內(nèi)地的物業(yè)管理公司起步較晚，除了新興的專業(yè)化管理公司模式外，有相當(dāng)比例是專業(yè)化和行政性管理模式相結(jié)合，以及以房管局系統(tǒng)為主體的傳統(tǒng)行政管理模式。傳統(tǒng)模式管理著數(shù)量巨大的居民住宅區(qū)，存在著維護(hù)、治安、環(huán)境、管理等方面的眾多問(wèn)題。應(yīng)逐步向?qū)I(yè)化物業(yè)管理公司過(guò)渡。而在香港，早就以專業(yè)化管理公司為主。

　　⊙社會(huì)化運(yùn)作方面。內(nèi)地物業(yè)管理只限于由外資、合資的物業(yè)公司在新開(kāi)發(fā)的小區(qū)實(shí)行物業(yè)收費(fèi)制管理；而香港物業(yè)公司管理已形成市場(chǎng)，管理通過(guò)招標(biāo)方式進(jìn)行，有完善的法律和成熟的市場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)作。

　　⊙物業(yè)管理內(nèi)涵方面。內(nèi)地處于初級(jí)階段。香港方面在物業(yè)管理上于內(nèi)地最大的區(qū)別之一，是從管理內(nèi)涵上通過(guò)正常的物業(yè)管理去推動(dòng)和協(xié)調(diào)在各類管理區(qū)內(nèi)活動(dòng)的業(yè)主和租客之間的社會(huì)和人際關(guān)系。香港在人文方面考慮得比較多一些。其管理服務(wù)內(nèi)容不僅包含日常的房屋維修和保養(yǎng)公司，更為重要的是通過(guò)這些物業(yè)，協(xié)調(diào)業(yè)主或租客之間的人際關(guān)系，建立起一種互惠互利、和睦共處的關(guān)系。

　　⊙物業(yè)管理專業(yè)化方面。香港的物業(yè)管理公司不但硬件水平越來(lái)越先進(jìn)，而且香港的大學(xué)還開(kāi)設(shè)了物業(yè)管理課程，培養(yǎng)優(yōu)秀的人才。內(nèi)地在這方面還注意不夠，應(yīng)充分利用內(nèi)地大學(xué)院校的優(yōu)勢(shì)，注重培養(yǎng)物業(yè)管理方面的專業(yè)人才，以適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。

　　5.借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)內(nèi)地物業(yè)管理對(duì)策研究

　　我國(guó)的物業(yè)管理雖然發(fā)展迅速，但是質(zhì)量不高。要完善物業(yè)管理，應(yīng)考慮下列幾點(diǎn)：

　　▲必須有健全的法制與其配合

　　國(guó)內(nèi)只有一些沿海大城市的部分地區(qū)制定了自己本身的物業(yè)料理，而且只限于住宅小區(qū)方面，所以在物業(yè)管理遇上問(wèn)題時(shí)，解決比較困難。所以應(yīng)該制定一些有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)：

　　⊙制定標(biāo)準(zhǔn)公約。

　　⊙統(tǒng)一物業(yè)管理?xiàng)l例。參照國(guó)外或部分省市現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例，編制一套完整的物業(yè)管理?xiàng)l例。這對(duì)業(yè)主、發(fā)展商和管理公司都有好處，減少不必要的磨擦及困難。

　　⊙設(shè)立物業(yè)管理仲裁處。由于物業(yè)管理發(fā)展迅速，隨之而來(lái)的管理問(wèn)題或糾紛也越來(lái)越多，可參考國(guó)外成立一個(gè)獨(dú)立仲裁處的委員會(huì)，成員包括建設(shè)部、房管局、公安局、消防局及環(huán)衛(wèi)局官員和物業(yè)管理協(xié)會(huì)成員、會(huì)計(jì)師、律師、建筑師等。

　　▲灌輸正確的觀念

　　許多的物主認(rèn)識(shí)不高，認(rèn)為沒(méi)有必要付錢給管理人員來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理。所以當(dāng)和物業(yè)管理人員產(chǎn)生不必要磨擦?xí)r，政府方面應(yīng)該加強(qiáng)公民教育，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的重要性，灌輸正確觀念。

　　▲加強(qiáng)培育人才

　　內(nèi)地素質(zhì)好的物業(yè)管理人才短缺。解決的方法是，短期內(nèi)，可舉辦一些座談會(huì)，多吸收寶貴經(jīng)驗(yàn)及技巧；長(zhǎng)期看，各大公司應(yīng)該建立內(nèi)部培訓(xùn)制度，吸納高學(xué)歷的人才，源源不斷地提供物業(yè)管理方面的專業(yè)人才。

　　▲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　管理收費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一旦與樓宇檔次、發(fā)展商的銷售策略及客戶承受能力發(fā)生矛盾時(shí)，政府就會(huì)在一定程度上進(jìn)行干預(yù)。為解決此類矛盾，一些低檔次內(nèi)銷住宅管理費(fèi)用應(yīng)由物價(jià)局審批，其他高檔次住宅商品房及寫字樓的管理費(fèi)，應(yīng)由市場(chǎng)自己調(diào)節(jié)，政府監(jiān)控。

　　▲財(cái)務(wù)透明度

　　由于大廈收支帳目實(shí)報(bào)實(shí)銷，因此大廈帳目必須獨(dú)立，與管理公司帳目分開(kāi)，而且需要定期公布，為了方便業(yè)主查詢，增加透明度，減少不必要的誤解，最好不少于三個(gè)月公布一次，以加強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的信任。

　　▲組織物業(yè)管理協(xié)會(huì)

　　由于物業(yè)管理涉及范圍非常廣泛，建議成立專門協(xié)會(huì)，以達(dá)到以下目標(biāo)：

　　⊙提供業(yè)內(nèi)管理水平

　　⊙制定監(jiān)管會(huì)員專門操守的以保障業(yè)主權(quán)益的管理公約

　　⊙鼓勵(lì)管理公司彼此合作，提高服務(wù)水平

　　⊙向政府提供專業(yè)意見(jiàn)及方便公眾人士咨詢