香港回歸祖國十載，香港樓市也經(jīng)歷了驚心動魄的一個輪回——從1997年的顛峰時刻到2003年跌入谷底，再從谷底反彈、復蘇。帶著諸多問題，中國經(jīng)濟時報記者采訪了戴德梁行研究部北亞區(qū)主管陶汝鴻先生。

　　炒家向內(nèi)地轉(zhuǎn)移

　　中國經(jīng)濟時報：香港回歸十年，在房地產(chǎn)行業(yè)，有哪些人、哪些事或哪些項目給您留下過深刻印象？

　　陶汝鴻：許多事情印象都很深刻，但印象最深的是2003年，香港房地產(chǎn)市場有一個很大的改變。亞洲金融危機后，從1998年到2003年，可以說是香港房地產(chǎn)市場最低迷的時期，SARS的到來更是令市場雪上加霜。以香港太古城為例，1997年香港房地產(chǎn)市場紅火的時候，平均房價是9萬港元／平方米，2003年這個價格降到了2.8萬港元／平方米。這種情況下還是沒有人買房。

　　但是2003年SARS過后，很明顯感覺到氣候有所不同，隨著中央政府很多政策出臺，特別是個人游市場對內(nèi)地的開放和香港與內(nèi)地更緊密經(jīng)貿(mào)關系的確定，對香港經(jīng)濟產(chǎn)生了很大的影響。從這個時候開始，傳統(tǒng)的成交量、樓價也開始恢復過來。現(xiàn)在太古城的房價比2003年多了一倍，達到了6萬港元／平方米。

　　中國經(jīng)濟時報：作為香港業(yè)內(nèi)資深人士，您認為香港回歸十年來，對內(nèi)地房地產(chǎn)市場有哪些影響？

　　陶汝鴻：近年來內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展跟香港非常相似，很多方面幾乎一樣。比如土地出讓制度，內(nèi)地現(xiàn)在對商業(yè)用地實行公開出讓，而前些年并非這樣，是所謂協(xié)議出讓；香港從上世紀70年代開始，所有土地都是公開拍賣，從這一點看，香港對內(nèi)地房地產(chǎn)透明度的影響還是非常深遠的。

　　1997年，香港房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)很成熟，當年商品房成交達到22萬套，經(jīng)歷亞洲金融危機后，這幾年香港房地產(chǎn)市場雖然好了很多，但和1997年相比，仍還有一段距離，當時，很大一部分購房者是炒家，現(xiàn)在這類炒家很多已轉(zhuǎn)移到內(nèi)地深圳、上海等城市，眼下香港超過百分之七八十的購房者都是用家，購房主要是為了自用，投資少了很多。如今國內(nèi)很多房地產(chǎn)代理商，也都來自香港，香港很多基金也流到內(nèi)地。

　　此外，香港炒家現(xiàn)在除進入到深圳、上海、北京等一線城市外，西部的重慶、成都等都有他們的足跡。用家還在香港，但投資(炒家)到了國內(nèi)。

　　兩地樓市緊密互動

　　中國經(jīng)濟時報：您覺得香港與內(nèi)地房地產(chǎn)市場之間有著怎樣的內(nèi)在聯(lián)系？

　　陶汝鴻：概括地講，它們是一種緊密互動關系。國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展較慢，香港房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟，內(nèi)地是發(fā)展中市場，香港是成熟的自由市場?，F(xiàn)在香港房地產(chǎn)發(fā)展商在考慮項目時，已經(jīng)不單看香港，而是將香港和內(nèi)地放在一起來看，在香港回歸的這些年中，他們放了很多基金到內(nèi)地，這些基金不僅流向一線城市，二線城市也有。這兩個市場在同步前進。

　　中國經(jīng)濟時報：有人認為香港是彈丸之地，房地產(chǎn)發(fā)展空間有限，但也有人持相反的觀點，怎么看待香港房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展空間？

　　陶汝鴻：香港地方小，但房地產(chǎn)空間很大，我不太同意香港房地產(chǎn)發(fā)展空間有限這種看法。我認為，最重要的一點，這種發(fā)展空間不能單單從城市面積來看，而是要從整個城市的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿砼袛唷?/p>

　　香港雖然地方很小，但還是吸引了很多外來投資者，將大量資金放在這個地方，很多基金、外來投資者正是先將資金放在香港，香港成為了眾多投資者關注的一個焦點，很多大公司、海外公司也將他們的地區(qū)總部設在香港，而且很多公司、基金進入中國內(nèi)地，也通常先經(jīng)過香港。所有這些因素決定香港未來房地產(chǎn)的發(fā)展空間仍然很大。

　　中國經(jīng)濟時報：香港地產(chǎn)大鱷近年來在內(nèi)地頻頻出擊，加速戰(zhàn)略布點，這種現(xiàn)象背后的原因和動機是什么？

　　陶汝鴻：內(nèi)地特別是一些二線城市房價很低，他們認為，內(nèi)地房價還有很大的升值空間，搶抓機會也許是這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因。

　　當然，香港發(fā)展商在加速內(nèi)地戰(zhàn)略布局的同時，并未放棄香港市場，而通常是將香港與內(nèi)地放在一起來做。內(nèi)地市場雖然機會比較多，但風險也比較大，香港市場相對比較成熟，比較穩(wěn)健，風險相對比較小，所以他們傾向于將一部分資金放在香港，一部分放在內(nèi)地，分散投資對于他們化解風險十分必要。

　　中國經(jīng)濟時報：香港回歸這十年，同時也是香港房地產(chǎn)業(yè)從巔峰到谷底，再從谷底復蘇的十年，這種波動除了受金融危機的影響外，跟內(nèi)地有著怎樣的聯(lián)系？

　　陶汝鴻：剛才實際上已經(jīng)談到這種關系，我想說的是，香港房地產(chǎn)市場跟香港經(jīng)濟發(fā)展有直接的關系，但跟內(nèi)地并沒有直接關系。不過，從亞洲金融危機過后或者從香港回歸后香港經(jīng)濟的發(fā)展來看，香港經(jīng)濟跟內(nèi)地政策確實有著很緊密的聯(lián)系。國內(nèi)政策會影響香港經(jīng)濟，香港經(jīng)濟的發(fā)展狀況又會直接影響到香港的房價。

　　中國經(jīng)濟時報：香港地產(chǎn)巨頭這十年有哪些變化？

　　陶汝鴻：明顯的變化是十年以前，大部分香港發(fā)展商在內(nèi)地投資比例很小，隨著國內(nèi)房改的啟動，特別是2003年以后，這種現(xiàn)象發(fā)生了很大的改變，他們把相當一部分資金投到了內(nèi)地，把香港和內(nèi)地兩個市場結(jié)合起來，從前十大發(fā)展商的財務狀況來看，近年來他們的利潤是很不錯的。

　　總體來說，從投資額度看，內(nèi)地投資目前還不到香港地產(chǎn)商年度總投資額度的一半，但是從前十大發(fā)展商在內(nèi)地的土地儲備面積和蓋房子的面積來看，已經(jīng)遠遠超過了一半，他們大部分的土地儲備都在內(nèi)地。

　　香港房地產(chǎn)市場是否畸形？

　　中國經(jīng)濟時報：有業(yè)界人士對香港財富向少數(shù)地產(chǎn)商集中提出質(zhì)疑，認為香港房地產(chǎn)市場是畸形的市場，對此您怎么看？

　　陶汝鴻：不能說香港模式一點也不畸形，但放在全世界來看，都是這樣的。如果經(jīng)濟發(fā)展好，房價上漲快，房地產(chǎn)財富增加是很正常的。香港是自由市場，是一個國際化金融中心，機會比較多，經(jīng)濟發(fā)展好的時候是這樣。2002年、2003年，香港經(jīng)濟不是怎么好，房地產(chǎn)市場一派低迷，房價跌到很低照樣沒人買，能說這是畸形的嗎？

　　中國經(jīng)濟時報：香港房價目前是一個什么水平？房價收入比如何？

　　陶汝鴻：香港不像內(nèi)地那樣有城市平均房價一說，一般認為，香港房價在國際上的排名在3-4位左右。戴德梁行曾在一些大都會里找一些最貴的房子做過比較，結(jié)果是紐約房價最貴，香港僅次于紐約排在第二位，其次是東京，排在第四至第五位的分別是倫敦和悉尼。

　　現(xiàn)在，香港最貴的房子價格是45萬港幣／平方米，最便宜的也有賣到1萬多港幣／平方米，但是這樣的房子很舊，在很偏遠的地方。還以太古城為例，該項目目前的均價為6萬港幣／平方米，這在香港目前屬于中高檔的樓盤。

　　在香港，購買私人住宅和住公屋的家庭分別各占一半，另外在香港，通常是用負擔能力來對購房者收入狀況和房價進行對比，調(diào)查顯示，購房支出通常占到他們月收入的60%左右。

　　中國經(jīng)濟時報：在您看來，高房價對香港普通市民以及香港經(jīng)濟有何影響？

　　陶汝鴻：在香港，高端的豪宅，只有很小的一部分人才能購買，我覺得高房價對香港普通市民的影響基本上是很小的。當然，每一個人都希望住大房子，房價越高，代表香港經(jīng)濟好，反之，房價越低，則表明香港經(jīng)濟不好。就像當年金融危機襲擊香港的情景一樣，經(jīng)濟持續(xù)低迷，失業(yè)率高，很多人沒有工作。不能指望經(jīng)濟很好，房價很低，這是一對矛盾。

　　目前，香港市民50%都住公屋，月租金1-3萬港幣，香港每個家庭月平均收入在17萬港幣左右，相對人們的收入來說，這還是很便宜的。