一直被冠以“敏感話題”的宅基地流轉在近日成為房地產(chǎn)業(yè)又一焦點。廣東已經(jīng)進入試點，北京卻對集體性質土地上的商品房開發(fā)高調叫停。

　　據(jù)了解，在此背后，是國家在農(nóng)村宅基地等集體性質土地流轉方面的政策進行低調試水。

　　北京：沒有規(guī)范，即為違規(guī)

　　“下午要接受電視臺采訪，也是說這個話題。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰昨天告訴記者。這個話題指的是“北京叫停‘小產(chǎn)權房’”。“其實‘小產(chǎn)權房’在北京為數(shù)并不多，不知道為什么全國都如此關注。”李文杰稱。

　　有媒體報道，北京市國土房管局局長安家盛在25日全國土地日時表示，北京已下“死命令”，在全市房地產(chǎn)項目的范圍內(nèi)調查所謂的“小產(chǎn)權”房。對涉及非法開發(fā)“小產(chǎn)權”的開發(fā)商作停工停售處理。

　　所謂的“小產(chǎn)權房”就是利用農(nóng)村集體土地、宅基地等開發(fā)商品房并上市流轉。“這種做法在全國各地都有，表現(xiàn)方式不同，北京不能說沒有，但是確實不多。這次只是高調叫停而已。”業(yè)內(nèi)人士介紹。

　　“我們知道廣東的宅基地流轉試點，但北京情況不同。廣東是有規(guī)范地將農(nóng)民手中的宅基地住房送到市場交易，而北京是在沒有規(guī)范的情況下由開發(fā)商違規(guī)利用了這些土地以謀利。對購房者而言也沒有權益保障。”李文杰表示。

　　廣東：首個試點有望啟動

　　廣東一邊，有消息稱，廣東省國土資源廳向省政府上報的《關于加強農(nóng)村宅基地管理的通知》有可能在近期通過審批。其中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉，并擁有收益權。

　　深圳半球工作室尹香武介紹，廣東農(nóng)村宅基地轉讓出租、私下交易的做法已經(jīng)比較普遍。“深圳目前已經(jīng)允許宅基地產(chǎn)權所有者補足地價，將住房性質變更為商品房。”業(yè)內(nèi)人士介紹。而根據(jù)報道，廣州一些暗箱操作的方式是以宅基地鑒定書來確認宅基地住房買賣雙方的交易完成，之前則簽訂“合資建房合同”。對這一說法，記者沒有找到相關證實。但可以肯定的一點是，各種邊緣地帶的流轉方式有望在政策明確后“轉正”。

　　早在2005年，中國人民大學和美國農(nóng)村發(fā)展研究所的一項針對17個省農(nóng)村土地的調查即顯示，我國農(nóng)地流轉市場已逐步形成，但受產(chǎn)權影響，操作并不規(guī)范。

　　以東莞為例，有資料顯示，截至2006年10月，東莞宅基地上建起的農(nóng)民公寓總建筑面積大約是2006年東莞住宅銷售面積的1.5倍，此前東莞地區(qū)農(nóng)民集資房私下交易已經(jīng)比較普遍。“這種情況下，宅基地若可以自由上市流轉，不僅可以從制度上確保交易安全和雙方利益，又將在低端住房市場緩解供給壓力。”市場人士稱。明確了“輸導而非堵截”的大原則，國家開始醞釀宅基地流轉試點。

　　物權法有望“盤活”宅基地

　　因為涉及土地權屬問題，宅基地流轉一直是我國最敏感的土地話題之一。按照我國《土地法》，宅基地是在農(nóng)村范圍內(nèi)分配給村民，由村民建造房屋供自己使用，但所有權歸村民集體所有的農(nóng)村土地。城鎮(zhèn)居民一直被禁止購買宅基地使用權房產(chǎn)。

　　隨著這一輪房地產(chǎn)市場化大潮和城市化進程的加快，處于城市周邊地區(qū)的農(nóng)村集體性質土地被一些開發(fā)商利用，變相發(fā)展為商品住房，或由村民直接出租、流轉，以地下市場方式交易。

　　今年初，中央決策層在宅基地問題上有了日漸清晰的態(tài)度。兩會七審物權法草案時，“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的說法被“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”取代。溫家寶總理在政府工作報告中指出，包括農(nóng)村集體建設用地和宅基地，要控制增量，盤活存量，提高土地利用效率和集約化程度。市場立刻敏感地感覺到，“盤活”一詞有望為宅基地流轉提供具體操作空間。

　　“宅基地房產(chǎn)的轉讓價格肯定比周邊的商品房價格低，即便是補足地價款的方式也還是比商品房低。”尹香武介紹。而這也是購房人不惜權屬不清，購買宅基地小產(chǎn)權房的重要原因。

　　專家認為，農(nóng)村集體性質的土地參與商品房開發(fā)和交易的做法背后是房價高啟引發(fā)的連鎖反應之一。據(jù)李文杰介紹，北京這類“小產(chǎn)權房”主要集中在懷柔等遠郊區(qū)，房價多在每平方米2500元至4000元間。而目前五環(huán)內(nèi)就到一萬元的單價了，讓人如何不對價格低了三成的“小產(chǎn)權房”動心。

　　但是，業(yè)內(nèi)人士也稱，宅基地政策調整對市場的影響需要依各地情況而定。“北京、深圳等地目前很多‘小產(chǎn)權房’、宅基地房都是別墅類建筑，與中低收入者改善自住的需求關系不大。只有一些中小城市的周邊宅基地住房或農(nóng)村公寓實現(xiàn)上市流轉，才有可能助力中低價房源供給。”