繼2006年宏觀調控之后的第二輪房價上漲風潮再度來襲。有趣的是，針對房價問題的“揭批”運動，有著進一步深化的跡象，開始針對房地產市場中最為神秘的部分——特權房。

　　特權房實際上以很多種方式隱秘存在，它的規(guī)模可能要超過一般人的想象。特權房存在的問題還不僅僅是公平的問題。對于房地產市場而言，非市場化性質的特權房要占用規(guī)模龐大的土地資源，從一級土地開發(fā)到二手房銷售全方位影響房地產市場供應，并把因此帶來的供應匱乏和房價高漲罪責歸咎于市場化部分。而且會隨著房價的高漲，特權房呈現積極擴張的態(tài)勢，成為房價問題的長期助推劑。

　　這個問題早已被有關學者、專家甚至某些媒體察覺，在新華社發(fā)表相關評論文章之后，它將不再神秘。

　　消失的供應

　　在年初以來房價上漲最高峰的4月份，新華社發(fā)表文章指出特權房大幅度增量推動房價上升。

　　這一發(fā)現源于北京市公布的1至2月份房地產竣工面積、銷售面積以及空置率的差異。1-2月北京商品住宅竣工面積172.2萬平方米，同期銷售127.4萬平方米，未銷售的商品住宅增加了44.8萬平方米。但按統(tǒng)計局公布數據，這兩個月商品住宅空置面積卻減少了68.2萬平方米。看起來，這兩個數據“誤差”加起來有113萬平方米，這部分已竣工商品住宅看起來既沒有售出又沒有空置，就此“消失”了。

　　但實際上它不是誤差，而是統(tǒng)計上的問題。這里面涉及到一些基本的概念。按照相關的統(tǒng)計口徑，商品住宅竣工面積有流通和非流通兩部分，非流通商品住宅竣工面積包括拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑。此部分只列入竣工面積統(tǒng)計卻不列入銷售面積統(tǒng)計，因為它壓根就不針對市場公開發(fā)售。北京市公布的未銷售面積僅指可流通商品住宅，而統(tǒng)計局的空置面積減少既包括流通也包括非流通住宅投入使用。兩個數據的誤差意味著流通住宅出現滯銷，而非流通住宅卻大量投入使用。

　　由于1995年之后非流通部分詳細統(tǒng)計數據就不再公布，因此無法準確查詢。經過合理推測，這113萬平方米的商品住宅可能要納入“代建統(tǒng)建”中，也就是專業(yè)名詞上“不可銷售的特殊商品房”和我們通常意義上的“特權房”。

　　113萬平方米，這是一個令人震驚的數字。它意味著在這段時間的住宅供應中有一大半是特殊商品房。同樣也意味著不能夠享受這些權利的普通人只能在剩下的房源里進行激烈的價格競爭。

　　進行對比的話，我們還將發(fā)現，特殊商品房的增量幅度和房價成正比關系。在2005年，也就是第一輪房地產調控的年份。北京的商品住宅全年度竣工面積為2841萬類似的消失的供應規(guī)模并不大。2006年1至2月，也就是第二輪調控之前，消失的部分也只有30萬平方米。

　　關注到這個問題的北京安邦咨詢公司分析師張巍柏表示，今年1至2月消失的供應應該是2006年投入建設，比較于開發(fā)企業(yè)，要慢了一個節(jié)奏，可能是國有單位對房地產市場價格的敏感度要低些。至于特殊商品房增量與房價的關系，張巍柏說：“趨利性并不僅僅表現在商業(yè)企業(yè)上。”

　　開發(fā)商的憤怒

　　特殊商品房存在顯然不只是公平問題，它消耗了本應提供給更多人的住宅供應。

　　在地產商以及各種輿論指責土地供應不足之后，2006年，北京住宅用地供應了1318公頃，增長49.7%。但是2006年北京的商品住宅銷售價格仍舊上漲了9.6%。當然，2006年供應的土地不可能在當年立即建成住宅供應市場。房地產的開發(fā)周期決定它將延后1年到1年半?？?007年等來的卻是第二輪房價上漲高潮。4月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%。5月份，同比上漲6.4%。其中，北京在這兩個月里同比上漲連續(xù)超過10%。也就是在這個時間段，消失掉的供應卻大幅度增加。

　　那么，這些消失的供應或者說特殊商品房、特權房究竟占多大比例呢？對整體房地產市場影響有多大？

　　我們先看經濟適用房部分。大家也許還記得在一年多之前，被網民指為開發(fā)商代表的任志強曾經有過“經濟適用房完成歷史任務”的表述。他實際已經指出了隱藏在普通經濟適用房之外的特殊經濟適用房。根據相關統(tǒng)計，自1998-2003年經濟適用房竣工總量超過14億平方米，但是民眾還是抱怨買不到經濟適用房。其中的秘密在于，經濟適用房開發(fā)包括兩個部分。房地產開發(fā)中的經濟適用住房竣工2.68億平方米，此部分可以在市場購買。而非房地產開發(fā)的經濟適用住房竣工總量為11.28億-13億平方米之間。這與新華社記者采訪的結果非常接近，即如國土局的官員所言，經濟適用住房80%是不針對市民銷售的。這80%恐怕主要就是人們說的特權房。

　　除了以經濟適用房劃撥土地，享受珍貴的低價土地資源之外，特權房在表現上有統(tǒng)購、統(tǒng)建、代建等各種形式。但是它不存在于統(tǒng)計局公布的列表中。在我們能夠找到的詳細分類數據中，只有建設部公布的北京1995年統(tǒng)建代建規(guī)模為20萬平方米。顯然，這個數字是要大大低于目前水平的。

　　沒有直接的分類數據，還是有辦法進行合理推算。1998-2003年期間全國城鎮(zhèn)累計新建增量住宅為33.1億平方米，其中房地產商品房開發(fā)累計竣工面積為14.3億平方米(其中有2.68億平方米經濟適用住房)，僅占全部住宅竣工面積的43.2%，而非房地產開發(fā)的住宅竣工面積占56.8%。也就是說，我們看到的竣工統(tǒng)計實際上大部分不是以市場化方式流通的，也不是花錢能夠輕易買到的。同樣，在土地資源占用上，非房地產開發(fā)的占用的比例要更高于商品房開發(fā)。

　　有這些數據，難怪任志強會抱怨民眾總是把房價的罪責推到開發(fā)商的頭上。按照這個推算，開發(fā)商似乎最多承擔一半責任足以。在2003年，社科院研究員汪利娜在媒體發(fā)表文章指出，令人擔憂的是非商品住宅供給的擴大，無疑會影響純商品住宅的銷售。“盡管在憲法慈母般的眼中，每個公民都是平等的，但是現實中的等級差別、制度壁壘卻無處不在。上行下效、單位間相互攀比，這些在一定程度上都加大了福利住房的供給。這種分配制度所帶來的既得利益越大，改革的難度也就越大。”

　　三級市場的威力

　　事實上，新華社的文章還僅僅指出了在新房分配上的問題。特權房的影響范圍遠不止在土地和新房一二級市場。在三級二手房市場，同樣影響能力巨大。

　　在以特殊權力獲得新房之后，特權帶來的益處將會持續(xù)下去。除了看得見的購買價格優(yōu)惠，取暖費、物業(yè)費也與單位福利有千絲萬縷的聯(lián)系。張巍柏直言，央產房在二手房市場不放開，房價問題永遠解決不了。

　　在央產房放開的3年之后。鏈家地產向記者提供的數據顯示，3年來，央產房每年上市總量不超過1萬套。相比于60萬套央產房的存量，流通率僅為3.3%。其實，對于央產房的總量估算也存在分歧。鏈家的數據比較保守，另一家大型中介公司提供的數據是90萬套。這還不包括軍產房和校產房。

　　鏈家相關負責人表示，央產房交易不順暢的原因除了住房檔案和產權問題，很多擁有者未必愿意出售。“現在住房租賃市場的利潤空間很大，出租還可以享受原產權單位的福利，即由原產權單位繳納物業(yè)費、供暖費等，這些因素使不少超標房的主人更愿意把房子出租而不是上市。”

　　這一系列原因是占二手房市場整體比例15%以上的央產房只能完成不到7%的成交比例。

　　張巍柏表示，只能通過開放央產房二手房交易市場緩解房價的壓力，因為土地是有限的，不可能無限制供應，而且，新增供應土地仍然繼續(xù)被非市場化部分占用。