近一個月以來，中坤集團董事長黃怒波每隔幾天就會搭乘一次從北京到美國洛杉磯的飛機。這樣的生活已經(jīng)斷斷續(xù)續(xù)持續(xù)了3年，最近尤為頻繁，因為中坤集團3年前在洛杉磯的投資項目已經(jīng)漸進尾聲。

　　“我已經(jīng)在找第二塊地了。不出意外，將在洛杉磯再拿到一塊面積達380公頃的土地一級開發(fā)項目。”黃怒波說。

　　從2004年開始，中坤用400萬美元的原始資金最終撬動了3000萬美元的貸款，在美國洛杉磯投資了一個體量為2萬平方米的商業(yè)中心項目，目前已經(jīng)進入招商階段。

　　自馮侖世貿(mào)中心的“異國夢”剛遭遇挫折后，又一家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)開始了自己在美國的新征程。

　　黃怒波表示，中坤集團打算在未來5年內(nèi)，在美國完成5億美元的投資規(guī)模。

　　從山西晉城到安徽宏村，再到北京甚至南疆，完成原始積累后，黃怒波顯然已經(jīng)開始在美國發(fā)掘他的“新大陸”了。

　　400萬美金的支點

　　黃怒波坐下后不久，就向記者坦承進軍美國發(fā)展的戰(zhàn)略意圖：“房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段是調(diào)控為主要，而受影響最大的就是民營企業(yè)。民營地產(chǎn)企業(yè)承受的調(diào)控風險將越來越大。”

　　對于此次“出走”美國，黃怒波基于對形勢的兩個判斷：“首先，政府下一個階段抑制房價最有可能的辦法是扶植大型的國有房企，因為只有國企才有可能承擔政府要求的社會責任。所以今后最優(yōu)質(zhì)的土地資源和銀行信貸資金也很可能向國有房企集中。這對民營企業(yè)的長期發(fā)展壓力是巨大的。另外，宏觀調(diào)控下，房價引發(fā)的社會問題非常突出，政策層面的壓力令民營房企的生存危機放大。”

　　“中坤這樣一個中等房地產(chǎn)企業(yè)到美國投資，是在為自己尋找一個更大的平臺。”黃表示，“這個項目看了兩年，做了一年。目前全部委托給世邦魏理仕招商管理。商業(yè)中心的租金價格已經(jīng)從最初設想的20美元/平方米漲至36美元/平方米。”

　　黃怒波決定完全持有該商業(yè)中心項目。按照華美銀行測算，8年后該項目資產(chǎn)將達到5000萬美元以上。

　　據(jù)黃怒波介紹，中坤最初在美國該項目上的原始投資僅僅為400萬美元。“投進去400萬美元，拿到地塊后，美國銀行和華美銀行在內(nèi)的多家商業(yè)銀行都向中坤提出了貸款意向。最終，經(jīng)過地塊抵押之后，中坤得到了共3000萬美元的貸款。”黃怒波表示。其中，華美銀行成為中坤此次投資的最大支持者。該銀行是服務于洛杉磯華人社會的第二大銀行。

　　5月25日，來自華美銀行董事代表一行人專程拜訪了中坤集團。彼時，除了彼此增進了解之外，最大的意圖在于，通過對中坤集團的考察，明確下一步合作意向。

　　黃怒波向記者透露，除了洛杉磯的商業(yè)中心之外，中坤集團有意在美國投資位于洛杉磯飛機場附近的380公頃的土地一級開發(fā)目前正在積極洽談中。6月15日黃怒波將再次飛到美國做最后考察。

　　“目前開價是10美元/平方米，做兩年一級土地開發(fā)后，那個時候估計能賣到200美元/平方米。但我還主張其中很大一部分由自己拿來做。如果順利的話，前期只用不到1000萬美元就可以，后期都可以倚靠前期的銀行資源做。”他表示。

　　6月4日，在和華美銀行的接洽后又與來自北卡羅納州招商團見面。彼時，包括了地產(chǎn)商、設計公司、銀行、會計師事務所、律師、政府組織、世界貿(mào)易組織地區(qū)負責人等組成的高級招商代表團在向中國地產(chǎn)企業(yè)拋過來橄欖枝。

　　“中坤有可能考慮去北卡投資，逐步形成一個凈資產(chǎn)5億美元的投資規(guī)模。”顯然，黃怒波的“美國攻略”才剛剛開始。

　　藉“中國熱”掘金美國

　　據(jù)華美銀行提供給記者的分析報告中顯示：“在過去兩年中，洛杉磯是全美最強的工商業(yè)地產(chǎn)市場。在2006年底，空置率僅為1.5%，這種趨勢將至少持續(xù)到2008年。”

　　美國經(jīng)濟經(jīng)過了9·11之后，地產(chǎn)行業(yè)正在進入逐步復蘇階段，但房價漲勢卻并不如其他國家快。中坤集團為何不選擇房價上漲更快的其他國家？

　　事實上，在中坤集團投資美國之前也曾考慮到中東等其他國家投資。“此前曾試著到吉爾吉斯斯坦投資，它和新疆的南疆地區(qū)靠近，方便和中坤集團在南疆的旅游開發(fā)項目形成聯(lián)動。但這個國家不夠穩(wěn)定，投資環(huán)境欠佳，以至于投資進行不下去。”黃表示，選擇到一個投資機制和投資方式健全的國家去，風險更可控。

　　“資本永遠是向利潤最大方流動，但到有的發(fā)展中國家有獲得暴利的心態(tài)。到一些政治風險高的國家去，只要和政要吃飯，把他要的利益給他，在這個國家可以很順利。但是不能那么做，那樣的投資環(huán)境風險不可控，賭博因素很大。”黃怒波說，“而在美國投資風險相對可控，比如，直接把錢給建筑商，開發(fā)商不見錢，直接簽字，防止挪用款項，中間都是由銀行在掌管。”

　　據(jù)悉，由于內(nèi)地的信用基礎不被美國承認，而在美國沒有信譽基礎很難貸到款，因此，初次進入美國的內(nèi)地企業(yè)，資金問題一直是發(fā)展瓶頸。中坤何以將400萬美元的杠桿效應發(fā)揮至此？“在美國存在很明顯的中國熱。這主要得益于人民幣升值的大背景。”黃怒波表示。

　　據(jù)戴德梁行投資部董事葉建成介紹，對于境內(nèi)資金投資境外，目前監(jiān)管層一向秉承嚴格限制額度的標準和要求，同時還需進行層層審批。但對于純粹的私人資本出境則稍微寬松。

　　此前，馮侖曾欲投資紐約世貿(mào)中心二期工程“自由塔”項目，但此后卻因為意外事件“流產(chǎn)”，世茂國際也曾積極致力開拓海外業(yè)務。

　　“中國內(nèi)地到美國的零星投資很多，很多都是典型的房地產(chǎn)投資模式。但真正以開發(fā)商身份出去投資的地產(chǎn)企業(yè)并不多。”華美銀行北京代表處李玫表示。

　　洛杉磯工商業(yè)地產(chǎn)市場情況

　　在過去兩年中，洛杉磯縣是全美最強的工商業(yè)地產(chǎn)市場。在2006年底，空置率僅為1.5%。這種趨勢將至少持續(xù)到2008年。橙縣的空置率為3.5%。內(nèi)陸兩縣的空置率為4.4%。

　　2006年，大洛杉磯地區(qū)共發(fā)出9.44億美元的建筑許可，其中內(nèi)陸兩縣占了70%，洛杉磯縣占18%，橙縣占9%。

　　洛杉磯零售業(yè)地產(chǎn)市場情況

　　2006年共發(fā)出15億美元的建筑許可，其中大部分仍在內(nèi)陸兩縣。洛杉磯縣的空置率為3%。零售稅收增長率：洛杉磯縣5.5%；橙縣4.6%；內(nèi)陸縣為10.7%。