6月4日下午，上海市寶山區(qū)房屋土地資源管理局(下稱“寶山區(qū)房地局”)召集轄區(qū)內100多家開發(fā)商開會，其中一個重要議題是要求開發(fā)商們圍繞捂盤惜售、違規(guī)交易等行為在5月至7月展開自查。寶山區(qū)房地局市場科科長、用地科科長均出席了這次會議。

　　會議結束后的第二天，上海市房屋土地資源管理局(下稱“市房地局”)就公開宣布，對于“湯臣一品”等涉嫌虛擬交易的“高撤銷率”樓盤展開專項調查。

　　政府利劍

　　一位參會的開發(fā)商代表告訴《第一財經(jīng)日報》，寶山區(qū)房地局用地科進一步指示說，盤活存量土地是下一輪的工作重點之一。會議之后，開發(fā)商要及時準確填寫2000~2006年的存量土地開發(fā)使用情況的材料，意在增加有效供應。

　　“如果行情再一路上漲，不排除政府出重拳的可能性。”該人士說。

　　天天房展網(wǎng)的監(jiān)測數(shù)據(jù)披露，“5月以來，上海樓市的成交量呈現(xiàn)急劇攀升之勢。整個5月份成交總量達到272.81萬平方米，環(huán)比增加30%，交投兩旺。5月成交量在100套以上的樓盤多達41個之多，多數(shù)都出現(xiàn)排隊買房現(xiàn)象，從而使本月27個交易日中的7個交易日成交量超過1000套，這也是前所未有的紀錄。”

　　富陽(中國)控股有限公司數(shù)據(jù)顯示，寶山區(qū)住宅增幅如此之大，是因為有7個成交面積在3000平方米以上的樓盤：其中最多的為大華公園世家D塊一期，成交量達到14809平方米；而上一周成交量超過3000平方米的樓盤才3個，成交量最大的為寶宸共和家園一街坊，成交量僅6971平方米。

　　從今年3月開始，上海再現(xiàn)樓盤排隊現(xiàn)象，從部分價格相對低的樓盤到部分品牌開發(fā)商的高端樓盤、別墅，如上海城開(集團)有限公司(下稱“城開”)旗下的萬源城、共富新家園、金沙雅苑、世紀長江苑、奧林匹克花園等。

　　據(jù)上海富陽物業(yè)咨詢數(shù)據(jù)：近一個月來，上海商品房成交量明顯放大，其中住宅的成交量更是從2月份平均每周30萬平方米，上升到5月底的每周65萬平方米。銷售的熱點區(qū)域主要集中在新盤上市量比較大的寶山、松江等區(qū)。

　　據(jù)天天房展網(wǎng)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在“樓荒”的假象面前，市民們也是“瘋狂”購房，5月共有284.78億元資金進入樓市，共買走了22028套房源。

　　對于政府最近懲治違規(guī)交易的有力舉措，合生創(chuàng)展集團有限公司(0754.HK)旗下上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷中心總監(jiān)宋悅青表示：“在50強企業(yè)當中，捂盤等涉嫌虛擬交易的行為不會多，快進快出是大家的普遍做法，只要到了預售節(jié)點，就會去領取預售證。”

　　“不過，這些違規(guī)的事件發(fā)生在一些小型地產(chǎn)商當中多一些。手頭沒有了什么項目，又沒有了新的土地儲備，沒什么可以賣了，于是就慢慢來賣，尤其是在今年上半年供應量相對趨緊的狀況下。”宋悅青說。

　　“近期部分樓盤延期推出新房源。據(jù)悉，原本定于5月下旬開盤的閔行某樓盤四期，預計將延期到6月中旬前后開盤。事實上，近期延期推出房源的樓盤不僅這一家，閘北和普陀內環(huán)外側等都有此類樓盤。”天天房展網(wǎng)研究中心分析師薛建雄向記者透露，開發(fā)商在新房供應不足的情況下趁機囤房居奇、抬高房價、自我炒作，是導致房價由3、4月的溫和變成瘋狂5月的原因之一。因為5月是傳統(tǒng)的樓市旺季，通常到這時間樓市的供應量和成交量都會大幅上漲。但今年只見成交量上增不見供應量增加，5月前30天的成交量比4月份增加了55.94萬平方米，而新房的供應量卻少了20.56萬平方米。主因是一些開發(fā)商在看到房價上漲后又捂盤惜售，等著賣更好的價錢。

　　隱蔽的秩序

　　“對于這一輪行情上漲的內在動力，股票市場向上，使得獲利之后尋找安全的投資渠道，沉淀資金；另一個原因，恐怕是供應量。由于‘90/70’項目的出臺，使得許多項目的規(guī)劃與審批有所放緩，使得這段時間的供應量偏緊。”宋悅青稱，從所屬的房產(chǎn)項目來看，4月和5月的去化速度明顯加快，價格穩(wěn)中有升。另外，從上海及杭州最近的幾次推地來看，地價在攀升，使得開發(fā)商的拿地成本在增加，最終在房價當中獲得體現(xiàn)。

　　與此同時，5月期間，漲價、排隊、賣號、炒樓花等已逐漸被淡忘的字眼，又跳回到上海市民的面前，而捂盤、囤房、虛假銷售等為人詬病的行為，猶如幽靈揮之不去，再度浮現(xiàn)。

　　關于捂盤惜售的基本路徑，宋悅青解釋：“有的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)到了預售節(jié)點，但不去拿預售證，甚至等到現(xiàn)房的時候再去拿；或者把價格調高，讓別人望而卻步。”

　　“5月以來，外環(huán)以內的樓盤推房源，大多上調了價格，就連地處外郊環(huán)的上?？党撬钠谠?月底推新房源時價格都漲到7000元/平方米左右。該盤年初還在以5000元/平方米的價格打折促銷。”薛建雄說，新房供應量的不足加上少數(shù)開發(fā)商的乘機囤房，給市民制造了“樓慌”的假象，使得市民紛紛入市買房，開發(fā)商也是肆無忌憚地漲價。在“樓慌”的假象面前，市民們瘋狂購房。

　　“一邊讓員工買自己的房子，一邊撤銷合同。這樣，銷售數(shù)據(jù)總能保持高位，以達到熱銷的假象。”位于松江區(qū)的一位開發(fā)企業(yè)高管解釋，“不少正在考慮是否購買該樓盤的消費者往往會被這種虛假銷售欺騙，在毫不知情的情況下購買了房子。這是不少新開盤發(fā)展商的慣用伎倆。”

　　記者發(fā)現(xiàn)，除了上述作假手段謀非法利益，還存在其他手段。比如，開發(fā)商故意抬高房價，或與購房人串通規(guī)避“零首付”的政策限制，將樓市風險轉嫁給銀行；利用員工、親屬及朋友的證件冒充購房者，簽訂虛假購房協(xié)議，用三成首付款套取七成銀行按揭貸款。

　　上述違規(guī)手法不僅存在于一手新房市場，二手市場也不能逃出隱蔽秩序的影響。市房地局披露，廣威房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司二十二分公司在未取得房地產(chǎn)權利人委托的情況下，擅自發(fā)布房屋銷售信息，并于2007年1月與購房者簽訂了《不動產(chǎn)買賣意向書》，在合同中私自加價欺騙購房者。

　　“這并非個案。大型房產(chǎn)中介公司已經(jīng)趨于規(guī)范與嚴謹，但部分小中介確還存在欺騙消費者的行為。”對此，上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理施宏睿稱，常見的欺騙手段仍是吃差價，以及中介公司利用信息不對稱，介入房產(chǎn)買賣。

　　“上海一家非常知名的房產(chǎn)中介公司2005年前后積極投身房產(chǎn)買賣，據(jù)稱向銀行的貸款就曾達到2億元左右。不過，宏觀調控不期而至，使得該公司被套牢，從此一蹶不振。”施宏睿嘆息，作繭自縛。

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　　“湯臣一品”迷途

　　本周二，上海房屋土地資源管理局(下稱“市房地局”)對于“湯臣一品”等三個“高撤銷率”樓盤展開專項調查，嚴查房產(chǎn)交易的違規(guī)行為。市房地局表示，“湯臣一品”開盤至今，網(wǎng)上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套，同時，網(wǎng)上撤銷3套定金合同，撤銷率居上海市所有在售樓盤前列。

　　事發(fā)當日晚上9點一刻前后，湯臣集團有限公司(下稱“湯臣”，0258.HK)總經(jīng)理徐彬告訴記者，已經(jīng)得知市房地局正在開展房地產(chǎn)市場秩序專項整治的消息。

　　徐彬回應道，這些房源已經(jīng)備案過了，怎么可能是虛假銷售的呢？更何況，公證處都已經(jīng)做過公證了。所謂虛擬交易，莫名其妙。

　　次日，湯臣股價大挫，午市停牌，待公司發(fā)表公布。停牌前報2.55港元，下跌10.53%，成交2729.6萬港元。徐彬再次向本報記者重申了對于此次檢查結論的不解。

　　昨天早上，湯臣復牌。同時發(fā)布公告確認：市房地局將于2007年6月7日在上海“湯臣一品”項目銷售處檢查該發(fā)展項目之開發(fā)建設及銷售情況；但澄清該發(fā)展項目未曾受稅務當局任何調查。

　　對于“價格虛高，簽約銷售環(huán)節(jié)有虛擬交易、自我炒作之嫌”的調查意見，湯臣澄清，有報章報道對于該發(fā)展項目出現(xiàn)過高售價、捂盤惜售以及虛擬銷售單位的指稱并不正確及毫無事實根據(jù)。

　　此前，市場傳聞，湯臣董事局主席徐楓參與購買了“湯臣一品”項目的其中一套房產(chǎn)物業(yè)，涉嫌關聯(lián)人交易。對此，湯臣昨天的公告稱：董事局確認，其并無且該公司之關聯(lián)人士亦無提供任何財務資助以購買該發(fā)展項目之任何單位。該發(fā)展項目已進行3個單位之銷售，而該3個單位之總售價約為人民幣2.84億元，該公司已收到約人民幣2.27億元作為按金，而余額將于完成該發(fā)展項目單位之銷售時或之前支付。

　　除了“湯臣一品”，“經(jīng)緯城市綠洲”、“嘉和國際大廈”等涉嫌虛擬交易的樓盤遭到點名批評。記者撥打經(jīng)緯集團董事局主席陳經(jīng)緯，但一直未接通。

　　這次公布了3個地產(chǎn)項目，是否僅僅是專項調查的序幕？更大范圍的行為是否在醞釀或是即將展開？對此，市房地局辦公室副主任方蕾昨天在接受本報記者采訪時稱，暫時不作評論，正等待有關領導的指示。