“類似于玩魔方：四個國有企業(yè)改制為一個集團，廠區(qū)四合一，也就騰出了房地產(chǎn)開發(fā)用地。”律師譚康平如此表達他對此種“國企改制”的觀察

　　“開發(fā)房地產(chǎn)，更多是富個人腰包；我們搞實業(yè)，又有望占據(jù)國際高端，是長期的，既富了個人，又富了柳州，富了國家，為什么要抽掉我們的跳板呢？”王志豐語含苦楚

　　一家國企在改制的過程中，最被惦記的是那100多畝的地塊，一家房地產(chǎn)公司最終拿下了這塊地，并且巧妙地將它從國家劃撥的工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)開發(fā)用地。

　　1、一個電器廠的“地禍”

　　133畝土地，本屬國有企業(yè)柳州市電器廠廠區(qū)，土地性質(zhì)是國家劃撥工業(yè)土地。

　　2000年12月，柳州市中級人民法院裁定宣告該廠破產(chǎn)，進入破產(chǎn)還債程序，廣西柳州佳力電工有限責(zé)任公司(下稱“佳力電工”)作為收購方出現(xiàn)。廠區(qū)地塊成為政府對外招商項目，繼而成為佳力電工資產(chǎn)重組方案一部分。但是，直到2000年12月宣告破產(chǎn)前，柳州市電器廠廠方領(lǐng)導(dǎo)對此情況“毫不知情”。

　　柳州市電器廠原廠長譚任生認為，是對土地的需求，才有了政府“拉郎配”式的重組和破產(chǎn)，破產(chǎn)是為后面的拿地所作的鋪墊。

　　柳州電器廠原黨委書記聶安云回憶，當時電器廠的產(chǎn)品有市場，銀行貸款不到800萬元，資產(chǎn)負債率60%，遠低于75%警戒線，而佳力電工銀行貸款近億元，資產(chǎn)負債率逾90%。主管部門為此親自督陣主持召開職代會，連開三次，前兩次未通過，第三次提出“不換思想就換人”，非常艱難地通過了破產(chǎn)提議。

　　“地禍啊！如果廠區(qū)地塊的價值沒有那么大，廠子不至于這樣死法！”聶安云感嘆。

　　當年的重組由原柳州市機電局主導(dǎo)完成，該局原局長蘇東兵不愿再對當年的重組之事作出解釋，只是說“當時的說法很多，最后是做了很多工作，才讓大家統(tǒng)一了思想認識”。

　　一位當年直接參與重組過程的原機電局負責(zé)人透露，當時之所以讓佳力電工為主導(dǎo)對電工行業(yè)進行資產(chǎn)重組，除了有電工行業(yè)自身發(fā)展需要的考量外，土地確實是其中的一個重要考慮因素：“原來三家企業(yè)，三塊地，重組后，變成一家企業(yè)，計劃通過整合，放在一個廠區(qū)，這樣就能騰出大片土地——如果佳力電工不搬，當時‘新時代商業(yè)港’項目就沒法動。”

　　1999年末，柳州市政府決定在佳力電工原廠址建設(shè)市重點項目“新時代商業(yè)港”，要求其整體搬遷。作為國有資產(chǎn)重組聯(lián)動配套，柳州市政府2000年11月批復(fù)同意《柳州市電工行業(yè)資產(chǎn)重組實施方案》(下稱《重組方案》)，同意佳力電工用土地出讓資金收購柳州市電器廠(廠區(qū)133畝)和柳州整流器廠(廠區(qū)59.58畝)，投資控股柳州市微電機總廠，成立佳力電工有限責(zé)任公司。佳力電工的三大產(chǎn)品中，將電機、發(fā)電設(shè)備部分搬往市微電機總廠，變壓器部分搬往整流器廠。值得注意的是，后來成為訴訟標的和爭議焦點的133畝柳州電器廠廠區(qū)，《重組方案》中并未標明其用途。

　　“類似于玩魔方：四個國有企業(yè)改制為一個集團，廠區(qū)四合一，也就騰出了房地產(chǎn)開發(fā)用地。”佳力電工代理律師譚康平如此表達他對此種“國企改制”的觀察。

　　2、一份具私下交易色彩的出讓土地協(xié)議

　　2001年3月1日，柳州佳力電工、美國龍肯公司、廣西協(xié)和房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任有限公司(下稱“協(xié)和地產(chǎn)”)作為甲、乙、丙三方，聯(lián)合簽署《合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書》(下稱《協(xié)議書》)，合作內(nèi)容為聯(lián)合開發(fā)佳力電工收購破產(chǎn)企業(yè)——柳州市電器廠占地約133畝的土地，開發(fā)項目為總建筑面積約12萬平方米的商品房，總投資約1.6億元人民幣。

　　彼時，柳州市政府將此項目定性為中外合資項目。根據(jù)協(xié)和地產(chǎn)提供的《關(guān)于原柳州市電器廠生產(chǎn)用地合作開發(fā)有關(guān)情況說明》，因外商不能獨資在中國進行房地產(chǎn)開發(fā)，必須與國內(nèi)開發(fā)商合資，龍肯公司選定協(xié)和地產(chǎn)為合作伙伴；后因柳州市電器廠破產(chǎn)，按照柳州市政府批復(fù)，由佳力電工繼續(xù)執(zhí)行該項目，柳州市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也就此作了批示。

　　按照《協(xié)議書》內(nèi)容，由協(xié)和地產(chǎn)按23萬元/畝向佳力電工出資，作為“支付取得開發(fā)地塊使用權(quán)的補償費”，合計人民幣3059萬元；佳力電工負責(zé)將地塊由工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)住宅用地，并負責(zé)將土地使用權(quán)證變更到協(xié)和地產(chǎn)名下；土地到手后，由協(xié)和地產(chǎn)“獨自負責(zé)項目的整體開發(fā)、建設(shè)、銷售及物業(yè)管理，盈虧自負，與甲方(佳力電工)無關(guān)”。美國龍肯公司負責(zé)項目開發(fā)總成本的50%，所付資金先入?yún)f(xié)和地產(chǎn)賬戶，再統(tǒng)一轉(zhuǎn)給佳力電工。

　　在譚康平看來，這是一份以獲取133畝地塊為目標、頗具私下交易色彩的協(xié)議文件，佳力電工實際上充當了中間人角色，《協(xié)議書》名為合作合同，實際上是土地轉(zhuǎn)讓合同，適用的是土地轉(zhuǎn)讓方面的法律、法規(guī)。譚的這一合同定性，得到了終審法院的采信。

　　3、謀地者

　　不過，強調(diào)外商的對外招商概念，與國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目對外商的限制政策產(chǎn)生沖突，《協(xié)議書》名為合作開發(fā)，但沒有約定成立一個聯(lián)營體，只是單一強調(diào)協(xié)和地產(chǎn)“接盤人”的獨占地位，這種情況下，為確保合同有效，三方合同改為兩方合同(外資方退出合同)。至此不難看出，此前《重組方案》中133畝廠區(qū)的用途不作說明，客觀上給協(xié)和地產(chǎn)的用地規(guī)劃留下了空間。

　　利益獲得者指向協(xié)和地產(chǎn)。而這個協(xié)和地產(chǎn)早就惦記上了柳州市電器廠的133畝土地。

　　1999年，柳州市電器廠推出變現(xiàn)土地回籠資金的脫困方案。譚任生介紹，當時國內(nèi)外多家房地產(chǎn)開發(fā)商“蜂擁而來”，協(xié)和地產(chǎn)正是其中一家，還有南寧市的某房地產(chǎn)商以及深圳某房地產(chǎn)商。協(xié)和地產(chǎn)是由當時的工商銀行柳州分行介紹來的，稱“出價不低于他們”，前提是停止和其他房地產(chǎn)商的接觸，展現(xiàn)誠信。

　　當時，南寧市房地產(chǎn)商出價35萬/畝、深圳某房地產(chǎn)商出價32萬~33萬/畝。譚任生接受記者采訪時稱，協(xié)和地產(chǎn)當時已就該廠廠區(qū)土地開發(fā)問題和他多次接觸，原議定是，133畝地中出讓60多畝回籠資金，每畝作價“不低于35萬”，用以解決電器廠流動資金緊迫問題。然而，2000年1月協(xié)和地產(chǎn)拿出的開發(fā)規(guī)劃圖，卻涵括了全廠區(qū)地塊，每畝作價僅25萬，面積和價錢都和預(yù)期相差太遠，電器廠為此拒絕了協(xié)和地產(chǎn)的規(guī)劃方案。

　　譚任生稱，工行是電器廠主要債權(quán)人，“我們得罪不起，就鎖定了協(xié)和一家，結(jié)果他開出25萬元/畝，我們已向職代會放出35萬元/畝的說法，如此差距無法交待，只得拒絕。”

　　聶安云回顧，2000年4月份，協(xié)和地產(chǎn)副總羅某到電器廠解釋25萬元/畝的開價理由，走時留下“最后通牒”：“你們要簽約，就今天簽；如果不簽，下一次簽就不勞你們貴手了。”聶安云說，當時現(xiàn)場目擊證人包括書記、廠長等數(shù)名廠領(lǐng)導(dǎo)班子成員。

　　沉寂半年后，果然有了結(jié)果。柳州市主管部門光臨，“議題”赫然是動員電器廠提交破產(chǎn)申請，由佳力電工整體收購。

　　譚任生對當?shù)赜玫卣哳H為熟悉，他的觀點是：協(xié)和地產(chǎn)對133畝廠區(qū)之所以如此熱衷，除了地塊本身的級差價值外，尚有用國有企業(yè)改制政策低成本啟動房地產(chǎn)的考量。譚任生介紹，按照柳州市有關(guān)政策，房地產(chǎn)開發(fā)用地改變屬性增值部分，政府提取70%，如果是國企改制，這個比例可降到40%以至于零；同樣，房地產(chǎn)開發(fā)需一次交夠營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅等稅種，如果采用合作開發(fā)形式，只需預(yù)先繳納契稅，其他稅種待完成售房形成效益后再作考慮，大有運作余地，這也是《協(xié)議書》撇開“老地主”柳州電器廠而橫空出世的一個重要原因。

　　4、陷入困局的佳力電工

　　2002年6月，佳力電工獲得該地塊拍賣成交確認書，土地性質(zhì)為工業(yè)用地。

　　2003年5月12日，佳力電工、龍肯公司、協(xié)和地產(chǎn)三家再次聯(lián)合給柳州市政府具文，要求“按柳政發(fā)(1999)114號文有關(guān)規(guī)定，給予辦理電器廠合作項目免征土地出讓金手續(xù)”。

　　2003年9月27日，柳政辦函(2003)34號明確規(guī)定佳力電工改制，改制后繼續(xù)履行與協(xié)和地產(chǎn)簽訂的合作開發(fā)協(xié)議。這些都讓協(xié)和地產(chǎn)離拿地的勝利越來越近，但是插曲發(fā)生了，佳力電工反悔了，在2003年3月12日，請求解除《協(xié)議書》。

　　2002年底，基于種種原因，柳州市微電機總廠退出資產(chǎn)重組范疇，令《重組方案》陷入困局：如果不另找地盤，等于原來佳力電工、電器廠、整流器廠三家合計347畝的占地廠房擠進整流器廠不足60畝的窄小空間，在設(shè)備布局上已不存在可能性；另外，整流器廠區(qū)處在人口稠密的住宅小區(qū)包圍之中，按照柳州市環(huán)?？蒲兴鼍叩沫h(huán)保評估結(jié)果，電動機、發(fā)電機生產(chǎn)過程中排放的含二甲苯的油漆廢氣，影響200~850米半徑的空間，不適宜遷入。

　　佳力電工如今的董事長王志豐透露，由于重組后廠區(qū)的實際使用空間縮小，佳力電工2003年2月向柳州市工業(yè)控股公司請示，將電機一廠等部門搬往電器廠現(xiàn)有車間廠房內(nèi)過渡生產(chǎn)，獲準后即實施搬遷；2003年3月，佳力電工向柳州市市長遞送請求留用原電器廠土地的報告，并同時給協(xié)和地產(chǎn)發(fā)出請求終止履行《協(xié)議書》的函，協(xié)和地產(chǎn)隨后向佳力電工發(fā)出《關(guān)于不同意終止履行〈合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書〉的函》，稱佳力電工如果明知爭議地塊對于公司生存至關(guān)重要，不可能用于房地產(chǎn)開發(fā)，但卻通過簽訂三方協(xié)議，以合作開發(fā)房地產(chǎn)的方式取得龍肯公司、協(xié)和地產(chǎn)1345萬元，用以取得項目土地。取得土地后，卻以該土地涉及公司生存不能用作房地產(chǎn)開發(fā)為由單方毀約，“這不能不使我們有理由認為貴公司毀約的理由是難以讓人信服的”。

　　爭端由此而起，至今未息。

　　佳力電工的考慮是：不管是三方《協(xié)議書》，還是兩方《協(xié)議書》，都是在當時特定條件下，由政府的有關(guān)部門出面促成，而且這個“合作協(xié)議”和《重組方案》不可分割。由于重組方案中最重要一環(huán)，佳力電工的電機、發(fā)電設(shè)備搬往柳州市微電機總廠無法實現(xiàn)，佳力電工與協(xié)和地產(chǎn)的用電器廠土地來合作開發(fā)房地產(chǎn)的基本條件也就不具備了。

　　5、誰違反了誠信

　　2005年4月1日，柳州市中級人民法院就三方項目開發(fā)協(xié)議糾紛一審判決：佳力電工應(yīng)當繼續(xù)履行和協(xié)和地產(chǎn)簽訂的《合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書》。4月10日，佳力電工提起上訴。

　　2005年9月5日，柳州市以柳政函[2005]264號文給廣西壯族自治區(qū)高級人民法院復(fù)函，稱“柳州佳力電工有限責(zé)任公司已改制為多元投資主體的有限責(zé)任公司，全部國有資本已從該公司退出，在符合《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的前提下，柳州佳力電工有限責(zé)任公司可以協(xié)議方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給廣西協(xié)和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司使用。廣西協(xié)和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司利用該宗土地進行房地產(chǎn)開發(fā)時，必須取得新增經(jīng)營性土地年度計劃，并經(jīng)市人民政府批準后，辦理該宗土地由工業(yè)用地改變土地用途為經(jīng)營性用地，并按規(guī)定補交土地出讓金差價，才能進行房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)”。

　　2005年11月29日，廣西壯族自治區(qū)高級人民法院二審判決，駁回上述，維持原判。

　　廣西高院的終審判決書宣稱：“沒有協(xié)和公司的資金支持和柳州市人民政府的政策扶持，佳力公司不可能順利競拍取得本案爭議的土地使用權(quán)。”所以，佳力電工的上訴主張“違反了誠實信用原則”。

　　在尚未對該土地進行地價評估、處置方案未報批、土地所有權(quán)仍在柳州電器廠手上的情況下，協(xié)和地產(chǎn)和佳力電工已事先就該宗土地達成了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并約定用于房地產(chǎn)開發(fā)。如此具爭議的法律事實，為什么一、二審仍以“意思真實”結(jié)案？譚康平的觀點是，《協(xié)議書》前前后后均在政府主導(dǎo)下進行，各方確實有“心照不宣”的地方。

　　記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，佳力電工當年“順利競拍”，也有蹊蹺：佳力電工先是于2002年6月16日通過“公開拍賣”，購得破產(chǎn)企業(yè)“位于柳州市西江路24號某廠所屬土地使用權(quán)及地面附著物”，競價成交金額2900萬；同年7月2日，清算組又和佳力電工簽訂《收購柳州市電器廠協(xié)議書》，由佳力電工同樣出資2900萬元，收購破產(chǎn)企業(yè)全部資產(chǎn)、員工安置費以及銀行債權(quán)。同一筆款項兩次出資，就是說，一個行為兩重目標，既有拍賣獲地，又有整體收購，已形同捆綁買賣。由于事態(tài)混雜，土地使用權(quán)處置沒有按照預(yù)案審定——地價評估——方案審批——合同簽訂與變更土地登記等法定程序走動，佳力電工至今沒有領(lǐng)取土地權(quán)屬證書，這種情況下，政府和法院仍堅稱涉案地塊已實現(xiàn)拍賣方式出讓，展現(xiàn)了極其復(fù)雜的內(nèi)中情由。