近日南京市物價局一場動員大會通過了南京市房價調控細則。其核心內容主要是：限制開發(fā)商利潤，推行政府主導價和“一房一價”核價政策。

　　該細則規(guī)定，經濟適用住房凈利潤率被界定為3%，普通商品住宅的凈利潤率為8%。

　　“這個規(guī)定如果能切實貫徹下去，對開發(fā)商的打擊將是致命的。”某地產界知名人士表示，目前開發(fā)商平均凈利潤率在20%以上，此次列入調控范圍的開發(fā)面積占全市開發(fā)面積的75%以上。

　　值得注意的是，這項強硬政策是在國家房地產調控政策頻頻出臺而大城市房價一路走高的情況下出臺的。

　　南京市這種政府強勢介入調控房價的做法引起爭議自在意料之中，而眾多開發(fā)商、市民更關心的是這項政策能走多遠。

　　政府規(guī)定基準價

　　在南京，流傳著該市江寧區(qū)一新樓盤房價一天內從3900元/平方米暴漲到5100元/平方米的故事。

　　但今后這樣的故事或許難再重演。

　　因為，根據新政，南京市將對除高檔化住宅商品房指市計委、建委立項為公寓(含酒店式公寓)、別墅(含拼聯(lián)式、聯(lián)排式)、度假村的商品房之外的經濟適用住房、中低價商品住房、征地拆遷安置房、普通住宅商品房實行“政府指導價”管理，并把開發(fā)商的銷售利潤率嚴格控制在規(guī)定的幅度內。

　　政府指導價，即南京市物價局的核準基準價格。南京市物價局一位副處長表示，上述被列入調控范圍的商品房指導價的基準價格為成本與利潤率、稅金之和。

　　其中，成本構成包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、管理費、銷售費和財務費用等8個方面。

　　而在利潤率上，經濟適用住房被界定為3%，普通商品住宅的利潤率為8%，這里均指的是凈利率。

　　東南大學房地產研究所所長李啟明表示，這個利潤率主要是參照其他行業(yè)定的，李長期致力于南京房地產市場研究。

　　此外，該新政細則還規(guī)定針對基準價的上下調整幅度。其中，新項目不得超過價格主管部門核定的基準價加規(guī)定的浮動幅度(普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%，經濟適用住房價格的上浮幅度最高不超過3%)，而對于經價格主管部門核價已開始銷售但尚未銷售完畢的老項目，不僅要執(zhí)行這個規(guī)定，還要遵循樓層、朝向、環(huán)境等差價代數和為零的原則。

　　比如，如果某樓盤的個別房源由于樓層、環(huán)境等因素，已賣房屋漲價超過了5%的界限，那么，該樓盤就必須有對應的房源價格下調上述房源超出的價格。

　  　細則還要求實施明碼標價。價格要在銷售場所醒目位置按“一套一價”規(guī)定標出。住房套數較少的樓盤可用標價牌進行標價，套數較多的樓盤要用價目表進行標價，并注明基準價、浮動幅度、綜合差價(樓層、朝向、環(huán)境等)、銷售單價、總價等具體情況。

　　而標價的詳細情況，要在銷售前報當地價格主管部門的價格監(jiān)督檢查機構以備核查。價格公示確定后，開發(fā)企業(yè)不得擅自上調已公示的銷售價格。

　　對于擅自提價的，南京市方面將沒收違法所得并處以違法所得5倍以下的罰款，沒有違法所得的，可處以4萬元以上40萬元以下的罰款，情節(jié)嚴重的，可責令停業(yè)整頓。

　　六部門聯(lián)合大檢查

　　“這對開發(fā)商的影響是非常大的。”南京蘇鼎房產研究所所長宋堅相當肯定地表示，他透露，拿普通商品住宅來看，業(yè)內公認的平均凈利潤都在20%以上。

　　李啟明則稱，8%指的是單個項目的凈利潤率。“如果從單個項目考察，凈利潤率絕對遠遠高于8%。”

　　南京市知名的地產上市公司——南京棲霞建設股份有限公司——公開的數據表明，去年，該公司不少房地產項目的毛利率均在30%左右。

　　“對于開發(fā)商來說，這些調控措施如果真正實施下來，威力不亞于‘國六條’、‘國十六條’等等政策。”南京市下關區(qū)一位房地產開發(fā)公司副總直言不諱地表示，“我們剛開了一個會，研究下一步該怎么辦。”

　　上述影響產生的前提是該政策能得到貫徹落實，南京市政府為此做了周密部署。

　　首先，開發(fā)商銷售上述列入調控范圍的房屋前，必須到物價局辦理報價手續(xù)。未經物價局審核，房產(建設)部門將不予核發(fā)“商品房銷售許可證”。

　　“你不拿到許可證就敢進行銷售，我們就認為你是違法銷售，就有權直接處罰。”南京市物價局人士表示。

　　其次，為防止開發(fā)商虛列成本，南京市規(guī)定，要重點對土地征用費、拆遷補償安置費、前期工程費、房屋建筑安裝工程費和公共配套設施費用從嚴從緊審核，剔除房地產開發(fā)企業(yè)的不合理成本列支。

　　南京市還規(guī)定，對取得使用權三年以上的土地，方可實行按評估方式測算地價進入普通商品住房價格成本；土地評估價進入成本的普通商品住房，其土地價格不得高于周邊地區(qū)同期普通商品住房的土地價格水平。

　　該人士還透露，對于核定的開發(fā)商的造房成本，“可能還會通過一定的渠道，向公眾公布”。

　　值得注意的是，加入這次房價調控隊伍的，不只是南京市物價局一家。南京市房產局、國土局、國稅局、地稅局、工商局等五家部門，也同時加盟調控大軍。上述六部門將于6月份開展一次大規(guī)模的房地產價格檢查。

　　誰來規(guī)定利潤率？

　　“我們會聯(lián)名向中央反映，房價應該由市場來決定，豈能由政府說了算？”南京市一家位于下關區(qū)的知名房地產開發(fā)商的秘書說。

　　持有相同看法的開發(fā)商不在少數。

　　南京知名房地產企業(yè)——南京棲霞建設股份有限公司——一位高管也對新政表示不滿。“按道理，商品房已經市場化，應該由市場說了算，政府不應該直接介入。”

　　該高管對政府控制8%凈利潤率也表示不解：“政府規(guī)定多少利潤率，都是不合理的。”

　　該高層進一步表示，“政府要想調控房價，可以通過其它的渠道，比如，增加土地供應量，房子價格自然就上不去了。比如，還可以降低二手房交易費用，作為商品房的補充。”

　　不過，宋堅認為，房地產已經是我國的一個關系到國計民生的重大產業(yè)，“政府與市場兩種手段都應該介入”。拿南京來看，“房價已經企高，政府干預是必要的”。

　　被推到風口浪尖的南京市物價局一位人士則認為，目前，南京房地產市場發(fā)展“已經很不健康，甚至畸形”；開發(fā)商通過各種手段來操縱房價，發(fā)布虛假信息，“不僅影響了政府形象，還損害了購房者的利益”。

　　李啟明對此表示贊同。他認為，從我國的實際情況來看，雖然房改實施了這么多年，但商品房除了具有商品屬性外，還具有準公共產品的特性，市場定價機制還沒有完全形成，應該逐漸放開。政府在當下特殊的時期介入房地產價格管理，是合理的。

　　的確，房地產調控在連續(xù)實行幾年來，由于地方政府執(zhí)行力度不夠，調控效果大打折扣，下一步地產宏調何去何從值得關注。

　　國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局最近聯(lián)合發(fā)布的數據顯示，4月份全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲5.3%。其中，北京、上海、深圳、南京等一線城市的房地產價格增幅出現反彈勢頭。其中，南京新建商品住房銷售價格漲幅為8.8%。