巴曙松毫不隱晦的說(shuō)房地產(chǎn)已然成為一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)，地產(chǎn)資本時(shí)代的到來(lái)了。

　　面對(duì)企業(yè)目前股票市場(chǎng)炒作的收益率可能比企業(yè)經(jīng)營(yíng)的收益率更高，企業(yè)會(huì)選擇做什么？大連開(kāi)發(fā)商給出的答案是有錢(qián)的話(huà)還會(huì)做產(chǎn)品。

　　但事實(shí)上資本市場(chǎng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的吸引力可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止融資那么簡(jiǎn)單。用著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松的話(huà)來(lái)說(shuō)就是，如果豬肉可以作為金融工具用來(lái)炒的話(huà)，那么豬肉的價(jià)格遠(yuǎn)比工商銀行的股票要高得更多。

　　然而，我們或許可以相信賣(mài)豬肉的可能遠(yuǎn)比炒豬肉的要瀟灑得多。因此無(wú)論是賣(mài)股票抑或是賣(mài)房子，開(kāi)發(fā)商在今天的市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中，所能預(yù)期的良好前景肯能會(huì)讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇上市路徑。盡管北師大金融中心主任鐘偉認(rèn)為，除非開(kāi)發(fā)商只缺錢(qián)的話(huà)，否則最好不要選擇上市。

　　“城市·觀點(diǎn)論壇大連行”似乎在澄清一個(gè)關(guān)于資本的神話(huà)故事，然而房地產(chǎn)企業(yè)的向金融行業(yè)靠攏的趨勢(shì)在大連則體現(xiàn)得更為明顯。但另一個(gè)話(huà)題是，炒房還是炒股，中國(guó)投資者似乎面臨著新的困惑，因此在大連行的相關(guān)對(duì)話(huà)中，有關(guān)金融的命題的矛盾愈發(fā)突出。

　　錢(qián)還是沒(méi)有溜走

　　張洞明大約是普通投資者當(dāng)中為數(shù)不多的將房子賣(mài)了房子炒股的人之一。他在06年將手中的樓盤(pán)換成了股票。

　　“個(gè)人投資者，可能采取更有利于自己利潤(rùn)增長(zhǎng)的模式。”在“城市·觀點(diǎn)論壇大連行”上，張洞明顯然是一個(gè)專(zhuān)業(yè)投資者。而與巴曙松、鐘偉這樣的經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行對(duì)話(huà)，其坦然承認(rèn)自己和身邊的朋友都將手中的房子脫手而進(jìn)行股票投資。

　　“目前中國(guó)股市非?；钴S，首先速度和利潤(rùn)率的增長(zhǎng)，確實(shí)是非常非常的吸引人。”張洞明說(shuō)。

　　但在張洞明和他所處的圈子看來(lái)，一個(gè)疑惑是，當(dāng)自己將房子賣(mài)了炒股成為普遍現(xiàn)象的時(shí)候，為什么房?jī)r(jià)還是沒(méi)有掉下來(lái)。

　　而新任中央人民政府駐香港特別行政區(qū)聯(lián)絡(luò)辦公室經(jīng)濟(jì)部副部長(zhǎng)的巴曙松對(duì)該問(wèn)題的解釋有二：一方面是股價(jià)上漲大家有錢(qián)了就可以買(mǎi)房子；另一方面則是房地產(chǎn)和股市之間的聯(lián)系會(huì)增強(qiáng)，因?yàn)槭袌?chǎng)的主體部分是房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)直接影響股價(jià)的漲落。

　　巴曙松認(rèn)為，股市能夠分流部分涌入房地產(chǎn)行業(yè)的資金的杠桿效應(yīng)并沒(méi)有出現(xiàn)。資金并沒(méi)有從房地產(chǎn)行業(yè)溜走。

　　盡管北師大金融研究中心主任鐘偉并不贊同目前大量外資涌入中國(guó)股市和樓市的說(shuō)法，但其提供的數(shù)據(jù)是目前國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)的資金有2/3來(lái)自散戶(hù)。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，如果說(shuō)有大股資金涌入中國(guó)樓市的話(huà)，那么這些資金并沒(méi)有因?yàn)锳股市場(chǎng)的興起而流進(jìn)股市。

　　一個(gè)可能的事實(shí)是，無(wú)論是房地產(chǎn)還是股市，其對(duì)資金的吸引力可能并不會(huì)因?yàn)槟硞€(gè)市場(chǎng)的突然興起而起到調(diào)節(jié)作用，相反，它會(huì)吸引更多的資金。

　　論壇上，一個(gè)主流的觀點(diǎn)是如果僅有股市與房地產(chǎn)兩個(gè)投資渠道是解決不了中國(guó)目前流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題的。巴曙松認(rèn)為作為投資者一個(gè)合理的投資結(jié)構(gòu)可能是把買(mǎi)好的房子用到銀行去抵押，然后用抵押的錢(qián)去炒股。

　　盡管這一觀點(diǎn)被批判，但從投資者本身來(lái)講，這是一種合理的投資結(jié)構(gòu)，因此所謂僅用股市來(lái)分流樓市的資金顯然是不現(xiàn)實(shí)的設(shè)想。在兩種投資渠道都能獲益的情況下，投資者當(dāng)然會(huì)兩者都會(huì)選擇。

　　鐘偉一個(gè)更為鮮明的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)本身的金融投資渠道有限，政府并沒(méi)有在相關(guān)方面給予投資者更多的投資渠道，比如說(shuō)REITs，就中國(guó)的現(xiàn)實(shí)而言，在中國(guó)幾乎是不大可能的。這幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)與投資者的雙重困惑。

　　“如果投資者用這么高的價(jià)格，基本承擔(dān)了我們各個(gè)部委的稅費(fèi)，高額的土地價(jià)格，房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)，然后還面對(duì)高度的信息不對(duì)稱(chēng)，以及專(zhuān)修材料不合格等，物業(yè)管理不合格的風(fēng)險(xiǎn)的話(huà)，還能夠果斷的進(jìn)行投資和選擇，這是值得我們欽佩的人。”巴曙松說(shuō)，言下之意似乎是，承擔(dān)如此高昂的價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資依然火爆，房?jī)r(jià)怎么可能不漲？

　　A股還是H股

　　保利在A股市場(chǎng)上畫(huà)出來(lái)的餅似乎很大，但碧桂園在H股市場(chǎng)上畫(huà)出來(lái)的更大。僅就房地產(chǎn)企業(yè)而言，他們所考慮的問(wèn)題也許是如果要上市，到底應(yīng)該是去A股，還是去H股。

　　鐘偉認(rèn)為如果企業(yè)什么都不缺，只缺錢(qián)的話(huà)那么企業(yè)就上市。如果希望企業(yè)不受?chē)?guó)內(nèi)宏觀調(diào)控的影響的話(huà)那么就選擇香港抑或是新加坡上市。

　　離境注冊(cè)的好處似乎很多，鐘偉所言受?chē)?guó)內(nèi)宏觀調(diào)控影響是一個(gè)方面，另外無(wú)論是新加坡還是香港上市的條件可能都比A股市場(chǎng)上市要容易得多，而且境外投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期遠(yuǎn)比國(guó)內(nèi)要樂(lè)觀的多，內(nèi)地房地產(chǎn)股票幾乎是最受追捧的股票。但可能遇到的問(wèn)題是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可能會(huì)不一樣。

　　但上市的命題似乎不僅僅是解決資金問(wèn)題這樣簡(jiǎn)單。

　　“上市給他帶來(lái)資金，也帶來(lái)了外部壓力”鐘偉說(shuō)，“公司治理當(dāng)中，你發(fā)現(xiàn)不是一個(gè)人說(shuō)了算了，董事會(huì)開(kāi)會(huì)要投票，還要開(kāi)決議，挺麻煩的事兒，你發(fā)現(xiàn)當(dāng)家作主的主人不再自由；你的財(cái)務(wù)透明度會(huì)受到持續(xù)的監(jiān)管，因?yàn)槟愕呢?cái)務(wù)報(bào)名要審計(jì)；法律管轄成本，你要服從當(dāng)?shù)氐姆桑绻蔷惩馍鲜械脑?huà)，你可能要受到當(dāng)?shù)胤珊蛧?guó)內(nèi)法律的雙重約束；如果你不上市，估價(jià)的漲跌跟你沒(méi)有關(guān)系，但是上市就和你大有關(guān)系了。”

　　一個(gè)顯見(jiàn)的事實(shí)是上市后的公司融資是需要成本的，這不僅僅體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)成本方面，更重要的是體現(xiàn)在公司管理與監(jiān)管方面的法律成本。

　　選擇H股，這方面的成本可能會(huì)更大，而選擇A股，在面對(duì)監(jiān)管方面的成本的同時(shí)，可能還要遇到資本市場(chǎng)調(diào)控的壓力。

　　事實(shí)上對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，這種轉(zhuǎn)變可能從某種程度上來(lái)說(shuō)意味著企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的徹底轉(zhuǎn)變。

　　此外，無(wú)論是A股還是H股，一個(gè)顯見(jiàn)的事實(shí)是對(duì)上市企業(yè)的估值。

　　正源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)有限公司董事總經(jīng)理徐會(huì)軍認(rèn)為目前資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的估值可能更大的因素在于團(tuán)隊(duì)。

　　巴曙松也認(rèn)為無(wú)論是市場(chǎng)對(duì)團(tuán)隊(duì)的估值起著重要的作用，但另一方面是對(duì)土地儲(chǔ)備的估值。一個(gè)顯然的困境是在現(xiàn)有條件下如果缺乏土地儲(chǔ)備，房地產(chǎn)企業(yè)估值會(huì)遇到大困難，而擁有土地儲(chǔ)備則需要付出更多。

　　從富力、合生創(chuàng)展、雅居樂(lè)及碧桂園這樣的華南地產(chǎn)巨鱷的上市來(lái)看，上市后的選擇一是大規(guī)模的擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，二則是開(kāi)始著力開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)，因此無(wú)論是富力還是雅居樂(lè)、碧桂園均在單一的住宅開(kāi)發(fā)上著力補(bǔ)充商業(yè)地產(chǎn)。這可能會(huì)影響企業(yè)的盈利，但卻是資本市場(chǎng)本身提出的考驗(yàn)。

　　當(dāng)然更為重要的是企業(yè)的財(cái)務(wù)，事實(shí)上當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作透明的時(shí)候，我們也許就會(huì)發(fā)現(xiàn)游戲規(guī)則不一樣了。