一度炒得火熱的溫州個人合作建房模式開始把觸角伸向了北京。溫州個人合作建房項目發(fā)起人、溫州市市場營銷協(xié)會秘書長趙智強5月9日告訴了記者他的下一步計劃，由溫州、北京兩地個人合作建房牽頭人聯(lián)合打造的北京個人合作建房項目。

　　5月16日，由趙智強和北京個人合作建房發(fā)起人孟憲生等人發(fā)起的，為運作管理北京個人合作建房項目而聯(lián)手成立的中介服務(wù)企業(yè)———北京理想合眾房地產(chǎn)咨詢有限公司將正式宣布成立。

　　與此同時，記者從權(quán)威渠道獲悉，溫州市政府目前已基本明確，全國首例拿到土地的溫州個人合作建房項目，將按照“房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)范程序”進行運作。該項目有望近期獲得立項核準批復(fù)。

　　按房地產(chǎn)開發(fā)程序運作，這可能是政府放行個人合作建房的“最大操作底線”，“這個底線就能保證合作建房有利可圖了。”一位業(yè)內(nèi)人士直言。

　　利潤=2%+3%

　　理想合眾房地產(chǎn)咨詢公司注冊資本金10萬元，趙智強為公司法人代表。“與在溫州時委托開發(fā)商直接從招拍掛市場拿地不同，北京個人合作建房則采取與開發(fā)商合作，利用開發(fā)商已有的儲備地塊。”趙智強說，目前北京個人合作建房已相中兩宗較為成熟的地塊。第一宗地塊占地面積20余畝，建成后的房屋約為200套，成本均價約為5000元/平方米；第二宗地塊占地面積40余畝，總建筑面積6萬平方米，均價近6000元/平方米。

　　“預(yù)計兩個項目建成后，其房價均比周邊同類地段的房價至少要低30%以上。”趙智強表示，如吸引合作建房會員、確定資金監(jiān)管銀行、辦理項目開工“四證”等系列工作順利，預(yù)計北京個人合作建房項目將于今年下半年啟動開工建設(shè)。“北京個人合作建房項目，基本拷貝了溫州項目的運作模式。”趙智強表示。

　　在開發(fā)成本核算中，管理公司將收取項目總投資3%的服務(wù)費，用于工作人員工資、辦公費用、聘請工程師費用、公關(guān)費等；合作開發(fā)商將收取項目總投資2%的管理費，用于項目審批、建設(shè)、管理人員工資等。

　　眾所周知的是，在我國很多地區(qū)都規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的經(jīng)濟適用房開發(fā)項目的利潤率不得超過3%，顯然個人合作建房模式正在朝追求利潤的目的邁進。

　　開發(fā)商模式

　　溫州市政府專門成立了個人合作建房項目“領(lǐng)導(dǎo)小組”，由該市常務(wù)副市長徐紀平擔(dān)任組長。在開發(fā)模式上徐紀平明確指出：按正常的房地產(chǎn)開發(fā)程序進行。

　　溫州個人合作建房項目所在地的溫州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會經(jīng)濟發(fā)展局有關(guān)負責(zé)人也表示，市政府目前已基本明確，該項目將以開發(fā)商為操作主體，按照房地產(chǎn)開發(fā)程序規(guī)范運作。同時該負責(zé)人一再強調(diào)，不要給該項目戴上“個人合作建房”的帽子，也不要進行大肆宣傳。

　　溫州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會經(jīng)濟發(fā)展局發(fā)展綜合處一位官員認為，與一般房地產(chǎn)開發(fā)項目不同，這是一個由256人組成的全國首例成功拿地的個人合作建房項目，在確定開發(fā)模式、辦理立項等相關(guān)手續(xù)上全國未有先例，且結(jié)果將會涉及全國各地個人合作建房的導(dǎo)向問題。

　　“既然個人合作建房目前在法律上沒有較明確的規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)按照目前已有房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定的要求進行操作。”建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示贊同。

　　該項目公司總經(jīng)理王鑒輝認為，一旦開發(fā)模式政策前提明確，溫州個人合作建房項目立項批復(fù)指日可待。據(jù)了解，只有獲得發(fā)改委系統(tǒng)的項目立項批復(fù)后，該項目公司才可憑此辦理項目開工建設(shè)必需“四證”：土地證、規(guī)劃用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及施工許可證。

　　變異的合作建房

　　在中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海看來，趙智強領(lǐng)導(dǎo)的溫州個人合作建房組織，在開發(fā)商和個人合作建房會員之間起到“幫辦”作用，屬于一個提供專業(yè)服務(wù)的中介組織。這種操作模式，直接打破了開發(fā)商壟斷市場格局，廣大中低收入群體真正成為項目“開發(fā)商”，而開發(fā)企業(yè)只提供項目建設(shè)服務(wù)。

　　北京科技大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院教授趙曉認為，為個人合作建房提供專業(yè)性的中介服務(wù)，在今后中國房地產(chǎn)業(yè)具有很大的市場發(fā)展空間。“市場發(fā)展空間很大，主要基于龐大的中低收入住房困難群體。”趙智強認為，少部分高收入者、較低收入者可分別去買商品房、經(jīng)濟適用房(或廉租房)，而數(shù)以億計的中低收入群體，完全可以參與個人合作建房組織。

　　在德國、瑞典、日本等許多國家，個人合作建房作為中低收入人群解決住房問題的一種方式，會得到政府在土地、資金及政策等方面的扶持，成為房地產(chǎn)業(yè)的一個重要分支力量。

　　“不可否認，松散型組織的個人合作建房，存在管理運作上的硬傷。”曹建海認為，比如在設(shè)置會員門檻方面，個人合作建房無法甄別會員的住房、收入等真實情況，容易讓一些投資投機分子趁虛而入，攪亂房地產(chǎn)市場。他建議，應(yīng)該把個人合作建房納入經(jīng)濟實用房體系，成立非營利機構(gòu)“住宅合作社”，政府對此進行監(jiān)管。

　　據(jù)全國個人合作建房聯(lián)盟(籌)初步統(tǒng)計，目前全國有近30個個人個作建房組織，包括北京、沈陽、西安、成都、昆明、深圳、廣州、溫州、長沙等，涉及各地合作建房會員至少超過6000人。