名氣不大的廣宇集團(tuán)今天掛牌深交所中小板。在如今亢奮的A股市場(chǎng)上，6300萬股的盤子、10.80元/股的發(fā)行價(jià)絕稱不上耀眼，但它卻“意外”地成為浙江首家A股IPO房企。這在杭派地產(chǎn)中掀起了不小的波瀾?！　?/p>

     創(chuàng)辦于1987年的廣宇集團(tuán)股份有限公司(下稱“廣宇集團(tuán)”)，是浙江開發(fā)歷史最早的老牌房企。相比之下，負(fù)有盛名的綠城中國(3900.HK)至今不過13個(gè)年頭。

      宏觀調(diào)控的大背景下，突然上市的廣宇集團(tuán)其實(shí)就一個(gè)生存訣竅——穩(wěn)。除了在杭州打拼，他們不惜去二、三線城市，以“零利潤”拿地，雖然因此長期遭遇儲(chǔ)地不足的難堪，但活得久、站得住還是成了“硬道理”。

       廣宇集團(tuán)以杭州為基地，不斷向二、三線城市“梯度轉(zhuǎn)移”，2002年拿下安徽黃山市區(qū)1000余畝土地，開發(fā)總規(guī)劃面積達(dá)70多萬平方米的超級(jí)大盤，但當(dāng)?shù)厥袇^(qū)人口只有10多萬，人均可支配收入在并不富裕的安徽省都位列倒數(shù)，何時(shí)能售完成為業(yè)界質(zhì)疑重點(diǎn)。

　  其實(shí)，在2005年宏觀調(diào)控之前，廣宇集團(tuán)內(nèi)部就盛行這么一句話：現(xiàn)在的目標(biāo)不是賺多少錢，而是確保能安全地活下去。

　 為何活得長？

　　夜色下，杭州市平海路8號(hào)，廣宇集團(tuán)的熒光燈格外耀眼。這幢樓的沿街商業(yè)裙房及寫字樓物業(yè)均為公司自己長線持有。

　　而在距浙江大學(xué)紫金港校區(qū)約1公里的杭州市西湖區(qū)豐潭路、申花路交匯處，是廣宇集團(tuán)的廣宇·西城年華一期項(xiàng)目，今年9、10月份，該樓盤將驗(yàn)收交房?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者站在項(xiàng)目工地上，看到小區(qū)中央花園的兩棟主樓已拔地而起。隨著浙江大學(xué)遷址附近，這里作為杭州城市發(fā)展的重要一極，正被地產(chǎn)商頻繁套用“大學(xué)城”、“教育地產(chǎn)”等概念爆炒，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)可破萬元。這是廣宇集團(tuán)此次上市的底氣。

　　但他們活到今天卻不是憑借這些光鮮的項(xiàng)目，而是杭州的舊城改造。廣宇集團(tuán)原為1987年1月成立的杭州上城區(qū)房屋建設(shè)開發(fā)公司，曾率先建起當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)舊城改造居民小區(qū)——大學(xué)路小區(qū)，并先后改造完成十多處舊城小區(qū)，總改造面積達(dá)100多萬平方米?，F(xiàn)在，與廣宇集團(tuán)同期誕生的杭州房企已所剩無幾。

　　1989年，時(shí)任杭州上城區(qū)計(jì)經(jīng)委主任書記的王鶴鳴，服從組織安排去上城區(qū)房屋建設(shè)開發(fā)公司擔(dān)任經(jīng)理，首要任務(wù)就是尋找地皮。“當(dāng)時(shí)已經(jīng)無米下鍋”，如今的廣宇集團(tuán)董事長王鶴鳴說，后來和外資合作成立公司，建起了杭州第一座高層住宅。1993年建立杭州廣宇房地產(chǎn)集團(tuán)，1996年籌劃上市。

　　“1997年，建設(shè)部等有關(guān)部門希望廣宇集團(tuán)和部委旗下的另一家企業(yè)合作成立公司，隨后捆綁上市。”王鶴鳴說，“那家企業(yè)并沒有多少優(yōu)良資產(chǎn)，利潤很差，我們放棄了。到2000年改制時(shí)，又逢到一個(gè)上市好機(jī)會(huì)，但因?yàn)楣杀窘鹦?，沒什么項(xiàng)目地塊，同時(shí)買殼上市又不知水深水淺，又放棄了。”

　　2004年10月廣宇集團(tuán)成立股份有限公司，這在當(dāng)時(shí)的浙江房企中也開了先河。“2006年5月，我們與廣發(fā)證券股份有限公司簽約，全面啟動(dòng)上市相關(guān)工作。今年3月26日上會(huì)，通過。”王鶴鳴說，“好事多磨，結(jié)果不錯(cuò)。”

　　角色的不斷轉(zhuǎn)變，是廣宇集團(tuán)所代表的杭派老牌房企一條典型的自我發(fā)展之路。

　　10萬人口城市做70萬平方米大盤，何時(shí)能售完？

　　二、三線城市大有作為——這成為廣宇集團(tuán)的戰(zhàn)略綱領(lǐng)。

　　由于杭州市在全國率先實(shí)行經(jīng)營性用地通過招標(biāo)、拍賣政策，土地成本高企。若再按以前套用成本結(jié)構(gòu)的靜態(tài)土地價(jià)格計(jì)算方法則幾乎無法在市場(chǎng)上獲得開發(fā)用地。公司高層開始嘗試打破傳統(tǒng)，用“零利潤”思想來取地。所謂“零利潤”就是，不考慮利潤的情況下計(jì)算土地價(jià)格，并根據(jù)市場(chǎng)行情，以發(fā)展眼光預(yù)測(cè)未來房價(jià)，由此以別人想都不敢想的價(jià)格來獲得土地。

　　2000年11月，廣宇集團(tuán)在首屆西博會(huì)上以1.9億元的天價(jià)拍得了杭州東河邊的24號(hào)地塊，遠(yuǎn)超8000萬元的拍賣地價(jià)，業(yè)界驚稱為“宇宙價(jià)”。經(jīng)過測(cè)算，該地塊的樓面價(jià)將達(dá)到5224元/平方米，而當(dāng)時(shí)東河沿線最高房價(jià)也只在6000元/平方米左右。項(xiàng)目最終定位于高端市場(chǎng)，住宅設(shè)計(jì)以大戶型為主。通過仔細(xì)分析項(xiàng)目的地點(diǎn)、地形和地勢(shì)，盡可能更多更好地進(jìn)行商業(yè)部分的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。最終，住宅部分8000元/平方米的均價(jià)得到市場(chǎng)的接受。記者近日在該樓盤現(xiàn)場(chǎng)看到，這個(gè)建筑面積約為6萬方的河濱公寓倚靠杭州東河沿線，景觀系數(shù)很高。不過，也有市場(chǎng)人士認(rèn)為，該樓盤立面顏色不佳，影響了項(xiàng)目品質(zhì)。

　　2003年宏觀調(diào)控開始實(shí)施，2004年下半年包括杭州在內(nèi)的長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)局部過熱。在此情況下，公司做出結(jié)構(gòu)性調(diào)整，去二、三線城市開發(fā)，做那里的行業(yè)冠軍。

　　以杭州為基地，公司開始向二、三線城市，如黃山、肇慶、紹興輸出人才、品牌、資金、技術(shù)，實(shí)現(xiàn)“梯度轉(zhuǎn)移”。黃山市的最大樓盤——廣宇·黃山江南新城，位于當(dāng)?shù)厥兄行男掳步习兜狞S山旅游度假區(qū)內(nèi)，占地1000余畝，總規(guī)劃建筑面積約80萬平方米。廣宇集團(tuán)2002年取得該項(xiàng)目土地，雖然樓面地價(jià)為138.32元/平方米，但建樓成本達(dá)1300元/平方米。已經(jīng)開盤銷售的這個(gè)超級(jí)大盤，對(duì)于黃山來說是一個(gè)“巨無霸”，一舉一動(dòng)都影響整個(gè)黃山樓市。項(xiàng)目2003年開盤后，售價(jià)達(dá)1500元/平方米，后來又攀升至2000元/平方米。

　　另外，公司還在廣東肇慶開發(fā)星湖名郡，該項(xiàng)目于2004年取得土地，樓面地價(jià)為947.1元/平方米，土地面積366365.8平方米，建筑面積358700平方米。

　　不過，市場(chǎng)人士分析指出：廣宇集團(tuán)的未來發(fā)展有兩大難題需要突破。

　　目前最大掣肘仍是土地儲(chǔ)備不足，公司在建項(xiàng)目的僅有杭州西城年華和黃山江南新城以及肇慶星湖名郡項(xiàng)目。截至去年底，擁有的在建和未建土地使用權(quán)證面積97.6萬平方米，規(guī)劃建筑面積為131萬平方米。在黃山除開發(fā)江南新城外，廣宇集團(tuán)還簽下了徽味美食街項(xiàng)目。廣宇房產(chǎn)營銷總監(jiān)章佳毅表示，在黃山1.5萬余平方米的美食城項(xiàng)目，由于周邊人氣不足，商鋪銷售形勢(shì)不是很好。

　　杭州一家房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司高管指出，廣宇集團(tuán)黃山項(xiàng)目和肇慶的樓面地價(jià)都很低，毛利率高，并且所處的區(qū)域都處于房地產(chǎn)的上行通道。然而，千畝大盤如何突破可能存在銷售困難。以黃山江南新城項(xiàng)目為例，由于該項(xiàng)目是黃山最高檔的住宅項(xiàng)目，短期內(nèi)不會(huì)遇到什么競(jìng)爭，但當(dāng)?shù)厝司芍涫杖脒h(yuǎn)不如杭州，市區(qū)人口更是只有10萬多，70萬平方米的大盤長期來看能否如期消化還待觀察。

　　王鶴鳴也承認(rèn)，由于上市安排，土地儲(chǔ)備等受到了不小影響。不過，杭州、寧波以及江蘇省內(nèi)各地的有關(guān)宗地目前正在跟蹤。對(duì)于“土地零儲(chǔ)備”策略，王鶴鳴解釋，要量力而行，多賺少賺沒關(guān)系，關(guān)鍵是資金鏈不能斷，不能將資金沉淀在土地上。“企業(yè)不一定大就好，關(guān)鍵是要做強(qiáng)，就要扎扎實(shí)實(shí)一步步走。”