施羅德集團(Schroders)是一家實力雄厚的房地產投資管理公司。該集團管理的資產規(guī)模達95億英鎊(合185億美元)，其排名雖不及一些位居歐洲最大地產投資者之列的英國頂級壽險公司，但卻是一個不可忽視的競爭者，在其它獨立的資產管理公司中很少能找到對手。

　　施羅德集團地產部門負責人威廉•希爾(William Hill)表示，該集團還一直是創(chuàng)新者。它率先大舉將其地產單位信托基金推向養(yǎng)老基金市場，率先推出了一個位于澤西的投資工具，還開創(chuàng)出多重經理人(multi-manager)方式。它運作平衡基金(balanced funds)、專門基金(specialist funds)、機會基金(opportunity funds)、單一資產開發(fā)財團和多重經理人工具。

　　該集團還向國際市場進軍，于2006年12月收購了德國公司Aareal Asset Management，以助擴張。這次收購使施羅德集團的投資資產增加了20億歐元，以及包括負債在內的10億歐元承付資本。

　　該集團今年的目標是建立一個全球多重經理人平臺，并推動其地產證券業(yè)務的發(fā)展。在貸款方面也存在可能性。希爾表示：“投資房地產的許多新渠道正在形成，例如商業(yè)抵押擔保證券、衍生品和房地產投資信托基金(Reits)等。將這些渠道與傳統(tǒng)房地產和私募基金結合起來，可以創(chuàng)造出機遇，將房地產投資推上一個新的層次。”

　　他并不太擔心市場過熱可能導致增長放緩。實際上，施羅德集團通過收購Aareal獲得了歐洲平臺，其未來三至五年的目標是，使這一歐洲平臺達到與其英國業(yè)務類似的增長速度——自1991年以來，其英國業(yè)務的年復合增長速度平均為28%。1991年，施羅德集團只有一只基金，管理的資產規(guī)模為1.8億英鎊。

　　希爾表示：“目前，過多的資金追逐著極少的資產，使得那些能夠促成交易的經理人身價上漲。”

　　他表示，歐洲大陸市場在效率方面落后于英國。“它們需要幫助，使市場行為標準化。不過，估值方法正在改進，透明度正在提高，而相關的指數(shù)也得以創(chuàng)建。雖然情況仍很亂，但正在改變。”

　　希爾承認，房地產市場的某些領域存在受挫風險。他表示，利率上漲對房地產市場貸款造成影響，交易量正在下降。

　　不過，目前沒有跡象表明需求會出現(xiàn)重大逆轉。“我們仍然看到，全球大量資金正涌入房地產市場。如果市場動蕩，就會出現(xiàn)大量的逢低買入行為，因為房地產目前被視為投資組合的關鍵部分。”

　　他認為，流入純英國基金的散戶資金今年可能會開始放緩。但他認為，投資者不應過于擔心時機問題。“在低點進入比在高點進入有利。但在未來數(shù)年內，該市場可能會實現(xiàn)6%、7%、8%的回報率。所以，不投資這種資產類別，代價相當高，而我也不會勸阻那些想進入英國地產市場、以平衡其投資組合的人。”

　　施羅德集團的房地產業(yè)務可以追溯到1971年，當時該集團設立了一只地產單位信托基金。1989年加入該集團的希爾表示，這只基金一直在穩(wěn)步增長，但表現(xiàn)并不顯著。此后在20世紀90年代初發(fā)生了樓市崩盤。最終事實證明，這次崩盤成為了促使變革的催化劑，“對整個行業(yè)來說都是件好事”。

　　希爾表示：“這件事導致投資者重新對他們的(地產)投資風險進行評估。”

　　隨著養(yǎng)老基金托管人認識到，直接投資地產對時間管理的要求過高，而組合投資方式似乎更具吸引力，因此單位信托基金開始受到追捧。

　　施羅德集團開始大力向養(yǎng)老基金市場推廣自己的基金，20世紀90年代期間，其管理的資產規(guī)模達到了10億英鎊。在此期間，房地產行業(yè)開始躍躍欲試地引入房地產投資信托基金。但直到今年，這種基金才終于浮出水面。

　　基金經理人認為，稅收透明的美國式房地產投資信托基金能夠解決他們在籌資過程中遇到的問題。希爾不贊同這種觀點。“有些房地產投資者純粹是希望獲得房地產投資回報，而不是看中上市證券更不穩(wěn)定的回報。”

　　施羅德集團采取了另一種路線，它發(fā)現(xiàn)提供一類在澤西以外離岸運作的透明基金，可以創(chuàng)造一個拓寬市場的巨大機遇。在岸單位信托基金只能面向養(yǎng)老基金和慈善機構銷售，而離岸基金則不受限制。

　　施羅德集團的下一步是進入專門基金領域，例如于1998年推出的Hercules地產單位信托基金(Hercules Property Unit Trust)，這只基金的投資對象是外地商鋪，目前管理資產達34億英鎊。

　　隨著投資者開始在吸納能力方面出現(xiàn)問題，多重經理人的趨勢在此時出現(xiàn)了。希爾表示：“把5000萬英鎊都投資在一只基金上，風險太大了。他們開始使用三只平衡基金，不過，這需要更多的監(jiān)控。”于是，施羅德集團開始提供一攬子基金，其中包括第三方基金。

　　機會基金是施羅德集團下一個發(fā)展的業(yè)務領域，首只Gresham封閉式基金于2002年到期。希爾指出：“這是一種不同的概念——有限的有效期、不受限制的方式，與傳統(tǒng)的基金相比，它利用了最好的想法，并更為大膽地運用杠桿方式。”他表示，目前已到期的這只基金，自推出以來已實現(xiàn)了接近30%的年回報率，接下來施羅德集團將推出其第三只Gresham基金。

　　這只即將推出的基金將是一只泛歐洲基金。施羅德集團收購Aareal Asset Management之后，在歐洲大陸擁有了影響力，這只基金便是建立在這種基礎之上。不管是對整個房地產行業(yè)還是對施羅德集團來說，進軍國際市場都是最近發(fā)生的事，時間不過是在18個月到兩年以前。

　　希爾指出，施羅德集團最初進軍海外市場的途徑，是通過多重經理人和房地產證券，這些領域不需要在當?shù)嘏鋫淙藛T。施羅德集團在2005年末推出其全球房地產證券基金(Global Property Securities fund)，首次進入散戶市場。希爾表示，流動性和日交易使這只基金成為了一個很適合房地產市場的投資工具。

　　施羅德集團正考慮接下來推出一只面向散戶投資者的英國地產基金。