3月，北京九成單價(jià)萬元以上的高檔住宅銷量為零。在高檔公寓突遭寒流襲擊的同時(shí)，別墅市場(chǎng)的成交量也出現(xiàn)急劇下挫，3月份，全市別墅僅成交6套。

　　據(jù)《樓市》報(bào)道，3月23日，京東某高檔樓盤售樓處銷售經(jīng)理張先生憂心忡忡。就在1月底，出于對(duì)市場(chǎng)前景的良好預(yù)期，其所在樓盤對(duì)售價(jià)進(jìn)行了上調(diào)，然而，不幸卻隨之而來——2月份的銷售量從之前的每月50多套，狂跌至3～5套，而3月份的成交量為零(截止到3月23日，下文同)。

　　成交量的大幅下滑，令張先生頗為苦惱。而同樣面臨苦惱的卻遠(yuǎn)不止張先生一人。北京高檔樓盤集體遭遇空前的市場(chǎng)寒流。

　　高檔公寓3月成交量跌至谷底

　　北京高檔公寓市場(chǎng)在歷經(jīng)了持續(xù)的高溫之后，2007年3月突遭寒流襲擊。據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份，北京單價(jià)萬元以上的高檔住宅銷量整體狂跌，其中九成銷量為零套。

　　來自北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，都城心嶼一月份成交113套，2月份成交降為5套，3月份的成交量更是降到了零套。官苑8號(hào)一月份成交了38套，2月份成交量?jī)H為7套，而3月份的成交量同樣是零套。

　　高檔公寓銷量猛然下挫的事實(shí)由此可見一斑。然而，在高檔公寓銷量急劇下降的同時(shí)，其成交價(jià)格卻出現(xiàn)穩(wěn)增之勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年3月，北京高檔公寓平均售價(jià)17777.5元/平方米，分別較一二月份上漲31.3%、24.2%。

　　就個(gè)案而言，銷量跌幅較大的項(xiàng)目，售價(jià)的漲幅并不大，甚至有個(gè)別樓盤的售價(jià)出現(xiàn)下滑。據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，官苑8號(hào)2月份的成交均價(jià)較1月份僅上漲0.6%。不經(jīng)意間，高檔公寓市場(chǎng)昔日的繁榮景象在3月份消失殆盡。

　　3月全市別墅僅成交六套

　　在高檔公寓突遭寒流襲擊的同時(shí)，別墅市場(chǎng)的成交量也出現(xiàn)急劇下挫。來自北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，一月份成交22套的康城別墅，2月份便跌至5套，3月份僅為1套。而曾經(jīng)被視為京城別墅項(xiàng)目之典范之作碧水莊園，在2月份成交10套之后，3月的成交量狂跌為零。此外，寬HOUSE、尚東庭、世爵源墅等，成交量均出現(xiàn)大幅下跌。然而，大勢(shì)的冷清則更令人難以置信?！稑鞘小肥袌?chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，3月份，全市別墅僅成交6套(紅螺湖別墅、麗嘉花園、觀唐、龍灣別墅、康城、水郡長(zhǎng)安，各自成交1套)。其余別墅項(xiàng)目，均為零套。

　　別墅交易量的狂跌，令諸多從事別墅銷售的人員面臨著巨大的壓力。3月25日上午10：00，中央別墅區(qū)某曾經(jīng)在2006年熱銷的別墅售樓處一片寂靜，只有接待處的三位工作人員，在低聲聊天。一位工作人員說，該別墅項(xiàng)目已經(jīng)三個(gè)月無成交了，所以，他們正在私下討論，下一步跳槽到普通住宅項(xiàng)目。

　　亞北某別墅項(xiàng)目銷售總監(jiān)坦言：“我們項(xiàng)目以前每月都會(huì)有十幾套的成交量，即便是在春節(jié)后一二月份，每月會(huì)成交三五套。但是進(jìn)入三月份以來，一套未成交。這一現(xiàn)象是前所未有的，所以，最近我們整個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)都在面臨較大的壓力。”www.高檔房緣何集體“滑鐵盧”？

　　業(yè)界對(duì)于高檔房市場(chǎng)遭遇“黑色三月”背后的真正原因眾說紛紜，兩會(huì)期間，人們對(duì)物業(yè)稅開征的預(yù)期；物權(quán)法草案通過；限外細(xì)則2月份的出臺(tái)；加息；項(xiàng)目上調(diào)售價(jià)和購房者對(duì)政策方面不確定因素的擔(dān)心等，都被認(rèn)為是導(dǎo)致高檔房銷量出現(xiàn)暴跌的原因。

　　首先，對(duì)物業(yè)稅開征的預(yù)期。兩會(huì)期間，社會(huì)各界對(duì)物業(yè)稅開征的預(yù)期，被認(rèn)為是3月份高檔房銷量下降的重要原因。“物業(yè)稅雖然短期內(nèi)不會(huì)開征，但是因?yàn)?lsquo;物權(quán)法草案’的通過，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收體系的規(guī)范，從而為物業(yè)稅開征提供了法律保障。物業(yè)稅開征的預(yù)期會(huì)對(duì)高端買家產(chǎn)生心理威懾。”某房地產(chǎn)資深專家表示，“因?yàn)?，高檔房的購買需求，無論是購買別墅，還是高檔公寓，都并非應(yīng)急性需求，非投資即升級(jí)置業(yè)。所以，當(dāng)他們獲知物業(yè)稅可能開征時(shí)，諸多暫時(shí)選擇觀望。”

　　如上觀點(diǎn)，在購房人李晶口中得到了印證。李晶說：“原來計(jì)劃近期購買一套高檔公寓投資，但‘兩會(huì)’期間，大家都在討論物業(yè)稅可能開征，所以，就沒買。因?yàn)?，我現(xiàn)在已經(jīng)有幾套房了，如果再買一套，未來物業(yè)稅一旦開征，必然增加養(yǎng)房成本。”

　　而事實(shí)上，兩會(huì)期間，諸多兩會(huì)代表對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控表示了高度關(guān)注，由于涉及到房?jī)r(jià)、保障性住房等眾多敏感性話題，所以，也影響到了高端買家的購房熱情。因?yàn)?，人們預(yù)期會(huì)有進(jìn)一步的調(diào)控舉措出臺(tái)。

　　其次，限外細(xì)則出臺(tái)。2月2日，市建委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》。該通知規(guī)定境外個(gè)人在京購買商品房，必須在京工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年，且明確限制一人只能購買一套自住商品房。這令境外人士無論是自住還是投資購房，都受到了較大的限制。比如，位于東三環(huán)內(nèi)朝外門外大街附近的某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人坦承，項(xiàng)目第四期銷售頗為棘手。因?yàn)?，在限外?xì)則的出臺(tái)前，該項(xiàng)目70%～80%的買家是外籍人士，但細(xì)則一出，很多外籍人士無法簽約，所以，致使銷售難度大增。

　　第三，連續(xù)加息影響購房預(yù)期。一位從事了多年房地產(chǎn)策劃及營銷工作的人士稱：“春節(jié)后，各界對(duì)加息的預(yù)期非常強(qiáng)烈，所以市場(chǎng)必然會(huì)出現(xiàn)觀望。從以往幾次加息前后的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，也都曾出現(xiàn)類似情況。”

　　這種分析在購房者口中進(jìn)一步得到了證實(shí)。早在去年就欲購買一處高檔房的李萍女士說，她還想繼續(xù)等等看。“春節(jié)后，我就感到銀行可能會(huì)加息。現(xiàn)在果然加息了，而且存在繼續(xù)加息的可能。這肯定會(huì)影響到對(duì)房屋價(jià)值的判斷。所以，我還是選擇再等等看。”

　　第四，市場(chǎng)供應(yīng)平淡。在思源顧問董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理李國平看來，造成高檔房整體成交下滑的原因還在于，很多前期銷售接近尾聲的高檔房項(xiàng)目，春節(jié)后還未開始推出新的房屋。而房屋新增供應(yīng)的減少，必然影響成交。李國平說：“2月、3月屬傳統(tǒng)淡季，開發(fā)商往往不會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)候推盤，比如位于中央別墅區(qū)的格拉斯小鎮(zhèn)，便從4月份才開始推廣。”

　　第五，高檔房售價(jià)的不斷上調(diào)。分析人士認(rèn)為，高檔房售價(jià)的不斷上調(diào)也是影響因素之一。戴德梁行(泛城)住宅部董事岳鋒鋼分析指出，高檔房市場(chǎng)售價(jià)與成交量出現(xiàn)“剪刀差”的原因在于多數(shù)項(xiàng)目上調(diào)了售價(jià)。“由于過去兩年，高檔房市場(chǎng)一直很火，加之奧運(yùn)臨近帶來的利好因素，促使多數(shù)開發(fā)商對(duì)近幾年內(nèi)的高檔房市場(chǎng)前景產(chǎn)生良好預(yù)期，所以高檔房紛紛在年初上調(diào)售價(jià)。然而，價(jià)格的上調(diào)，必然會(huì)影響到房屋的銷售速度。”

　　后市反彈回暖在望

　　不管原因如何，時(shí)下各界最為關(guān)注的是高檔房市場(chǎng)銷售遭遇“黑色三月”是否意味著今年的高檔房市場(chǎng)前景慘淡呢？對(duì)此，盡管接受采訪的數(shù)十位高檔房開發(fā)商仍表示對(duì)后市行情充滿信心，但業(yè)界專家卻各執(zhí)一詞。

　　有專家認(rèn)為，由于前兩年高檔房供應(yīng)量激增，而需求的增長(zhǎng)又比較平穩(wěn)，因此2007年，高檔房將進(jìn)入消化期。北京世邦魏理仕CBRE環(huán)球研究部高級(jí)經(jīng)理覃曉梅在一份報(bào)告中說：“今年整個(gè)高檔房市場(chǎng)的供應(yīng)量比去年將有所增大，尤其是高檔公寓方面。根據(jù)我們的監(jiān)測(cè)和統(tǒng)計(jì)，包括存量供應(yīng)在內(nèi)，2007年上市的單價(jià)16000元以上的高檔公寓就接近200萬平方米。”

　　岳鋒鋼更明確表示北京高檔房市場(chǎng)將告別狂熱：“近年，高檔房供應(yīng)量激增。其增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于高端需求的增長(zhǎng)。也就是說，大家都認(rèn)為住房需求不斷猛增，但事實(shí)上，整個(gè)住房需求中，高端需求所占比例相對(duì)有限。基于此，我認(rèn)為北京高檔房市場(chǎng)在歷經(jīng)連續(xù)兩年的狂熱之后，在2007年將處于‘消化期’。”

　　李國平肯定地說：“眼下高檔房是‘政策市’，所以，低谷只是短暫的，未來高端市場(chǎng)必將回暖。從歷史經(jīng)驗(yàn)判斷，預(yù)計(jì)將在5～7月份出現(xiàn)反彈。”

　　而支持李如上觀點(diǎn)的理由是：“一方面，近年，高端市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)非常明顯，尤其是外省市人群進(jìn)京購買高檔房的比例不斷增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)，隨著奧運(yùn)會(huì)的日益臨近，高檔房的需求將繼續(xù)增長(zhǎng)。在強(qiáng)勁的需求拉動(dòng)下，高檔房的售價(jià)及成交量，未來亦會(huì)穩(wěn)步上揚(yáng)；另一方面，受‘70%·90m2’政策的影響，未來大戶型房屋必將減少，而更正的高檔房亦將隨之減少，供應(yīng)的縮減，定會(huì)促使高檔房市場(chǎng)升溫。”

　　多位專家表達(dá)了與李相近的觀點(diǎn)。對(duì)于高檔房未來的價(jià)格走勢(shì)，某資深專家指出，并不能就此判定房?jī)r(jià)會(huì)降，因?yàn)樾枨笫欠€(wěn)定的，只不過房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還是“政策市”，受調(diào)控政策及預(yù)期的即時(shí)影響很大，有波動(dòng)是必然的，長(zhǎng)期來看，回暖是大勢(shì)所趨。但由此帶來的警示需要引起各方的深切關(guān)注。