中國無疑是最受外資歡迎的發(fā)展中國家。這主要基于兩點：一是改革開放初期資金的極度缺乏，使各地政府和民間對吸引外資抱有極高的熱情，中國幾乎在一夜之間就從最排斥外國人的地方變?yōu)樽顨g迎外國人的地方；二是解放以來與市場的隔絕，使國人參與國際市場所需要的經(jīng)驗和技術(shù)幾乎成為空白。

　　而外資的到來能同時解決這兩個問題，它既高效，又快捷。中國改革的成功經(jīng)驗很多，但其中最成功的，我認為正是堅定的對外開放。

　　中國的經(jīng)濟成就震驚了世界，鋪天蓋地的溢美之詞令人興奮之余也有些惘然。在不到30年的時間里，我們吸納了6000多億美元的外資，同時積累了上萬億美元的外匯儲備，銀行資金也堆積如山。中國似乎真的不缺錢了。

　　于是，排斥外資的論調(diào)不失時機地重新抬頭。

　　外資成地產(chǎn)泡沫替罪羊

　　“警惕”外資之聲首先出現(xiàn)在房地產(chǎn)領域。遺憾的是，這種警惕更多地建立在捕風捉影和種種揣測的基礎上。

　　早在2003年，關(guān)于大量外資在上海炒樓的傳聞就不絕于耳。具體數(shù)字的估算則天上地下，從十數(shù)億美元到幾百億美元的都有。值得注意的是，這些數(shù)字大都出自外資投行分析師之口，而在當時，這些數(shù)據(jù)看來相當?shù)目尚拧?/p>

　　最危言聳聽的說法來自敢說敢言的郎咸平教授。郎于2003年聲稱，數(shù)百億美元外資正在外灘磨刀霍霍，準備將上海房產(chǎn)拉上天價，然后再出貨給中國人，以此把中國人的錢搶得干干凈凈。

　　這一驚人的猜測似乎符合一部分人的胃口。如同幾十年來我們常常看到的，由一些小圈子流傳出來的消息，往往引發(fā)人們對陰謀論極高的興趣，就像在1980年代，每個北京人都能講出一大堆中南海秘聞一樣，今天似乎每個憂國憂民的經(jīng)濟學家都對外資的陰謀了如指掌。

　　其實，關(guān)于外資應該對地產(chǎn)泡沫負責的言論經(jīng)不起最起碼的檢驗。根據(jù)上海統(tǒng)計局公布的2005年數(shù)據(jù)，該年投入上海的外資僅有220億人民幣，考慮到上海樓市一年的交易額高達數(shù)千億，區(qū)區(qū)220億就能坐莊控盤的說法實在太小看了中國人的商業(yè)頭腦。

　　的確有很多來華工作的港、澳、臺同胞和外國人買了房，但他們既然來了，終究要找地方住。買也好，租也罷，增加需求抬高房價的效果是一樣的。既歡迎他們來華工作，又不想房價因此被抬高，那除了把外國人都趕到大街上去住，實在想不出還能有什么別的辦法。

　　一場亞洲金融危機則把國外資本徹底妖魔化了。只要一想到熱錢，人們立刻就會聯(lián)想到翻云覆雨和大起大落，仿佛只要把國外資本擋在門外，中國經(jīng)濟就會永遠安然無恙。經(jīng)濟學家們很好地利用了公眾的這種聯(lián)想，他們輕飄飄地把一切罪過都推到了熱錢身上。

　　以基金為代表的熱錢的確曾經(jīng)對泰銖痛下殺手，從而點燃了1997年那場危機的導火索，但索羅斯們對炒樓從來不感興趣。無論是東京樓市還是香港樓市，參與炒作的大都是本地資金，而且以散戶為主，像基金這樣成建制的大部隊對住宅市場是根本不屑一顧的。

　　在發(fā)達國家，基金有很多種，但大體可以分為兩類。一類是“好基金”，著眼于長期投資，目的是為投資者提供長期穩(wěn)定的回報，這一類占基金的大多數(shù)；另一類是“壞基金”，即喜歡參與炒作，牟取暴利的一類。“壞基金”是看不上房地產(chǎn)的，因為交易不方便，隱蔽性也差，他們的眼睛只盯著金融工具，例如股票、期貨、外匯等等，這些不僅交易方便，且隱蔽性好，進退自如。

　　換句話說，真正的熱錢是根本不會投資房地產(chǎn)的，我們以為的那些投資房地產(chǎn)的熱錢，絕大多數(shù)著眼于長線投資。這些基金進入中國，自然會加劇市場競爭的激烈程度，但同時還會帶來更多的資本管理經(jīng)驗和更為新穎的投資方式。即便外資想投機獲利，在多方力量的比拼下未必占得了多大便宜，更何況國內(nèi)市場較為成熟，擁有巨大容量的市場也會有遴選和淘汰機制。

　　從2003年開始的外資熱潮來看，這些基金的投資目標，絕大部分屬于寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)領域。這一領域是外資最為拿手的，進入中國后順勢而為。至于關(guān)乎民眾生計的住宅類項目，外資染指的卻不在多數(shù)。

　　當然，也有部分外資熱衷于參與住宅開發(fā)，例如摩根士丹利旗下的基金就曾小規(guī)模參與住宅項目開發(fā)。但在這種情況下，外資扮演的是供給者而不是需求者的角色，他們的投資正好增加了國內(nèi)供給，從而有助于抑制房價，而不是給樓市火上澆油。

　　實際上，以筆者近年來的觀察，外資不僅沒有不計后果地涌入房地產(chǎn)，相反對于這種投資，他們的態(tài)度是過于謹慎了。房地產(chǎn)交易極其復雜，大筆融資或收購交易往往要經(jīng)年累月的談判。對投資風險的高度敏感，使這些基金設置了極高的回報率門檻，不少試圖融資或出售物業(yè)的開發(fā)商都抱怨，外資基金的要價實在高得離譜，根本無法接受。

　　正因為如此，所謂外資大舉進軍中國地產(chǎn)，幾年來都是雷聲大雨點小。傳說中的幾百億美金，我們能看到的不過只是幾單數(shù)億美金的交易而已。而就是外資的實際投入額，不同機構(gòu)的估測也是相差甚遠。根據(jù)仲量聯(lián)行公布的數(shù)據(jù)，2005年外資收購國內(nèi)物業(yè)的金額只有23億美元，占當年中國房地產(chǎn)交易額的比例不到1%，很難想像這點錢能翻起什么大浪。

　　北師大金融研究中心的估計數(shù)較高，2004年也只有200億美金左右，且其中大部分是投入開發(fā)環(huán)節(jié)的，銷售環(huán)節(jié)拉動需求的很少。讓外資為中國房價上漲負責，當?shù)蒙显┩鲀蓚€字。

　　我們不再需要外資了嗎？

　　勿庸置疑，開放了這么多年，中國人技術(shù)、資金實力和見識早已大大增進。中國對外資的需求，的確不似當年殷切。但這決不等于不再需要外資，更不等于可以設下種種歧視性規(guī)定來排斥外資。

　　其他行業(yè)暫且不表，僅就地產(chǎn)行業(yè)而論，中國今天不僅需要外資，而且需求甚切。資金缺口已不是眼下之虞，但依然缺知識、缺技巧、缺良好的機制。而獲得這些東西，最快捷的辦法依然是引進外資。

　　房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間很短，與其他諸如家電、汽車等行業(yè)相比，還遠未成熟。縱然這個行業(yè)學得很快，但距離先進水平，依然差得很遠。萬科領跑于中國地產(chǎn)界，但在外國同行的眼里仍是一個小企業(yè)；聯(lián)想收購IBM個人電腦業(yè)務后，已進入世界IT業(yè)第一陣營，與之相比，中國的開發(fā)商們還在學步階段。

　　在住宅開發(fā)方面，萬科剛開始嘗試在美國早已成為行業(yè)標準的工業(yè)流程生產(chǎn)模式，成敗與否尚未可知；在大型商用物業(yè)的開發(fā)方面，開發(fā)商們則剛剛懂得長期現(xiàn)金流才是此類物業(yè)惟一的價值保證，開始不再熱衷于即建即賣，短期套現(xiàn)；在地產(chǎn)金融方面，中國則基本處于一張白紙好畫畫的階段，由于資本市場與金融體系的落后，西方行之有效的金融工具在中國往往水土不服。

　　要實現(xiàn)以上進步，允許外資進入房地產(chǎn)行業(yè)，與中國企業(yè)自由競爭是最有效、成本最低的方法。與其關(guān)起門來拙劣地模仿，不如大大方方開門納客，其他行業(yè)的經(jīng)驗，在地產(chǎn)也有效。

　　在外資利用數(shù)量方面，房地產(chǎn)行業(yè)也遠未算多。例如截止2005年底，旅游業(yè)累計利用外資就已超過930億美元，只屬于小行業(yè)的林業(yè)利用外資也超過57億美元，而資本密集的房地產(chǎn)行業(yè)，根據(jù)最高的估算口徑，經(jīng)年累積的外資也不過數(shù)百億美元。

　　房地產(chǎn)市場僅新房銷售一項即接近2萬億人民幣，加上二手房和租賃更是天文數(shù)字。外資所占份額及其影響實為滄海一粟。

　　“國際慣例”忽悠誰？

　　大多數(shù)國際慣例是有效的，因為成為慣例本身，就證明了某種規(guī)則的合理性與有效性。由此出發(fā)，與國際慣例接軌大體不錯。

　　但只是大體，不是全部。多數(shù)人犯同一個錯誤的事情并不在少。以在地產(chǎn)領域限制外資為例，大多數(shù)國家的做法——所謂國際慣例——都是錯的。

　　一般限制外資購房的理由，是擔心抬高房價影響本地居民。這是只及一點不及其余。外人購房當然會增加需求，從而使價格出現(xiàn)上漲壓力，但資金的增加同樣也會刺激供給，供需同增，很難說哪個增得更多。被譽為“中東香港”的迪拜，對外資購房完全不設防，外人與本地人各安其位，選擇在不同區(qū)域生活，本地人并沒有住得更差。

　　而像澳大利亞這樣地廣人稀的國家，竟然也限制外國人購房，完全是固守成見的結(jié)果。日本和韓國都嚴厲限制購房，結(jié)果如何呢？本國居民照樣住房困難，該出的問題也一個都不少。

　　限制外資購房，經(jīng)濟學上的主要依據(jù)是土地供給缺乏彈性。土地面積有限，外人多占了，本地人就怕沒了容身之地。這也是大誤解。

　　一個國家的土地面積固然有限，但城市占多少，農(nóng)地又占多少，其中的彈性可大得很。而就是在一城之內(nèi)，樓高一點密一點，容積率同樣彈性很大。說土地缺乏彈性沒錯，但房產(chǎn)的彈性從來就不小。日本和香港都是人多地狹的典型，但房價高企的真正原因，卻是一個強制保留大量耕地，一個政府大量屯地不放。如若不然，房價是無論如何不會漲上天的。

　　任何房地產(chǎn)問題的實質(zhì)是土地問題。土地解決了，房價的矛盾自然可以緩解。政策制訂者不可為那些往往信馬由韁的專家們誤導，更不應盡信那所謂國際慣例，拿一個無足輕重的外資為房產(chǎn)調(diào)控祭壇。還是那句話，有病亂求醫(yī)，甚至無病亂求醫(yī)，結(jié)果一定南轅北轍，事與愿違。