如果認為調(diào)控就是簡單地為了抑制或降低房價，無疑是對房地產(chǎn)調(diào)控的誤讀

　　近期，特別是“兩會”后，從國家有關(guān)部委到各地政府機構(gòu)，從各級官員到各界學者，從網(wǎng)絡(luò)論壇到報刊評論，各種有關(guān)繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控的聲音不絕于耳?？深A見的是，在加強已出臺調(diào)控措施執(zhí)行的基礎(chǔ)上，今年還會有新的措施陸續(xù)問世。

　　近兩年我國房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)了一些問題，進行恰當、有效的調(diào)控有利于社會和諧和整體經(jīng)濟的健康發(fā)展。但在房地產(chǎn)調(diào)控走到今天，面對極為復雜的局面，既要防止把房地產(chǎn)市場調(diào)控當成驚弓之鳥，也要避免房地產(chǎn)市場被調(diào)控成“老油條”。順應(yīng)民意固然重要，但解決問題才是根本，因此調(diào)控最終還是應(yīng)回到房地產(chǎn)市場本身。

　　調(diào)控原因的多重屬性

　　為什么要進行房地產(chǎn)調(diào)控？

　　面對這一看似簡單的問題，估計目前尚無唯一的標準答案。房價上漲過快是引起調(diào)控最表面的原因，也是當下最為大多數(shù)人接受的原因。但筆者認為，如果認為調(diào)控就是簡單地為了抑制或降低房價，無疑是對房地產(chǎn)調(diào)控的誤讀。否則同樣地，股市去年爆發(fā)式的上漲，豈不也應(yīng)該受到調(diào)控。

　　房價上漲過快會帶來如下連鎖反應(yīng)。首先，前幾年未及時購房和今后幾年準備購房的人，越來越買不起房，因為近幾年房價上漲的速度遠遠快于絕大多數(shù)人工資的增幅。這導致了很多人反應(yīng)強烈的居住問題，畢竟對享受的等待是痛苦的。其次，房價上漲過快帶來的高利潤，引起購房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資資金快速增長，而開發(fā)資金中很重要的一塊又是來自國內(nèi)銀行的信貸資金。因此此前有專家稱“房地產(chǎn)綁架了銀行”。房地產(chǎn)的健康發(fā)展已事關(guān)金融的安全穩(wěn)定。再次，房價快速上漲還帶來了明顯的收入再分配問題，拉大了城市居民之間和城鄉(xiāng)之間的財富差距。最后，房價快速上漲還會對相關(guān)產(chǎn)業(yè)、宏觀經(jīng)濟、匯率乃至整個國家的經(jīng)濟運行產(chǎn)生一定的不確定性。此外，房地產(chǎn)這幾年快速發(fā)展中出現(xiàn)的官商勾結(jié)、一些開發(fā)商的不法行徑也為各方詬病。

　　姑且不論這幾年房價快速上漲中，有多少比例是源自房屋價值重估和經(jīng)濟發(fā)展，有多少是投資、投機、炒作引起的不合理漲幅，但無疑引起房地產(chǎn)調(diào)控的原因有多重屬性，既有微觀層面的，也有中觀、宏觀層面的，既有經(jīng)濟的因素，也有社會的、政治的考量。正因為如此，要想避免一項房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺之后慢慢后悔，就應(yīng)當在決定之前充分討論、找準目標。

　　一刀切，兼顧因地制宜

　　正如托夫勒在《財富的革命》一書中寫到的那樣，社會和經(jīng)濟正表現(xiàn)出越來越明顯的“失同步化”。當下房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題正像一張雜亂的時間表加上一張模糊不清的地圖。

　　同樣的問題在各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)得先后有別。房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的周期性，這一周期和當?shù)氐慕?jīng)濟水平、發(fā)展政策等密切相關(guān)。我國經(jīng)濟從東到西，從沿海到內(nèi)地，從首都到省會城市情況差別很大，對這種情況曾有學者稱“一個中國，三個世界”。在這一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期中，上海、北京、深圳等一線城市和南京、武漢、長沙等二三線城市起步時間相差了3年左右。因此，這一輪房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問題在各地也就有先有后。如房地產(chǎn)投資和房價上漲過快問題，經(jīng)過前兩年的調(diào)控，加之市場自身的調(diào)節(jié)，有些城市的漲幅已經(jīng)明顯回落，甚至出現(xiàn)下降，而有些城市則依舊增速偏快。

　　不同的原因造成了各地房地產(chǎn)市場類似的表象。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征明顯，且與城市的定位、經(jīng)濟發(fā)展前景密切相關(guān)，如北京2008年奧運會萬眾矚目，城市建設(shè)、房地產(chǎn)市場紅火在所難免。從有關(guān)數(shù)據(jù)來看，各地房地產(chǎn)市場在資金來源、市場參與主體、供給需求等方面差異明顯。不僅市場參與要素不同，而且各地市場運作機制規(guī)范程度也有所差別，這兩方面導致目前各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的類似問題背后卻有不同的原因。

　　時空上的差異，決定了新的房地產(chǎn)調(diào)控一定要具體情況具體分析。在調(diào)控原則上，我們要一刀切，但在具體調(diào)控措施的執(zhí)行上，或許更要因地制宜。

　　房地產(chǎn)調(diào)控正成為越來越多人的口頭語。在這口頭語的背后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題是假設(shè)的前提。只有對這一前提進行充分、準確地論證，找出問題的原因，然后才能考慮如何調(diào)控，調(diào)控誰，怎樣執(zhí)行、監(jiān)督。只有這樣，才能做到有的放矢，事半功倍。

　　就當下而言，值得提醒的是，房地產(chǎn)調(diào)控切莫“先開槍，后瞄準”，否則同樣會對經(jīng)濟發(fā)展和一些人產(chǎn)生傷害。