來自信托業(yè)內(nèi)權威消息透露，央行已指定聯(lián)華信托和中信證券兩家作為國內(nèi)房地產(chǎn)基金候選試點機構，日前他們已分別編制完成方案，很快將上報央行金融市場司，一旦勝出，將正式推行試點工作。

　　大約一個月前，天津濱海新區(qū)的房地產(chǎn)基金“領銳基金”剛剛獲得銀監(jiān)會非銀司“特批”成立，央行跟進速度之快，超乎想象。

　　據(jù)悉，此次試點方案內(nèi)容要求以受托人、投資管理人以及托管人資格管理為主要內(nèi)容，這意味著央行希望通過試點對房地產(chǎn)基金的發(fā)行、管理、運行、回報模式進行全面考察。央行研究局一位專家承認，此舉就是為了給日后房地產(chǎn)基金領域的立法和監(jiān)管積累經(jīng)驗。

　　至于此次房地產(chǎn)基金試點的總體原則，將不采用國際通行的將若干地產(chǎn)項目打包成REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)并公開上市發(fā)行向公眾投資者直接募資的方式，而是限定由機構投資者購買的封閉方式，這與濱海新區(qū)的“領銳基金”類似。“領銳基金”的資產(chǎn)物業(yè)打包對象主要是濱海新區(qū)范圍內(nèi)的工業(yè)廠房，其重點募資主體則是擁有或計劃開發(fā)這些物業(yè)的大型國有企業(yè)。目前，中房集團、中國石化以及天津國資委下屬的紅勘集團，都參與了“領銳基金”的募集。參與該基金全程運作的原中房集團董事長孟曉蘇也承認，這是在內(nèi)地尚未為REITs開禁的環(huán)境下的變通手段。

　　據(jù)接近聯(lián)華信托的知情人士稱，該機構準備提交的房地產(chǎn)基金方案，更像是介于信托和REITs之間的過渡產(chǎn)品：首先通過信托方式募集一筆資金，然后以股權投資方式收購項目做成資產(chǎn)包，再設置專門的管理運營機構對有關物業(yè)進行經(jīng)營，產(chǎn)生收益后分配給投資者。“與現(xiàn)有信托產(chǎn)品相比，新方案突破了只能發(fā)行200份的政策限制，理論上能募集到更大額度的資金，”上述人士分析說，“而且現(xiàn)有房地產(chǎn)信托是以債權型信托做過橋融資為主，新方案則可以提供直接融資，雖然還是達不到REITs的資金募集規(guī)模，但比原有模式無疑前進了一大步。”

　　一直為催生國內(nèi)REITs奔走的聯(lián)華信托董事長李曉東曾公開表示，3年前他們發(fā)行的“聯(lián)華保利”信托就是參考國際REITs的運營模式，聯(lián)華信托在其中同時扮演了發(fā)行者和資金管理者的角色。“由政府主導的產(chǎn)業(yè)基金如果能做出來的話，那民間的就會更多了。”中信證券研究部經(jīng)理王德勇表示。2006年下半年，他在一個半公開場合透露中信證券正醞釀成立一個規(guī)模超過百億元的房地產(chǎn)基金。但對這與本次準備提交央行的試點方案的關系，王不愿正面評論。

　　有跡象顯示，中信證券的方案，很可能是建議將商業(yè)物業(yè)租賃收入作為企業(yè)證券化的基礎資產(chǎn)，然后發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。此前，證監(jiān)會市場監(jiān)管部副主任胡冰曾公開表態(tài)，證監(jiān)會鼓勵這種資產(chǎn)證券化的方式。業(yè)界認為，這種模式實際上也是REITs的一種變通，對于手中擁有大量物業(yè)資產(chǎn)，卻面臨融資困難的房企而言，意義重大。

　　另一方面，房企也可以用名下物業(yè)直接作價，擁有一部分試點的股權產(chǎn)品，在換來現(xiàn)金的同時，又保證日后能擁有較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。“無論最終采用何種方式進行試點，資產(chǎn)置換現(xiàn)金的模式都不會變，企業(yè)可以借助于出讓一部分或全部物業(yè)資產(chǎn)股權，解決現(xiàn)金缺乏的問題，”王德勇說，“但對于那些既沒有資產(chǎn)也缺錢的企業(yè)沒有任何幫助。”

　　就在內(nèi)地房地產(chǎn)基金試點低調(diào)潛行之時，繼越秀REITs之后，第二只以內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn)打包赴香港上市的“佳程REITs”也即將成行。它以北京市高級寫字樓佳程廣場為核心物業(yè)，順利的話今年7月上市發(fā)行，預計融資額度為5億美元左右。

　　這也許讓外界對此次央行支持的國內(nèi)REITs探路之旅，會有更多的期待。