一開發(fā)商擬推千套均價(jià)達(dá)3萬元/m2豪宅，其中一“樓王”售價(jià)超億元

　　廈門一房地產(chǎn)開發(fā)商擬推千套每平方米至少2萬元、均價(jià)將達(dá)3萬元的豪宅的消息在坊間傳開，據(jù)稱，其中一套2526平方米的“樓王”，售價(jià)將超1億元。

　　公開信息顯示，該樓盤一經(jīng)推出，有望刷新廈門乃至福建全省的房產(chǎn)交易紀(jì)錄。

　　在市民對(duì)廈門目前“高房價(jià)”的質(zhì)疑聲中，該開發(fā)商卻一舉推出如此大批量的“天價(jià)”豪宅，該套豪宅如何價(jià)值上億元？是否將攪動(dòng)廈門房市，拉高廈門房價(jià)？昨日，記者對(duì)此進(jìn)行了多方調(diào)查。

　　低調(diào)樓盤突然拋出“億元豪宅”

　　在拋出億元豪宅前，那兩排位于山底下的高層建筑，并不十分引人注目。而關(guān)于“云鼎至尊”樓盤的消息，此前公開的甚少。

　　昨日上午，記者繞著一路泥濘，來到該樓盤所在的廈門蓮前東路瑞景新村旁的所謂豪宅區(qū)。

　　多數(shù)樓盤已封頂，而除了已建成的大型會(huì)所、待建的大型游泳池、富有創(chuàng)意的景觀綠化外，單從外表雛形看，這些“天價(jià)”豪宅與周圍樓盤似乎并無太大區(qū)別。

　　樓盤緊挨著云頂山腳，側(cè)面還有大片空地，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，開發(fā)商擬再建三棟更高層豪宅，目前還在規(guī)劃審批中。

　　讓記者覺得意外的是，該樓盤與周邊類似樓盤建筑進(jìn)度接近，但周邊房產(chǎn)早已開盤并售罄，但“云鼎至尊”目前連售樓處還未成型。

　　在工地一番詢問后，記者找到工地上一簡陋的接待處。

　　“很快就要開盤了”，接待處一王姓女工作人員熱情地接待了記者，她指著窗外一連接在一起的兩棟樓，“那就是億元豪宅，位于12號(hào)樓與13號(hào)樓的樓頂，精裝修后，一平方米至少4萬元，2000多平方米”。

　　讓王覺得興奮的是，售樓處很快將轉(zhuǎn)移到豪華會(huì)所，“那時(shí)可正式接待買家，現(xiàn)在以接受看房咨詢?yōu)橹?rdquo;。

　　王同時(shí)向記者說明，買家確認(rèn)房號(hào)與業(yè)務(wù)人員簽訂認(rèn)購書后，要同時(shí)下定金100萬元。

　　記者注意到，目前“云鼎至尊”樓盤已三易其名，其開發(fā)商為“廈門?？到?jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司”，資料顯示，該公司曾開發(fā)過福津大街、官邸Double等樓盤，成立于1997年1月28日，負(fù)責(zé)人為鄧茹君，注冊資金為人民幣7000萬元。

　　“最早叫‘愛丁堡爵士山莊’，借歐式名稱；后又叫‘世界山莊’，欲以此吸引世界各地買家”，一位在廈門經(jīng)營多年的開發(fā)商向記者透露，該樓盤拿地甚早，而“云鼎至尊”的名號(hào)他是第一次聽說。

　　三個(gè)懸疑

　　1.憑什么值1億？

　　目前，外界好奇并質(zhì)疑，這處山底下的豪宅，憑什么值上億元？

　　售樓小姐向記者描述，這套逾億元的“超豪華套房”，將配有游泳池、景觀酒吧、健身房、水療室、功能廳、空中玻璃溫室及超豪華的視聽室等設(shè)施。有消息說，其房內(nèi)還將種有“千年樹王”。

　　記者了解到，去年廈門公開的千萬元豪宅樓盤“銀聚祥邸”，精裝修，面積在500～600平方米，銷售均價(jià)不到2萬元，有63套，當(dāng)時(shí)的千萬豪宅樓盤已讓廈門市民咋舌。

　　但報(bào)價(jià)4萬元/平方米的億元豪宅，幾乎就在一夜之間，將廈門的豪宅標(biāo)準(zhǔn)抬高了一倍，有望成為廈門乃至福建最貴的套房。

　　“與單棟別墅相比，未來的豪宅區(qū)，將吸引一群超級(jí)富豪”，田睿霖是該公司營銷部負(fù)責(zé)人之一，員工稱其“田總”，她向記者透露，在事先的規(guī)劃藍(lán)圖里，就提出建“樓王”(即億元豪宅)的計(jì)劃。

　　田睿霖多次向記者提到，公司花了近1.5億元從廣州、廣西、浙江買來名樹，樓群的后山乃至整個(gè)園林種有幾百棵“老樹王”，另小區(qū)內(nèi)還花巨資建有瀑布、超大型音樂噴泉及近萬平方米的會(huì)所。

　　她甚至將該樓盤與鼓浪嶼相媲美，“這將是未來廈門的新地標(biāo)，這一樓盤在廈門沒有任何對(duì)手”。

　　就在去年，聚集中國諸多富豪的上海，天價(jià)樓盤“湯臣一品”開盤后，單套房產(chǎn)售價(jià)過億元，但銷售額長時(shí)間為零，引來眾多質(zhì)疑。

　　對(duì)此，田睿霖似乎胸有成竹，“有意向的買家來看過了，比較滿意”。

　　她同時(shí)拒絕談?wù)撊魏钨I家信息，“有意向的買家身份、地位都有其特殊性，對(duì)于這類客戶而言，安全和隱私是必須要保證的”。

　　“按人的普遍消費(fèi)心理，能買下億元豪宅的，至少是超級(jí)富豪，身價(jià)也得數(shù)十億”，一業(yè)內(nèi)人士分析，身價(jià)數(shù)十億的富豪，未必看得上，“只有一套樓王，誰入住，誰必將是焦點(diǎn)，不符合多數(shù)富豪低調(diào)消費(fèi)心理”。

　　這位業(yè)內(nèi)人士還強(qiáng)調(diào)，小區(qū)內(nèi)所謂的一流配置，并不是未來億元豪宅的業(yè)主一人獨(dú)享，而是上千業(yè)主共享，“這差很多”。2.千套豪宅賣給誰？

　　公開資料顯示，上海的“湯臣一品”共220套，廈門第一個(gè)天價(jià)樓盤“銀聚祥邸”也僅打造63套，為什么?？倒靖乙豢跉馔瞥?134套？

　　“云鼎至尊”最新的銷售說明書顯示，其銷售價(jià)格將在每平方米20000元以上，300多平方米左右的4居室為主力戶型，并設(shè)計(jì)有897平方米、1163平方米等眾多大戶型豪宅。

　　據(jù)透露，開發(fā)商將集中吸引年齡在36～52歲的“新生代富豪”，港澳臺(tái)的富豪們將是他們的主力推薦對(duì)象。

　　自臺(tái)灣的林志欣的加盟，似乎也體現(xiàn)了開發(fā)商的用心。

　　“2萬元的房價(jià)，在臺(tái)灣算不上太貴，因此對(duì)臺(tái)灣富豪有吸引力”，這位自稱剛加盟?？狄粋€(gè)多月的營銷部總監(jiān)，在自信的同時(shí)坦言，賣房壓力降在他身上。

　　林志欣除了強(qiáng)調(diào)物有所值外，多次強(qiáng)調(diào)“富人圈”概念，“一個(gè)富裕人聚集的豪宅區(qū)，本身就是讓富豪們的再提升”。

　　林同時(shí)向記者解釋，之所以遲遲未開盤，除了開發(fā)商資金雄厚，并不急需資金外，就是要等整個(gè)小區(qū)景觀、配套基本完成后，“讓買家一口氣喜歡上她”。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，廈門目前均價(jià)最高的樓盤也只有每平方米1.8萬元左右，銷售起來已相當(dāng)吃力；而一處位于環(huán)島路的以豪宅定位的房產(chǎn)，其知情負(fù)責(zé)人向記者透露，兩個(gè)月內(nèi)未賣出一套。

　　3.開發(fā)利潤有多少？

　　開發(fā)商透露的資料稱，該樓盤2005年破土動(dòng)工，將于2009年6月1日竣工。

　　地段一直是房產(chǎn)開發(fā)和價(jià)格的核心，“云鼎至尊”的一大賣點(diǎn)也是其“傍山望海”的地段優(yōu)勢。

　　對(duì)此，記者調(diào)查了其周圍類似地理位置的樓盤，樓價(jià)雖均超過萬元，但最高售價(jià)為1.5萬元左右，而“?？?rdquo;推出的樓盤起步價(jià)為每平米2萬元，預(yù)計(jì)均價(jià)將達(dá)3萬元。

　　“幾乎是其他樓盤的成倍翻番”，一不愿具名的房產(chǎn)界人士評(píng)價(jià)道。

　　這位知情房產(chǎn)界人士認(rèn)為，該地塊于2005年前拿地，當(dāng)時(shí)的地價(jià)絕對(duì)不超過4000元／平方米(因?yàn)槿ツ陱B門地價(jià)上漲，但豪華地段也只在6000元／平方米左右)，而其建設(shè)成本不會(huì)高于5000元／平方米。

　　“雖其重金打造景觀和配套，但其不是為了少數(shù)房產(chǎn)打造，而是為小區(qū)內(nèi)的上千套房子打造，分?jǐn)傁聛淼木坝^費(fèi)用不會(huì)太高”，令該人士覺得意外的是，裝修價(jià)值是豪宅的一大關(guān)鍵因素，但其銷售的是毛坯房，所以其建設(shè)成本應(yīng)該不高于1萬元／平方米。

　　記者從該樓盤的銷售說明書獲悉，該樓盤總建筑面積近48萬平方米，其中地上建筑面積超過38萬平方米。

　　“保守估計(jì)，若按均價(jià)2.5萬元／平方米計(jì)算，按整個(gè)樓盤約40萬平方米的總面積粗略估算，售罄后?？祵⒖苫乜钣獍賰|元。”這位分析者認(rèn)為，若房子按開發(fā)商意圖轉(zhuǎn)手，該樓盤的利潤將達(dá)數(shù)十億元。

　　對(duì)此，記者與開發(fā)商有關(guān)工作人員取得聯(lián)系，試圖聯(lián)系其老總核實(shí)相關(guān)信息，但被該工作人員一口回絕，但開發(fā)商一份資料稱，該樓盤現(xiàn)在已投入30億元。

　　而目前有傳言稱，所謂“億元豪宅”可能是為某某超級(jí)富豪量身定做，其因?yàn)榭赡苊ㄓ兄魃踔敛恍枰渌I家，所以被當(dāng)作一種概念拿來進(jìn)行炒作，意在抬高該樓盤的整體房價(jià)，讓開發(fā)商獲得暴利。

　　對(duì)此，林志欣(來自臺(tái)灣，該公司營銷部總監(jiān))與田睿霖一口否認(rèn)，解釋如出一轍，“沒有這回事，我們的樓盤絕對(duì)值這個(gè)價(jià)”。

　　□專家解讀

　　“廈門房價(jià)被抬高”

　　此前的報(bào)道顯示，上海“湯臣一品”被冷遇，長期遭遇銷售困境。未來廈門這些億元豪宅、天價(jià)豪宅命運(yùn)，是否能吸引富豪們青睞，目前還是未知數(shù)。

　　但目前，不少廈門市民及有意來廈買房者，卻開始擔(dān)心被這一天價(jià)樓盤拉抬房價(jià)。

　　“對(duì)于開發(fā)商來說，那是一個(gè)數(shù)字，肯定讓一些開發(fā)商很振奮，覺得自己賣的價(jià)格萬元左右的房產(chǎn)并不貴”，一房產(chǎn)中介稱，他們已獲悉將有一大批天價(jià)房產(chǎn)要開盤，他甚至向記者開玩笑，“若進(jìn)入二手房交易，給中介賺翻了”。

　　多位接受記者采訪的市民認(rèn)為，天價(jià)豪宅雖說是有錢人的游戲，若真是大批量推出，購房者將認(rèn)為廈門房價(jià)都已經(jīng)這么高了，現(xiàn)在不買以后更是買不起，從而刺激樓市，造成房價(jià)飛漲。

　　集美大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究所所長李友華教授對(duì)億元豪宅也持上述類似疑慮，他認(rèn)為，開發(fā)商可能借機(jī)炒作的同時(shí)，將進(jìn)一步影響消費(fèi)者的心理預(yù)期，“豪宅的推出會(huì)將廈門房地產(chǎn)市場攪得更混亂，更可能形成購房者瘋狂搶購樓房的現(xiàn)象”。

　　同時(shí)李教授告訴記者，億元豪宅的出現(xiàn)他不覺得稀奇，畢竟廈門目前樓盤均價(jià)已突破1萬元/平方米。

　　李友華認(rèn)為，目前廈門的購房者已沒有理性可言，很經(jīng)常的現(xiàn)象是，開發(fā)商剛挖一個(gè)坑，已有人把三四十萬的將錢打進(jìn)去了。

　　而對(duì)于廈門房地產(chǎn)的走勢，他認(rèn)為，如果這千套豪宅只要賣出去一套，廈門整體房價(jià)肯定會(huì)上漲；而有關(guān)部門可能會(huì)表示“賣得出去就是合理的”，因此可能不會(huì)去限制房地產(chǎn)商的樓盤地價(jià)。

　　李認(rèn)為，對(duì)于普通人來說，這是一條無關(guān)痛癢的信息，因?yàn)榫湍壳熬鶅r(jià)已過萬元的廈門房價(jià)，他們早已買不起了；廈門樓盤多是為富人開發(fā)設(shè)計(jì)的。

　　李說，這種豪宅毋庸質(zhì)疑肯定就是針對(duì)外地來廈買房的群體，既然開發(fā)商能開出這種價(jià)碼，按市場規(guī)則，有需求才有利可圖，商人不會(huì)砸錢做虧本生意的，所以豪宅出現(xiàn)就一定是有需求者。(記者易福進(jìn) 高金環(huán) 許蔚菡 曾志銘)