21世紀(jì)最重要的是什么？資本。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，這已不是夸張性的電影臺(tái)詞，而是可見(jiàn)的現(xiàn)實(shí)。

　　3月28日，北京，釣魚臺(tái)國(guó)賓館6號(hào)樓。“資本市場(chǎng)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，催生房地產(chǎn)企業(yè)的分化。”在“2007中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)”上，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉稱。

　　據(jù)當(dāng)日公布的“2007中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告”顯示，在宏觀調(diào)控政策背景下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)逆勢(shì)擴(kuò)張，投資規(guī)模和資產(chǎn)總額大幅度提升。其中萬(wàn)科、北京首開(kāi)、合生創(chuàng)展三家房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)均超過(guò)400億元。

　　“地產(chǎn)，已經(jīng)成為資本的游戲。”長(zhǎng)房集團(tuán)董事長(zhǎng)全臻說(shuō)。在其微妙的言語(yǔ)背后，是一個(gè)不甚樂(lè)觀的現(xiàn)實(shí)——湖南本土的房地產(chǎn)公司中，僅有長(zhǎng)房集團(tuán)一家躋身地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)。

　　3家企業(yè)總資產(chǎn)均超400億

　　80%的社會(huì)財(cái)富集中在20%的人手里，這是“二八法則”

　　的經(jīng)典描述。當(dāng)政策臺(tái)風(fēng)來(lái)襲，房地產(chǎn)市場(chǎng)資源與發(fā)展的不平衡性相當(dāng)鮮明。

　　研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)2006年的資產(chǎn)規(guī)模大幅增加，總資產(chǎn)超過(guò)400億元的企業(yè)有萬(wàn)科、北京首開(kāi)、合生創(chuàng)展；凈資產(chǎn)超過(guò)100億元的企業(yè)有中海地產(chǎn)、新世界中國(guó)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科、上實(shí)地產(chǎn)等。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，宏觀調(diào)控的大背景對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，顯然意味著發(fā)展空間的收縮。而對(duì)大企業(yè)，特別是百?gòu)?qiáng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將通過(guò)企業(yè)整合來(lái)發(fā)展自己，通過(guò)多渠道融資和增加一定量的土地儲(chǔ)備，促進(jìn)其規(guī)模和實(shí)力的提升。

　　數(shù)據(jù)顯示，2006年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均完成房地產(chǎn)投資額為24.3億元，平均增長(zhǎng)率達(dá)43.4%，增幅比上年同期提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　同時(shí)，在土地儲(chǔ)備上，2006年百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均規(guī)劃建筑面積為397萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備面積為381萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)36.0%和30.8%。盡管全國(guó)土地購(gòu)置面積持續(xù)下降，而百?gòu)?qiáng)企業(yè)土地儲(chǔ)備面積卻一直保持上升態(tài)勢(shì)，表明土地資源進(jìn)一步向百?gòu)?qiáng)企業(yè)集中。

　　顯然，2006年政策風(fēng)向趨緊是不可回避的現(xiàn)實(shí)，在不少房地產(chǎn)企業(yè)猶豫不決的同時(shí)，很多百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)借勢(shì)擴(kuò)張，明顯加大擴(kuò)張步伐。

　　“經(jīng)過(guò)新一輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)和洗牌，房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度越來(lái)越高，大型房地產(chǎn)企業(yè)正好利用時(shí)機(jī)實(shí)施優(yōu)勢(shì)資本戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。”卓越集團(tuán)深圳卓越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理鄔風(fēng)柏說(shuō)。

　　資本博弈成為主流

　　“萬(wàn)科的資產(chǎn)跨越式增長(zhǎng)靠什么來(lái)實(shí)現(xiàn)？并購(gòu)，積極地?cái)U(kuò)張。”全臻說(shuō)。從這次公布的研究報(bào)告顯示，在資本市場(chǎng)的運(yùn)籌帷幄，讓不少百?gòu)?qiáng)企業(yè)呈現(xiàn)快速擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、保利地產(chǎn)、綠城、恒大地產(chǎn)等30家“積極擴(kuò)張型企業(yè)”2006年的總資產(chǎn)均值為140.3億元，其他70家企業(yè)(研究組稱其為“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)型企業(yè)”)總資產(chǎn)均值為46.6億元。

　　同時(shí)，2006年積極擴(kuò)張型企業(yè)的凈利潤(rùn)平均達(dá)6.31億元，而穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)型企業(yè)凈利潤(rùn)均值為1.59億元。積極擴(kuò)張型企業(yè)的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率均值因擴(kuò)張帶來(lái)的收益正在逐步加大。

　　“房地產(chǎn)正在進(jìn)入資本競(jìng)逐時(shí)代，這是行業(yè)發(fā)展的一種必然。”美國(guó)雷曼兄弟亞洲投資有限公司高級(jí)副總裁陳軍余說(shuō)。“實(shí)際上，在宏觀調(diào)控、銀根收緊和國(guó)內(nèi)融資渠道單一的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市謀求融資的趨勢(shì)也越來(lái)越明顯，這為我們創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)遇。”

　　一方面，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資本市場(chǎng)的依賴程度顯而易見(jiàn)，唯有融資能力強(qiáng)的企業(yè)才有實(shí)力進(jìn)行全國(guó)規(guī)?；瘮U(kuò)張，加大土地儲(chǔ)備量，成為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的整合者。“單一的銀行貸款已經(jīng)無(wú)法滿足企業(yè)擴(kuò)張的需要，尋求新的融資渠道是發(fā)展的必然。”全臻說(shuō)。

　　鄔風(fēng)柏認(rèn)為，2006年國(guó)內(nèi)所有房地產(chǎn)公司都竭盡全力加快融資和擴(kuò)張進(jìn)度，目的是解決資金和土地這兩個(gè)賴以生存的資源。“上市、并購(gòu)、戰(zhàn)略合作、業(yè)務(wù)擴(kuò)張都是手段，而本質(zhì)依然是資本的競(jìng)爭(zhēng)。”

　　毫無(wú)疑問(wèn)，融資渠道的放射性思維令不少開(kāi)發(fā)商擁有了擴(kuò)張的資本和底氣，然而，在告訴擴(kuò)張的背后，負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性也在加大。

　　“積極擴(kuò)張型企業(yè)盡管總負(fù)債率增幅不大，但長(zhǎng)期負(fù)債比重持續(xù)上升，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。”報(bào)告如此說(shuō)。