上海房?jī)r(jià)飛漲、一房難求的火熱局面正在改變。上海商品住宅價(jià)格在連續(xù)6年持續(xù)上漲后首次出現(xiàn)下跌，同時(shí)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，未來(lái)幾年將出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面。

　　供遠(yuǎn)大于求的局面將至少持續(xù)3年

　　上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心新近完成的研究報(bào)告顯示，上海房?jī)r(jià)上漲幅度在逐步回落，住宅價(jià)格上漲幅度已經(jīng)低于消費(fèi)品價(jià)格的漲幅，2006年的漲幅為-0.5%。這是2000年以來(lái)上海房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　這一數(shù)據(jù)與過(guò)去一年間國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的情況一致。在過(guò)去12個(gè)月中，上海新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅幾乎一直處于跌勢(shì)，其中5次領(lǐng)跌全國(guó)。

　　與房?jī)r(jià)下跌緊密關(guān)聯(lián)，上海的商品住房已出現(xiàn)過(guò)剩跡象。鑒于2005年上海住宅施工面積約8100萬(wàn)平方米，2004年至2005年初出讓的土地可建住宅約5600萬(wàn)平方米，所以，未來(lái)5年可預(yù)見(jiàn)竣工的住宅合計(jì)約有13700萬(wàn)平方米，年竣工量將在2750萬(wàn)平方米以上。而同期的商品住宅市場(chǎng)實(shí)際平均年需求預(yù)測(cè)僅2000萬(wàn)至2200萬(wàn)平方米。供大于求的發(fā)展趨勢(shì)已非常明顯。

　　此前，上海市政協(xié)所作的一項(xiàng)專(zhuān)題調(diào)研也指出，上海未來(lái)供大于求的局面將會(huì)至少維持3年，供求比約為1：0.72。

　　上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的報(bào)告預(yù)警：未來(lái)幾年，上海商品住宅將出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面，空置量將持續(xù)上升。近期出臺(tái)的一系列抑制需求的政策將加劇供大于求的矛盾。

　　房地產(chǎn)型財(cái)政埋隱患

　　兩年前，上海樓市還是一派供不應(yīng)求的景象：普通市民通宵排隊(duì)購(gòu)房，一些中介、投資客轉(zhuǎn)手炒賣(mài)樓花，如今怎么就出現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)？相關(guān)研究報(bào)告指出，都是借地生財(cái)、寅吃卯糧埋下的禍根。

　　“十五”時(shí)期，上海全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)率為11.5%，房地產(chǎn)增加值年均增長(zhǎng)(絕對(duì)值)高達(dá)20.54%，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)(絕對(duì)值)23.56%。據(jù)初步測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅、費(fèi)和土地出讓金相當(dāng)于同期上海地方財(cái)政收入的35%左右。

　　房地產(chǎn)型財(cái)政縱容土地供應(yīng)過(guò)量。“十五”時(shí)期，上海出讓了32351萬(wàn)平方米土地，可建各類(lèi)房屋建筑面積約等于2000年上海全部存量房屋面積。其中，住宅用地13030萬(wàn)平方米，可建16122萬(wàn)平方米的房屋，相當(dāng)于2000年全市城鎮(zhèn)全部存量住宅面積的73.8%。由于供應(yīng)的土地須在兩年內(nèi)開(kāi)工，居住用地的過(guò)量供應(yīng)，勢(shì)必給未來(lái)兩三年住宅市場(chǎng)的供應(yīng)造成壓力。

　　土地的過(guò)量供應(yīng)又刺激房地產(chǎn)業(yè)投資沖動(dòng)。5年內(nèi)，上海房地產(chǎn)累計(jì)投資達(dá)4700多億元，占同期全上海固定資產(chǎn)投資的35.5%。其中，商品住宅投資尤其突出，高達(dá)3504.7億元，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng)100.9%。

　　上述報(bào)告指出：“由于投資慣性，新形成的投資規(guī)模，將對(duì)未來(lái)幾年的投資造成壓力。”

　　樓市投資、投機(jī)需求難持久

　　房?jī)r(jià)飛漲曾是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)刺眼的標(biāo)簽。中房上海住宅指數(shù)顯示，上海商品住宅價(jià)格2005年6月比2002年12月上漲72.5%。多數(shù)購(gòu)房人感覺(jué)，這還是個(gè)非常保守的數(shù)據(jù)。

　　住房?jī)r(jià)格非正常上漲與成本增加關(guān)聯(lián)度并不大，而主要是受供求關(guān)系左右。其時(shí)，大量的投資、投機(jī)需求充斥市場(chǎng)，供不應(yīng)求的局面被人為地加劇。上海社科院的研究報(bào)告認(rèn)為，這不僅影響了廣大居民居住條件的改善和城市化進(jìn)程，最終還會(huì)影響房地產(chǎn)自身的健康發(fā)展，影響社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康。

　　事實(shí)上，2000年以來(lái)，上海的商品住宅投資和新開(kāi)工面積逐年大幅增長(zhǎng)，后續(xù)供應(yīng)量在遞增。2003年，商品住宅竣工面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米；2004年，竣工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積均超過(guò)3000萬(wàn)平方米。供應(yīng)量累積所致的空置量隱患已現(xiàn)，但當(dāng)時(shí)大量投資、投機(jī)資金點(diǎn)燃的火爆市場(chǎng)，暫時(shí)掩蓋了這一矛盾。

　　到了2006年，在宏觀調(diào)控的連續(xù)作用下，短期炒房者紛紛離場(chǎng)，長(zhǎng)期投資者也變得謹(jǐn)慎，只剩下有限的真實(shí)住房需求。上海商品住房供求關(guān)系開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，商品住宅租售量占供應(yīng)量(竣工面積與上年空置面積之和)的89.27%。這意味著市場(chǎng)需求開(kāi)始小于供給，商品住房供應(yīng)無(wú)法被全部消化。

　　當(dāng)投資、投機(jī)資金作鳥(niǎo)獸散后，對(duì)住房市場(chǎng)起到真正支撐作用的唯有自住需求。但高企的房?jī)r(jià)令購(gòu)買(mǎi)力有限的潛在購(gòu)房人心有余而力不足。

　　上海社科院的研究報(bào)告指出，上海居民家庭總支出逐年快速上升，2003年家庭總支出開(kāi)始超過(guò)總收入，負(fù)債居民家庭逐漸增多，對(duì)購(gòu)房需求增長(zhǎng)不利。由于上海居民家庭可支配收入增長(zhǎng)速度呈倒金字塔形，高收入戶(hù)增收速度高于中低收入戶(hù)，而中等收入戶(hù)和中等偏上收入戶(hù)才是未來(lái)購(gòu)房自用需求的主力，這會(huì)制約需求的形成。加之“十一五”時(shí)期，股市表現(xiàn)將日趨好轉(zhuǎn)，居民投資渠道增多，政策不鼓勵(lì)住房投資，住宅投資需求將大幅度減少。

　　鑒于上海樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，自住購(gòu)買(mǎi)力有限，投資需求已不可期，上海社科院的研究報(bào)告警示，要“防止出現(xiàn)房地產(chǎn)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)”。