全國(guó)人大常委會(huì)前后歷經(jīng)七次修改《物權(quán)法草案》，求同存異，曲盡其妙，幾番調(diào)整修改宅基地等集體土地用益物權(quán)的有關(guān)條款和征收問題，特別是第七稿刪除了《物權(quán)法草案公開征求意見稿》中有關(guān)禁止農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，調(diào)整為“法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定”。它標(biāo)志著當(dāng)代中國(guó)新的土地權(quán)利改革將選擇以宅基地為重心的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)作為改革的起點(diǎn)；它標(biāo)志著農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)將成為集體土地使用權(quán)權(quán)利體系設(shè)定的基本突破方向；它標(biāo)志著營(yíng)建統(tǒng)一的中國(guó)地權(quán)市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)的大幕已經(jīng)拉開，城鎮(zhèn)住宅與村鎮(zhèn)住宅統(tǒng)一權(quán)利交易結(jié)合部的基本框架正在搭建；已成流通大勢(shì)的農(nóng)宅商品化房改將促進(jìn)全流通的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建構(gòu)，由此也將再造中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)值；全國(guó)人大積極的《物權(quán)法草案》修改取向?qū)⒋偈怪袊?guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的權(quán)利體系更加穩(wěn)固，每一個(gè)關(guān)心中國(guó)發(fā)展的人都應(yīng)該支持全國(guó)人大通過一部物權(quán)立法。

　　近日溫家寶總理代表中國(guó)政府強(qiáng)調(diào)：“鞏固和發(fā)展社會(huì)主義，必須認(rèn)識(shí)和把握好兩大任務(wù)：一是解放和發(fā)展生產(chǎn)力，極大地增加全社會(huì)的物質(zhì)財(cái)富；一是逐步實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平與正義，極大地激發(fā)全社會(huì)的創(chuàng)造活力和促進(jìn)社會(huì)和諧。”為此，加快實(shí)現(xiàn)占地一億多畝、市場(chǎng)價(jià)值100多萬億元的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)體系的建立，就必然成為中國(guó)極大地增加物質(zhì)財(cái)富這一任務(wù)的重要內(nèi)容；加快實(shí)現(xiàn)中國(guó)村鎮(zhèn)260億平方米農(nóng)宅的房市全流通體系的建立就必然成為解決城鄉(xiāng)二元化分割，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平與正義的擇優(yōu)選擇；同時(shí)中國(guó)城市郊區(qū)100億平方米左右的農(nóng)宅具備改擴(kuò)建300億平方米的供應(yīng)能力，又奠定了中國(guó)城郊都市化、城市中心分散化這一全新的生存方式和發(fā)展機(jī)遇的基礎(chǔ)，由此營(yíng)建統(tǒng)一而健康的全流通地權(quán)市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)將成為中國(guó)利益的核心體現(xiàn)，成為中國(guó)改革不可逾越的主題。1中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，房?jī)r(jià)不可能維持長(zhǎng)期升波

　　徹底加大供應(yīng)量和建立多層次住房保障制度應(yīng)對(duì)目前的社會(huì)需求，解除目前住房集合消費(fèi)行為可能導(dǎo)致的集體清算的社會(huì)運(yùn)動(dòng)，有效改變目前相對(duì)自發(fā)、不可預(yù)料、無組織、不穩(wěn)定的購房社會(huì)集合行為。

　　根據(jù)建設(shè)部編制的《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：“2005年底，全國(guó)城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米”。“住宅私有化率為81.62%。全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積26.11平方米，全國(guó)城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83.2平方米。戶均成套住宅套數(shù)0.85套”。由此建設(shè)部得出結(jié)論表示：“2005年，在國(guó)家宏觀政策的指導(dǎo)下，城鎮(zhèn)住房建設(shè)持續(xù)較快發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房條件進(jìn)一步改善。”這顯然是一個(gè)沒有對(duì)1998年實(shí)行城鎮(zhèn)房屋商品化以來，房屋供給和需求的核心主題和結(jié)構(gòu)缺陷作出政府管理鑒定和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提示的結(jié)論。

　　中國(guó)的住房財(cái)產(chǎn)不但包括城鎮(zhèn)住宅，也包括村鎮(zhèn)住宅的存量，而且是中國(guó)住房資源總量的主體部分。根據(jù)建設(shè)部公布的《2005年村鎮(zhèn)建計(jì)統(tǒng)計(jì)公布》(簡(jiǎn)稱《村鎮(zhèn)公報(bào)》)“2005年末，全國(guó)實(shí)有村鎮(zhèn)房屋建筑面積309.5億平方米，其中住宅257.6億平方米，占83.2%；公共建筑25.8億平方米，占8.3%；生產(chǎn)性建筑26.1億平方米，占8.5%”。建設(shè)部由此也得出結(jié)論：“村鎮(zhèn)房屋建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展，質(zhì)量和水平提高。”這也是一個(gè)沒有對(duì)長(zhǎng)三角、珠三角等地農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)與城鎮(zhèn)房屋土地供應(yīng)缺陷對(duì)城鎮(zhèn)房屋價(jià)格影響作出管理判斷的結(jié)論。

　　綜上所述，2005年中國(guó)城鎮(zhèn)和村鎮(zhèn)的市民、農(nóng)民共有住宅總量為365.29億平方米，考慮到2005年村鎮(zhèn)竣工住宅6.88億平方米，2005年城鎮(zhèn)商品房竣工面積為4.8793億平方米，由此推算2006年中國(guó)城鄉(xiāng)住宅總量大約為375億平方米，其中私有化住宅總量應(yīng)該為300億以上平方米。中國(guó)已經(jīng)成為世界上最大的房屋消費(fèi)國(guó)，一個(gè)不計(jì)涵所占全國(guó)消費(fèi)總量200億平方米以上、所占2/3以上份額農(nóng)村住宅體系的城市房地市場(chǎng)是一個(gè)不完整的半邊市場(chǎng)，隨時(shí)受到房市全流通的擊壓；它是一個(gè)不確定性的市場(chǎng)，農(nóng)宅非商品流通沒有《憲法》的依據(jù)，也非市場(chǎng)機(jī)制使然。

　　在2005年的基礎(chǔ)上，2006年僅從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、稅收等方面出擊而保留了供應(yīng)量手段的調(diào)控方法使城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)越調(diào)越高。與中國(guó)證券市場(chǎng)曾經(jīng)有過的流通股和非流通股擬似，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在著城市商品化住宅和農(nóng)村非商品化家宅，這些本應(yīng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主要活躍商品的居民財(cái)產(chǎn)被差異對(duì)待，反映了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的諸多影響仍然根深蒂固。在這種體制缺陷中，城市房地產(chǎn)業(yè)脫離中國(guó)住宅總量的整體資源，成為局部熱潮，地方政府、開發(fā)商、炒樓團(tuán)及各種利益關(guān)聯(lián)方使住房成為稀缺的商品和投資工具，個(gè)別城市住房投資屬性的強(qiáng)化有成為世界上最大的樓市博彩游戲的傾向，也構(gòu)造了作為世界上最大的房屋消費(fèi)國(guó)的四大體制性的傾覆點(diǎn)：

　　其一，過高的局部城市房?jī)r(jià)造成了投資者房?jī)r(jià)做空的重大機(jī)會(huì)。1998年實(shí)行住宅商品化以來，不到十年，城市商品房供應(yīng)增加超過了50億平方米。投資性用房已突破臨界水平，住房的金融屬性過高上浮形成了系統(tǒng)性的投機(jī)泡沫，成為房地產(chǎn)業(yè)不穩(wěn)定的根源。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。如果城鎮(zhèn)住房5%以上的存量用戶較為集中地拋售、轉(zhuǎn)售，將形成過萬億元人民幣房產(chǎn)資本的流動(dòng)，震撼性地引致投資者的骨牌減倉反應(yīng)。

　　泡沫、暴跌、收押、負(fù)資產(chǎn)、調(diào)整、危機(jī)都需要周期性波動(dòng)釋放，為此加大多主體的房屋供應(yīng)量將成為調(diào)整的修補(bǔ)空間，起到補(bǔ)償作用，并使之健康轉(zhuǎn)型；波動(dòng)對(duì)沖、追加投資、售房止蝕等都是平衡投資的市場(chǎng)反應(yīng)，在一個(gè)交易不規(guī)范，權(quán)利不完整的市場(chǎng)這種商業(yè)周期作用更大，更猛烈。

　　其二，過高的房?jī)r(jià)也促使中國(guó)必須改變目前國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局以70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格為主體的公共信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，目前的系統(tǒng)已無法滿足人民的需要。為此建立以政府為主，多元商業(yè)信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)并存，包括土地、規(guī)劃、建房、銷售多樣化信息監(jiān)測(cè)為主的信息服務(wù)系統(tǒng)，以多樣化、數(shù)量化、科學(xué)化地表達(dá)中國(guó)房地產(chǎn)的運(yùn)行結(jié)果和趨勢(shì)。以徹底加大供應(yīng)量和建立多層次住房保障制度應(yīng)對(duì)目前的社會(huì)需求，解除目前住房集合消費(fèi)行為可能導(dǎo)致的集體清算的社會(huì)運(yùn)動(dòng)。有效改變目前相對(duì)自發(fā)、不可預(yù)料、無組織、不穩(wěn)定的因城鎮(zhèn)房屋價(jià)格上漲而出現(xiàn)的集群、攀比、追趕的流行性住房消費(fèi)、恐慌性購房的社會(huì)集合行為。

　　其三，過高的房?jī)r(jià)將催生中國(guó)城鄉(xiāng)地權(quán)的統(tǒng)一市場(chǎng)。不公平的供地模式和約束不足的集權(quán)化行政審批權(quán)限產(chǎn)生了政府的廣泛保障責(zé)任，每年城鎮(zhèn)化率超過1000多萬的失地農(nóng)民構(gòu)成征地模式調(diào)整的基本利益壓力，農(nóng)村宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地或農(nóng)村集體土地通過補(bǔ)繳地價(jià)直接進(jìn)入市場(chǎng)是最大的改革沖動(dòng)。由此，過高的房?jī)r(jià)將引發(fā)中國(guó)新型的土地權(quán)利革命，對(duì)中國(guó)城鄉(xiāng)一體化的改革而言，高房?jī)r(jià)是創(chuàng)造制度設(shè)計(jì)和體制轉(zhuǎn)型的良好觸媒，多主體的參與將改變房地產(chǎn)業(yè)不公平的結(jié)構(gòu)。

　　其四，過高的房?jī)r(jià)將催生建立以實(shí)現(xiàn)內(nèi)容為主的城鄉(xiāng)地政規(guī)劃一體化的政府管理體制。2中國(guó)村鎮(zhèn)住房納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的商品體系是住宅全面商品化的新開端

　　從2007年前后開始到2012年左右，應(yīng)該完成統(tǒng)一土地使用權(quán)市場(chǎng)，以均衡中國(guó)房屋商品化的整體結(jié)構(gòu)。

　　自1998年中國(guó)實(shí)行城鎮(zhèn)房屋商品化改革以來，由于沒有實(shí)行地權(quán)改革與住房改革同步市場(chǎng)化的制度建設(shè)，地權(quán)改革置后于城鎮(zhèn)房屋商品化改革。土地資源的供應(yīng)體制又采用了以政府單一性直接征地的供給模式，它導(dǎo)致了城鎮(zhèn)房屋建設(shè)所需的主要土地資源建基于政府行政權(quán)力運(yùn)行保障的壟斷性、競(jìng)爭(zhēng)性的不穩(wěn)定供地基礎(chǔ)上；它也導(dǎo)致了開發(fā)商經(jīng)紀(jì)制、消費(fèi)者為生產(chǎn)者融資(指預(yù)售制)、房屋菜單化式的流水線審批、建筑質(zhì)量不高的城鎮(zhèn)房屋生產(chǎn)方式，1998年來以這種方式竣工的50多億平方米房屋與發(fā)達(dá)國(guó)家相比建筑規(guī)劃總水平是不高的，部分存在質(zhì)量問題的房屋將難以達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限，建幾十年房屋再更新改建幾十年房屋是資本、資源的浪費(fèi)。這種建立在非統(tǒng)一地權(quán)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的土地資源供給的莊家制度，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格體系調(diào)整的必然性；導(dǎo)致了社會(huì)集合性競(jìng)賽購房行為調(diào)整的周期性，是中國(guó)房地產(chǎn)漲像橫生的本源性原因。

　　因此，從1998年開始全面推行城鎮(zhèn)房屋商品化以取代福利分房到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系實(shí)現(xiàn)制度化的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)，至少需要經(jīng)歷三個(gè)發(fā)展階段：

　　其一，1998年-2004年從社會(huì)保障福利分房轉(zhuǎn)型為整體性商品化房屋消費(fèi)，以解決突增的社會(huì)需求為主的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則建構(gòu)時(shí)期。其二，2004年-2009年的過渡調(diào)整期，房屋將從以居住為主到居住、投資、社保等屬性并存；從城鎮(zhèn)商品化的半邊市到建構(gòu)全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)流通體系；從地方政府征地為主到農(nóng)村集體組織、農(nóng)戶等參與的多主體供地體系的轉(zhuǎn)變；從房屋的投資泡沫到商業(yè)周期性波動(dòng)的釋放；從一個(gè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變到國(guó)際資本廣泛參與大陸主要城市房地產(chǎn)投資的體系。

　　其三，從2007年前后開始到2012年左右，形成國(guó)際上通行的不動(dòng)產(chǎn)體系的制度建立、體系變遷、利益調(diào)整、目標(biāo)置換、市場(chǎng)趨向統(tǒng)一、稅種明確的格局，由此也是實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建構(gòu)到體系運(yùn)行的相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期應(yīng)該完成統(tǒng)一土地使用權(quán)市場(chǎng)、農(nóng)宅入市、以郊區(qū)農(nóng)宅改擴(kuò)建為主的郊區(qū)都市化進(jìn)程之啟動(dòng)、以《物權(quán)法》和《土地管理法》等法律修改補(bǔ)充為主進(jìn)行制度完善的四項(xiàng)目標(biāo)，以均衡中國(guó)房屋商品化的整體結(jié)構(gòu)。由此集體土地使用權(quán)將形成與國(guó)有土地使用權(quán)并列的權(quán)利體系、流轉(zhuǎn)方式和法律保護(hù)；由此將使2億畝左右的農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)型為價(jià)值至少100萬億人民幣以上的土地財(cái)富用以構(gòu)造中國(guó)主權(quán)信用的基礎(chǔ)，人為阻擋這個(gè)潮流將使建基于物權(quán)法基礎(chǔ)上的中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲。

　　城市不斷變化的住房?jī)r(jià)格界限，不斷激發(fā)著新的住房財(cái)富探索實(shí)踐。目前發(fā)達(dá)地區(qū)的中國(guó)農(nóng)民最為關(guān)切的是目前村鎮(zhèn)住房如何通過房改享有與城市房改房類似的權(quán)利以及農(nóng)地直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的途徑。中國(guó)村鎮(zhèn)住房納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的商品體系既是中國(guó)住宅全面商品化的新的開端，也是它的終點(diǎn)；是城鎮(zhèn)住宅商品化的必然結(jié)果；是中國(guó)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的核心樞紐；是合憲改革、行憲要求與司憲之必要。3“開權(quán)”是解決中國(guó)農(nóng)宅全流通、構(gòu)建統(tǒng)一地權(quán)市場(chǎng)的惟一選擇

　　解決了農(nóng)民住宅商品化的權(quán)利禁錮，將使中國(guó)內(nèi)需體系呈現(xiàn)翻天覆地式的爆炸性成長(zhǎng)，它是繼中央“均田”免賦以后最為可行的“開權(quán)”政策，“開權(quán)”之策是較“均田”“免賦”更大的農(nóng)業(yè)政策的調(diào)整，是聯(lián)通城市資本，金融資本與農(nóng)民資產(chǎn)的核心紐帶。

　　通過制度建設(shè)和權(quán)利訴求的轉(zhuǎn)換，通過法律或法律的修改重新界定農(nóng)村建設(shè)用地和農(nóng)民住房的商品化權(quán)利，通過具體的行政法規(guī)或限定條件分期、分區(qū)域、分重點(diǎn)地實(shí)現(xiàn)商品化，為保證中國(guó)的基本生存能力，農(nóng)業(yè)耕地仍應(yīng)維持公有制。對(duì)于中國(guó)而言，這種模式是中國(guó)農(nóng)村城市化最理想的道路和最小的改革代價(jià)。

　　如何解決1億多畝建設(shè)用地、32萬個(gè)村莊、7.5億農(nóng)村人口的富裕成長(zhǎng)，已成為中國(guó)現(xiàn)代化的核心和不可逾越的主題。目前已有過億的失地農(nóng)民移民進(jìn)了城鎮(zhèn)。許多地區(qū)的農(nóng)民進(jìn)城后，由于勞動(dòng)技能低，因而造成了“進(jìn)無出路，退無保障，鈔票用完，集體上訪”的無業(yè)、無地、無保障的局面，江浙滬一帶雖然推出了“一次置換，多換多得，分期受益，自謀職業(yè)，終身保障”等的以土地?fù)Q保障的多種新型城鎮(zhèn)化道路，但是2007年初已經(jīng)有個(gè)別地區(qū)遭遇了支付困難。為此供地模式改革必須解決提高農(nóng)民財(cái)富的問題。

　　應(yīng)對(duì)目前的房地產(chǎn)問題有三條行動(dòng)通路：

　　其一，實(shí)行城鄉(xiāng)兩個(gè)地權(quán)市場(chǎng)和政府繼續(xù)作為主要征地者的模式。在此模式下，城市房?jī)r(jià)仍將受困于土地供應(yīng)而單邊上漲，而未納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的農(nóng)民住房成為隨時(shí)可能沖擊城市住房體系的洪水猛獸，房?jī)r(jià)越高沖擊將越大。

　　其二，實(shí)行跨越式發(fā)展模式，將農(nóng)村建設(shè)用地一次性整體轉(zhuǎn)為私有制，或?qū)嵭袊?guó)有化，以國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)。

　　其三，總體保障，分期實(shí)現(xiàn)。即通過制度建設(shè)和權(quán)利訴求的轉(zhuǎn)換，通過法律或法律的修改重新界定農(nóng)村建設(shè)用地和農(nóng)民住房的商品化權(quán)利，通過具體的行政法規(guī)或限定條件分期、分區(qū)域、分重點(diǎn)地實(shí)現(xiàn)商品化，為保證中國(guó)的基本生存能力，農(nóng)業(yè)耕地仍應(yīng)維持公有制。

　　對(duì)于中國(guó)而言，第三種模式是中國(guó)農(nóng)村城市化最理想的道路和最小的改革代價(jià)，其實(shí)質(zhì)就是將農(nóng)民200多億平方米的住房商品化直接轉(zhuǎn)入中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，體現(xiàn)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的真正價(jià)值；打通城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略通道；推進(jìn)村鎮(zhèn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　以中國(guó)村鎮(zhèn)住房平均600元～800元的成本造價(jià)計(jì)算，中國(guó)農(nóng)村260多億平方米的農(nóng)民住宅價(jià)值20萬億人民幣，以較高的市場(chǎng)價(jià)1200元計(jì)算，即價(jià)值30萬億人民幣，這是對(duì)中國(guó)農(nóng)民核心財(cái)產(chǎn)權(quán)的最大確權(quán)和最高的肯定。

　　據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)唐雙寧副主席2007年2月6日在全國(guó)合作金融監(jiān)管工作會(huì)議上透露，中國(guó)金融資產(chǎn)總量現(xiàn)今已達(dá)到60萬億元人民幣，其中銀行業(yè)金融資產(chǎn)高44萬億元人民幣，中國(guó)金融資產(chǎn)總量約占全球總量的4%～5%。因此中國(guó)的貨幣體系和金融力量已完全具備了承納農(nóng)宅商品化改革的基礎(chǔ)和能力。

　　解決了農(nóng)民住宅商品化的權(quán)利禁錮，將使中國(guó)內(nèi)需體系呈現(xiàn)翻天覆地式的爆炸性成長(zhǎng)，它是繼中央“均田”免賦以后最為可行的“開權(quán)”政策，“開權(quán)”之策是較“均田”“免賦”更大的農(nóng)業(yè)政策的調(diào)整，是聯(lián)通城市資本，金融資本與農(nóng)民資產(chǎn)的核心紐帶；是市場(chǎng)化的結(jié)構(gòu)灌資；是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平與正義的必由之路。它標(biāo)志著可以通過農(nóng)宅權(quán)利體系的重新界定，有效地解決農(nóng)村資本注入、農(nóng)民社保和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的問題。

　　經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)的代表人物理查德·A·波斯納(Richard·A·Posner)認(rèn)為：設(shè)定權(quán)利不僅僅是為了利用資源，更重要的是有效率地利用資源。他強(qiáng)調(diào)一個(gè)有效益的財(cái)產(chǎn)制度包括三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：其一：要求所有資源都被設(shè)定權(quán)利，此謂普遍性；其二：一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)只能設(shè)定一個(gè)權(quán)利主體，排他性程度越高，對(duì)財(cái)產(chǎn)主體利用該財(cái)產(chǎn)的激勵(lì)越大，此謂之排他性；其三：一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)可變更權(quán)利主體是必不可少的，此謂可轉(zhuǎn)讓性?？赊D(zhuǎn)讓促使資源流向能最有效的使用者手中，以達(dá)到財(cái)富最大化的結(jié)果。

　　高度完備的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然是權(quán)利法定達(dá)到極致的時(shí)代，目前中國(guó)還處在開啟權(quán)利比較初級(jí)的水平，物權(quán)法應(yīng)該成為中國(guó)權(quán)利設(shè)定的最重要的突破方向和平臺(tái)，這也是中國(guó)進(jìn)入法治社會(huì)的前提。4城市郊區(qū)100億平米農(nóng)村建設(shè)用地入市，可改建300億平米以上新建住房

　　優(yōu)先解禁城市郊區(qū)100億平方米農(nóng)宅的農(nóng)村建設(shè)用地入市，成為扭轉(zhuǎn)不公平的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史樞紐，不但應(yīng)該加速立法解禁有條件地區(qū)的城鎮(zhèn)消費(fèi)者直接購買農(nóng)宅的簡(jiǎn)單交易方式，而且更應(yīng)該支持城鎮(zhèn)消費(fèi)者個(gè)別或集體的與擁有農(nóng)村建設(shè)用地，以期使農(nóng)村建設(shè)用地，包括宅基地得到更大限度、更高層次的資源利用。

　　中國(guó)農(nóng)民住宅商品化應(yīng)與中國(guó)大規(guī)模的拓展城市化道路結(jié)合起來，農(nóng)民住宅商品化是中國(guó)村鎮(zhèn)城市化的資本保障，中國(guó)城市化的發(fā)展又為農(nóng)民住宅商品化走向更高級(jí)的集合性的社區(qū)建設(shè)提供了重大機(jī)遇。歐美主流社會(huì)學(xué)家早已呼吁，全球化、新興的通訊技術(shù)、快速鐵路和公路將使我們所熟悉的城市形式走向解體。美國(guó)更有社會(huì)學(xué)界反復(fù)強(qiáng)調(diào)十九世紀(jì)是“大城市時(shí)代”；二十世紀(jì)后半葉是“大郊區(qū)時(shí)代”。的確到1990時(shí)，46%的美國(guó)人生活在郊區(qū)，40%生活在中心城市，14%生活在非城市地區(qū)。(參見《社會(huì)學(xué)》，戴維·波普諾著)

　　截止到2005年中國(guó)內(nèi)地共有23個(gè)省、5個(gè)自治區(qū)、4個(gè)直轄市；50個(gè)地區(qū)(州、盟)；661個(gè)市；其中直轄市4個(gè)，地級(jí)市283個(gè)、縣級(jí)市374個(gè)；1636個(gè)縣(縣、針、特區(qū)、林區(qū))；852個(gè)市轄區(qū)。城鎮(zhèn)郊區(qū)和結(jié)合部的農(nóng)業(yè)人口接近農(nóng)村人口一半，農(nóng)民住宅約有100億左右平方米，本著節(jié)能、節(jié)材等節(jié)約資源的重建原則，城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶的農(nóng)民住宅可以分散或集中的改建至少300億平方米以上的新建住房，是以存量地權(quán)資源調(diào)控樓市不可多得的拿手本錢，可以平衡綜合性的社會(huì)利益體系；具有承載城市和農(nóng)村移民遷移的巨大生存體量，應(yīng)由大眾與商業(yè)機(jī)構(gòu)共同開創(chuàng)多主體的市場(chǎng)化營(yíng)建道路，走世界先進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。構(gòu)建大郊區(qū)時(shí)代是中國(guó)現(xiàn)代社會(huì)都市化、村鎮(zhèn)化兩元體制協(xié)同反應(yīng)的歷史轉(zhuǎn)型；是構(gòu)建新型中國(guó)消費(fèi)社會(huì)的最經(jīng)濟(jì)的新型生存空間和發(fā)展模式；也是中國(guó)社會(huì)的歷史穩(wěn)定器，必將包容海納整個(gè)中國(guó)社會(huì)不同資本、不同利益階層的創(chuàng)富要求和生活開拓。

　　為此優(yōu)先解禁城市郊區(qū)的100億平方米農(nóng)宅的農(nóng)村建設(shè)用地入市，就成為扭轉(zhuǎn)不公平的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史樞紐，不但應(yīng)該加速立法解禁有條件地區(qū)的城鎮(zhèn)消費(fèi)者直接購買農(nóng)宅的簡(jiǎn)單交易方式；而且更應(yīng)該支持城鎮(zhèn)消費(fèi)者個(gè)別或集體的與擁有農(nóng)村建設(shè)用地，包括宅基地的農(nóng)戶、農(nóng)民聯(lián)合體進(jìn)行房屋的聯(lián)合新建、翻建、擴(kuò)建等更高級(jí)形態(tài)的合作，以期使農(nóng)村建設(shè)用地，包括宅基地得到更大限度、更高層次的資源利用。

　　在這個(gè)農(nóng)村城市化、再造郊區(qū)都市化或城市中心分散化的過程中，應(yīng)該加強(qiáng)各級(jí)人民代表大會(huì)以及國(guó)家所有的土地權(quán)利行使人中央政府對(duì)城市規(guī)劃(cityplanning)的監(jiān)督權(quán)，郊區(qū)都市化的再造需要地方政府從土地經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃、建設(shè)的管理者，而且應(yīng)該是制度上防止較多權(quán)力尋租行為的管理者。

　　解決農(nóng)宅流轉(zhuǎn)讓的原則，應(yīng)本著先城鎮(zhèn)郊區(qū)、后農(nóng)村地區(qū)；先期解決社會(huì)保障和居住保障，后解決交易流轉(zhuǎn)；統(tǒng)一權(quán)利，區(qū)分流轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)，限制僅能滿足社會(huì)保障用房的轉(zhuǎn)讓；統(tǒng)一交易流程、登記制度、公示制度，分期穩(wěn)定進(jìn)入市場(chǎng)；保持中國(guó)耕地的穩(wěn)定，構(gòu)建喪失生存能力的農(nóng)民(含離土農(nóng)民)的長(zhǎng)期居住保障權(quán)利。以期形成農(nóng)村住宅、農(nóng)村建設(shè)用地分期轉(zhuǎn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的歷史進(jìn)程，因此改革的實(shí)質(zhì)就是以中國(guó)農(nóng)民擁有的土地物權(quán)，解決中國(guó)農(nóng)村的社會(huì)保障、居住保障、土地財(cái)富利益分配、分區(qū)域有期效的實(shí)現(xiàn)農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，屆時(shí)應(yīng)該仍將有1/3左右的農(nóng)宅受到保障資格限制不能流通或延緩流通。5以開掘建設(shè)用地存量資源為主，完全有能力解決好居民用房

　　導(dǎo)致中國(guó)新增建設(shè)用地大幅增加的根本原因是目前實(shí)行的重化工業(yè)和開發(fā)區(qū)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)模式。從中國(guó)目前的土地資源量判斷，以開掘建設(shè)用地的存量資源為主，今后幾年每年完全能夠供應(yīng)400萬畝，甚至600萬畝解決市場(chǎng)運(yùn)作，中國(guó)完全有能力解決好居民的居住、商業(yè)、社會(huì)保障用房。

　　根據(jù)國(guó)土資源部網(wǎng)站公布的2005年土地利用變更調(diào)查結(jié)果綜合計(jì)算：中國(guó)現(xiàn)有耕地18.31億畝(12208.27萬公頃)；園地1.73億畝(1154.90萬公頃)；林地35.36億畝(23574.11萬公頃)；牧草地39.32億畝(26214.38萬公頃)；其他農(nóng)用地3.83億畝(2553.09萬公頃)；居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地3.90億畝(2601.51萬公頃)；交通運(yùn)輸用地0.35億畝(230.85萬公頃)；水利設(shè)施用地0.54億畝(359.87萬公頃)；其余為未利用地。2005年全年新增建設(shè)用地648萬畝，其中新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地150萬畝；新增村莊建設(shè)用地100萬畝；其余大約400萬畝為各類開發(fā)區(qū)、園的工礦建設(shè)用地和新增交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地。

　　根據(jù)上述資料：2005年新增建設(shè)用地的主要部分乃主要用于工礦、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施，2005年僅用了大約250萬畝解決了城市和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，其余大約400萬畝為各類開發(fā)區(qū)園的工礦建設(shè)用地和新增交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，因此導(dǎo)致中國(guó)新增建設(shè)用地大幅增加的根本原因是目前實(shí)行的重化工業(yè)和開發(fā)區(qū)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)模式，這個(gè)模式的調(diào)整將使新增建設(shè)用地的規(guī)模得到紀(jì)律約束和政策控制。從中國(guó)目前的土地資源量判斷，以開掘建設(shè)用地的存量資源為主，今后幾年每年完全能夠供應(yīng)400萬畝，甚至600萬畝解決市場(chǎng)運(yùn)作，中國(guó)完全有能力解決好居民的居住、商業(yè)、社會(huì)保障用房。