多由中小開發(fā)商接盤；本月北京寶鼎中心將整拍，標(biāo)的高達(dá)6億元

　　“9346萬，第三次，成交！”2006年12月26日，停工十年的新中街長(zhǎng)城文化樓在建工程項(xiàng)目以起拍價(jià)閃電成交。隨著拍賣師落槌，哈爾濱時(shí)代億強(qiáng)集團(tuán)有限責(zé)任公司如愿拍下了這個(gè)爛尾項(xiàng)目。

　　除了長(zhǎng)城文化樓在建工程項(xiàng)目拍賣外，近一段時(shí)間，大量整拍標(biāo)的已經(jīng)或即將登上拍壇，位于崇文門附近的北京寶鼎中心本月將整體拍賣，標(biāo)的高達(dá)6億元。這將成為北京有史以來保留價(jià)最高的房產(chǎn)拍賣。據(jù)了解，整拍標(biāo)的近期集中涌入拍賣市場(chǎng)，主要是由于項(xiàng)目資金鏈斷裂，或因債權(quán)債務(wù)關(guān)系而被法院罰沒拍賣，也有一些是在售樓盤為吸引關(guān)注度而采取拍賣方式進(jìn)行銷售。

　　去年12月26日上午，新中街在建工程項(xiàng)目舉行專場(chǎng)拍賣會(huì)。該標(biāo)的位于東二環(huán)附近，總建筑面積15981.1平米，占地面積2520平米，規(guī)劃為辦公樓和公寓樓綜合體。原開發(fā)商北京長(zhǎng)城國(guó)際文化公司由于擔(dān)保等原因資金鏈斷裂，以致項(xiàng)目爛尾近10年。當(dāng)天上午該項(xiàng)目以起拍價(jià)成交后，北京長(zhǎng)城國(guó)際文化公司到場(chǎng)代表王先生舒了一口氣，“總算能解凍了”。

　　據(jù)了解，近期整拍項(xiàng)目包括寶鼎中心、遠(yuǎn)大中心、盈科中心、高登大廈、世都百貨、儒林苑等，其中不乏保留價(jià)過億的標(biāo)的。

　　房產(chǎn)整拍市場(chǎng)近期升溫

　　長(zhǎng)城文化樓的買受方時(shí)代億強(qiáng)集團(tuán)有限責(zé)任公司總部在哈爾濱，旗下有哈爾濱天時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。時(shí)代億強(qiáng)集團(tuán)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)劉毅告訴記者，這是該公司進(jìn)入北京的第一個(gè)項(xiàng)目，至少還需投入1.5億才能完工，“之所以擲下近一億買下這個(gè)爛尾樓項(xiàng)目，我們主要看中其位于二環(huán)地段的位置優(yōu)勢(shì)，這個(gè)項(xiàng)目的體量雖不大，但收益較可觀。而且，與直接拿地開發(fā)相比，接手爛尾樓變現(xiàn)也比較快”。

　　劉毅透露，除長(zhǎng)城文化樓外，他們還考察了另外幾個(gè)北京項(xiàng)目，準(zhǔn)備通過參加競(jìng)拍或資產(chǎn)收購方式接手。

　　哈爾濱時(shí)代億強(qiáng)集團(tuán)絕非第一個(gè)想通過整拍接盤的“吃螃蟹者”。事實(shí)上，已有多家房地產(chǎn)開發(fā)公司將目光瞄準(zhǔn)了房產(chǎn)整拍市場(chǎng)。前不久，位于西二環(huán)牛街路口的“京城第一爛尾樓”東華金座盛傳要拍賣，消息傳出后，東華金座咨詢服務(wù)公司(由維權(quán)業(yè)主組成)每天的一個(gè)重要任務(wù)就是接待絡(luò)繹不絕來了解情況的開發(fā)商。

　　據(jù)東華金座咨詢服務(wù)公司董事長(zhǎng)邢寶軍介紹，前來考察的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中不乏珠江等知名房企，但更多的還是實(shí)力稍遜一籌的中小房企。城鄉(xiāng)中昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人張先生當(dāng)時(shí)就明確表示了對(duì)東華金座的興趣。去年12月中旬，東華金座拍賣叫停，張先生表示非常惋惜。

　　據(jù)他介紹，城鄉(xiāng)中昊開發(fā)的考拉社區(qū)項(xiàng)目已基本售罄，目前公司已沒有住宅土地儲(chǔ)備，僅在中關(guān)村還有個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，公司一直都在尋找適合開發(fā)的土地，但考察了多塊招拍掛土地，都沒有特滿意的。“于是我們想到不妨考慮進(jìn)入拍賣程序的爛尾樓，這樣的項(xiàng)目一般地段比較好，投資成本也相對(duì)較低，只要后期能通過商業(yè)手段盤活，收益還是比較看好的。”張先生說。

　　高地價(jià)迫使小房企轉(zhuǎn)向

　　劉毅表示，現(xiàn)在北京地價(jià)高，拿地難，外地房企或是實(shí)力相對(duì)較弱的房企通過整拍的方式接手一些爛尾樓，不失為進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)可行途徑。這一說法獲得了很多開發(fā)商的共鳴。

　　據(jù)一位在右安門開發(fā)住宅項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人王先生介紹，該公司三年前開始做這個(gè)項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目只剩尾盤，但公司還沒有拿到新地塊。“北京地價(jià)太高，成本太大，對(duì)于實(shí)力不夠雄厚的房企來說，準(zhǔn)入門檻比前幾年提高了太多”，王先生連連搖頭。

　　據(jù)了解，去年以來，高價(jià)地頻出，雖然政府屢出調(diào)控，比如將多數(shù)住宅地塊由掛牌方式改為招標(biāo)，并非“價(jià)高者得”，但是地價(jià)仍節(jié)節(jié)攀高。如金地集團(tuán)以7.56億元拿下四惠橋地塊，按中標(biāo)價(jià)格計(jì)算，該地塊樓面地價(jià)達(dá)到7382元/平米。面對(duì)實(shí)力雄厚的房產(chǎn)大鱷，一些實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商在招拍掛拿地上屢屢受挫。

　　北京土地儲(chǔ)備整理中心數(shù)據(jù)顯示，今年即將入市78塊，最大的達(dá)60.2萬平米。大地塊供應(yīng)量增加意味著房產(chǎn)大鱷將有更多的機(jī)會(huì)，但對(duì)中小開發(fā)商來說顯然不是利好消息。在此情況下，通過整拍獲得項(xiàng)目或土地就成了不少中小開發(fā)商的謀生之路。

　　重新包裝再零售不乏成功事例

　　據(jù)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的有寶鼎中心、遠(yuǎn)大中心、盈科中心、高登大廈、世都百貨、儒林苑等，其中不乏保留價(jià)過億的標(biāo)的。據(jù)中貿(mào)拍賣行董事長(zhǎng)欒壽慶介紹，大型標(biāo)的整拍，接手的買受方一般是資金實(shí)力雄厚的投資機(jī)構(gòu)或中介公司，因?yàn)檎耐ǔＰ枰I方在很短的時(shí)間內(nèi)付清拍賣款，個(gè)體競(jìng)拍者一般難以問津。在拍下整拍標(biāo)的后，投資者常用的一種方式是對(duì)項(xiàng)目重新包裝后再零售。

　　在2004年底拍下75套鉆石公寓而震驚業(yè)界的首創(chuàng)金豐易居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理?xiàng)畲糊?，昨日向記者講述了競(jìng)買成功后的經(jīng)歷。鉆石公寓屬于已完工項(xiàng)目，2004年底金豐易居以4821萬元拍下，折合均價(jià)4325元/平米。2005年春金豐易居開始對(duì)其進(jìn)行裝修完善，投入的改造成本共計(jì)2000萬元。2005年8月正式開始銷售，均價(jià)為7000多元/平米，到2006年年初，75套房全部銷售完畢。據(jù)此估算，金豐易居獲利高達(dá)700萬元左右。而就算一家中介公司每年房產(chǎn)交易金額高達(dá)一個(gè)億，按現(xiàn)有收費(fèi)比例，其獲利也不過250萬元左右。(采寫記者楊娟娟)

　　調(diào)查

　　整拍遠(yuǎn)低市價(jià)

　　有的甚至不到市場(chǎng)價(jià)一半；多有債權(quán)債務(wù)糾紛

　　年底前，法院加大了案件執(zhí)行力度，銀行也在加快處理不良資產(chǎn)。近段時(shí)間房產(chǎn)整拍標(biāo)的集中涌入拍賣市場(chǎng)的現(xiàn)象尤為突出。除寶鼎中心外，建國(guó)公寓、遠(yuǎn)大中心、儒林苑等也因?yàn)閭鶛?quán)債務(wù)原因而被法院查封，進(jìn)行拍賣。

　　欒壽慶告訴記者，一般整體打包拍賣的已完工項(xiàng)目，都或多或少有債權(quán)債務(wù)關(guān)系不清問題，法院依法對(duì)其進(jìn)行查封，然后會(huì)選擇信譽(yù)好的拍賣公司進(jìn)行拍賣。

　　據(jù)北京藝海拍賣有限公司總經(jīng)理徐應(yīng)德介紹，整拍標(biāo)的的成交價(jià)，一般都會(huì)比市場(chǎng)價(jià)低得多，有的甚至不到市場(chǎng)價(jià)的一半。與市場(chǎng)價(jià)如此懸殊的利潤(rùn)差，是整拍標(biāo)的最大的賣點(diǎn)所在。

　　位于建國(guó)門附近的建國(guó)公寓于去年11月落槌。這個(gè)位于北京建國(guó)門東二環(huán)路邊的項(xiàng)目1至9層進(jìn)行拍賣。經(jīng)過30多輪激烈競(jìng)價(jià)，最終以4200萬元成交，超出保留價(jià)920萬元。這一成交價(jià)格折算下來，每平米均價(jià)約6000元，而該區(qū)域二手房的價(jià)格都已達(dá)到15000元/平米。

　　去年12月6日，位于朝陽區(qū)安慧東里2號(hào)院的盛和家園2號(hào)樓20套房產(chǎn)進(jìn)行整體拍賣，在經(jīng)過近50輪的競(jìng)價(jià)后，最終以1630萬元成交。若按成交價(jià)計(jì)算，安慧東里20套房屋的均價(jià)約6600元/平米。而據(jù)中介公司統(tǒng)計(jì)，目前這一區(qū)域二手房?jī)r(jià)格已達(dá)9500元/平米左右。

　　“我們的目的很明確，來參加競(jìng)拍就是為投資”。拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)一位開發(fā)商如是說。