記者觀察：資本揮師二三線城市

　　已開始在銀川、?？诘鹊卣业氐膹V州利海集團副總裁莫嶸，近日城市·觀點論壇三亞行上語氣堅決地向記者表示，該集團將不會參與廣州雙限地的競拍，“廣州開發(fā)商已經(jīng)開始逃離廣州，因此利海也開始在銀川、?？?、長沙等二線城市尋找機會。”

　　據(jù)記者了解，當北京、上海等一線大城市的開發(fā)商們正在為一塊土地“搶”破頭時，不少精明的開發(fā)商早已將觸角伸向了二三線城市。萬科挺進天津、沈陽、佛山等地；首創(chuàng)置業(yè)進入太原、無錫等地；富力地產(chǎn)的觸角也伸向了天津、西安等地；而在全國排兵布陣最早的陽光100除在廣西柳州成功競得7.5萬平方米的地塊后，又在山東東營取得新項目，使得陽光100在全國的據(jù)點達到了13個城市。一位正打算進軍外地市場的京城開發(fā)商告訴記者，如果說2006年還有很多房企在觀望中，那么2007年將是房地產(chǎn)開發(fā)商集中向二、三線城市挺進的“資本圈地年”。

　　二、三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的“空白”和滯后，給開發(fā)商帶來了很多信心。記者注意到，今年以來，身處二、三線城市的開發(fā)商們雖然大多謹慎行事，但是拿地、開工、銷售工作卻也有條不紊。與內(nèi)資地產(chǎn)商在二、三線城市四處出擊相同的是，外資地產(chǎn)巨頭也聞風而動：在上海獲利頗豐的香港地產(chǎn)巨鱷恒隆地產(chǎn)表示，2007年前將在上海以外的10個城市，每年購入三到四塊大型土地，共建約10個購物商場；新加坡嘉德置地在華的全資子公司凱德置地，也計劃在2014年前在成都開發(fā)五到七個項目。

　　凱德置地高層表示，之所以青睞二線城市，原因有四個方面：經(jīng)濟充滿活力，居民購買力迅速提高；城市發(fā)展快，市場空間及前景廣闊；各地都在加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，招商引資環(huán)境良好；本地房地產(chǎn)業(yè)起步晚，競爭相對較弱。據(jù)英聯(lián)國際不動產(chǎn)研究分析，目前上海房地產(chǎn)投資收益率只有7%至8%左右，而幾大主要二線城市平均利潤能夠達到30%。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測：一線城市房價將回落

　　在城市·觀點論壇三亞行上，中原地產(chǎn)中國區(qū)總裁黎明楷認為，明年國內(nèi)一線城市可能會出現(xiàn)房價的適度回落，其判斷依據(jù)是政府宏觀調(diào)控政策最終指向是希望房價能夠有所回落。黎明楷在比較分析了2006年京、滬、廣、深的房價與成交量后，發(fā)現(xiàn)除上海出現(xiàn)房價與成交量的大幅波動外，其他城市的成交量與房價均為增長。他認為中央可能將在明年5月左右出臺后續(xù)調(diào)控政策，房價或許會受到更多影響。

　　“雖然北京房價仍在上漲，但這并不能說明宏觀調(diào)控沒有效果。”黎明楷向記者表示，這一輪的宏觀調(diào)控主要針對大戶型、高檔住宅。從10月份的數(shù)據(jù)看，隨著宏觀調(diào)控的逐漸深入，高檔住宅已經(jīng)受到較大影響，銷售價格開始下降。另外，眾所周知，近期北京市二手房交易中最后一個未實現(xiàn)全面征收的稅種——土地增值稅塵埃落定，北京市地稅局規(guī)定自2006年12月1日起對二手房交易全面征收土地增值稅。該政策一出，即刻讓二手房的交易成本再度上升。黎明楷表示，此次政策的出臺表明了政府對“打壓高房價”、打擊房地產(chǎn)投機行為的決心。政府通過轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)增加稅收來減少投機炒房的獲利空間，從而抑制上漲過快的房價勢頭，打擊投機炒房行為。

　　黎明楷認為，為抑制房價的增長，政府并沒有像外界所預(yù)期的那樣，逐步減少調(diào)控措施，而是進一步加強了調(diào)控的力度。除了將以前尚未落實的政策落實外，還進一步出臺新的政策，加大調(diào)控力度。比如，物業(yè)稅明年可能會出臺。

　　專家觀點：土地政策將成調(diào)控重點

　　事實上，進入二、三線城市的開發(fā)商在尋求商機的同時，也給當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場帶來不小的震動，比如洗牌就是不可避免的。一位不愿意透露姓名的北京開發(fā)商告訴記者，二、三線城市有部分開發(fā)商并不是真正的開發(fā)商，而是投機商。“我們曾在一個三線城市遇到了一個開發(fā)商，他拿到了一個160畝的大項目，但手上自有資金卻只有3000萬元。”該人士表示，這種開發(fā)商如果不是炒地而是自己開發(fā)，資金鏈隨時都會斷裂。

　　“隨著政策越來越嚴，加上很多品牌開發(fā)商進入，實力小、規(guī)模小的當?shù)亻_發(fā)商遲早要被淘汰掉。”不少專家普遍認為，2007年，二、三線城市的房地產(chǎn)市場一定會是一個熱鬧的市場。

　　北師大金融中心主任鐘偉教授則認為，接下來還將會有更加嚴厲的調(diào)控措施，其中土地政策將成為調(diào)控重點。目前的土地前期開發(fā)費用都是由地方的國土資源部門掌控，先進入投資，然后再把開發(fā)成本攤掉，剩下的進入財政賬戶。類似于拆遷等費用并不在財政的預(yù)算范圍內(nèi)，而是“賬外賬”。但是今后，土地的前期開發(fā)費用將完全并入財政預(yù)算，都從財政預(yù)算內(nèi)支出，充分核算成本，這樣可以避免地方政府對土地出讓金的濫用。

　　記者了解到，事實上，土地的調(diào)控已經(jīng)開始。日前，財政部、國土資源部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)出通知，提高新增建設(shè)用地土地有償使用費標準，并對相關(guān)政策作出重大調(diào)整。財政部綜合司有關(guān)負責人表示，提高征收標準將帶動征地成本增加，有效切斷新增建設(shè)用地擴張的經(jīng)濟動因，從而直接抑制用地擴張沖動，抑制房地產(chǎn)的虛火上升。

　　政府動態(tài)：注重調(diào)控任務(wù)落到實處

　　中國社會科學院城市中心主任牛鳳瑞認為，不管是北京、上海、廣州一線城市，還是其他二、三線城市，“中國房價從長遠看，總的趨勢是上升的。”這是因為促使房價上升的因素存在，但并不等于房價上漲越快越高越好。必須承認這個現(xiàn)象，并基于這種現(xiàn)象采取對策。牛鳳瑞告訴記者，北京房價今年出現(xiàn)的大幅上漲，帶有一定補漲的因素。他預(yù)計，未來一至三年，北京房價仍將保持上漲態(tài)勢，但不會長期延續(xù)去年以來出現(xiàn)的大幅上漲。“房價漲跌首先取決于供給，如果房屋供應(yīng)量不能滿足，還可能進一步上漲。政府真想控制房價，應(yīng)想方設(shè)法增加供給。”

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏則向記者表示，從剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議看，明年除了將會繼續(xù)落實現(xiàn)有的宏觀調(diào)控政策外，可能還會出臺一些調(diào)控政策。廖英敏認為，有的宏觀調(diào)控政策還要進一步細化，如在抑制炒作等方面，也可能制定一些具體的措施。廖英敏分析，問責與稅收手段可能是明年房地產(chǎn)調(diào)控兩大看點。除醞釀已久的物業(yè)稅之外，消費稅開征有可能提上議事日程，并有可能在高檔房交易方面實施。

　　“今年房地產(chǎn)調(diào)控效果不好，主要是地方政府執(zhí)行力度不夠。”談到北京等一線城市今年房價的迅速上漲，廖英敏認為，如果房價還繼續(xù)大幅上漲，明年中央可能將醞釀更嚴厲的調(diào)控措施和問責制，加強對地方政府的檢查、督察或監(jiān)督，對執(zhí)行不力的地方政府可能將進行懲治，直至追究有關(guān)負責人的責任，以使中央各項調(diào)控政策落到實處。