廣州自9月起向非普通住宅開(kāi)征土地增值稅

　　以后，市民要將手上建筑面積超過(guò)144平方米的“非普通住宅”轉(zhuǎn)手，不僅要交營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，還得多交一筆至少幾萬(wàn)元的土地增值稅。這是記者日前從廣州稅務(wù)部門(mén)獲悉的，針對(duì)“非普通住宅”征收的土地增值稅從9月開(kāi)始在廣州正式執(zhí)行。

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，市民賣(mài)樓時(shí)，建筑面積在144平方米以上的住宅單位須按賣(mài)樓價(jià)全額征收3%或者增值差額的30%-60%征收土地增值稅。也就是說(shuō)，這類(lèi)大面積單位的二手交易成本將大大增加。如近期天河北成交的一套150多平方米的單位，業(yè)主須交納的各項(xiàng)稅費(fèi)高達(dá)10多萬(wàn)元。

　　土地增值稅9月正式執(zhí)行

　　據(jù)了解，廣州市稅務(wù)部門(mén)以前只對(duì)商業(yè)物業(yè)的二手交易征收土地增值稅，并不涉及住宅，從9月開(kāi)始，“非普通住宅”也開(kāi)始要求繳交該稅費(fèi)。

　　記者致電廣州市“12366稅務(wù)咨詢(xún)熱線”和房管局調(diào)房站咨詢(xún)，工作人員表示，土地增值稅本來(lái)就是個(gè)人銷(xiāo)售房屋時(shí)涉及的稅種，并不是突然增加的。只是自去年開(kāi)始國(guó)家定出“非普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)，今年7月份國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)“非普通住宅”征收土地增值稅做出了補(bǔ)充說(shuō)明，而廣州市稅務(wù)部門(mén)在今年9月份正式執(zhí)行該規(guī)定。

　　按兩種方法征收

　　據(jù)了解，目前市民在海珠區(qū)、芳村區(qū)交易中心進(jìn)行非普通住宅二手交易，在遞件時(shí)已經(jīng)要求提供上一手購(gòu)房發(fā)票原件，市交易中心在遞件后、完稅時(shí)由調(diào)房站進(jìn)行核對(duì)征收。不能提供的，必須由業(yè)主本人或代理人簽寫(xiě)具結(jié)書(shū)，聲明不能提供發(fā)票，同意交納增值稅，這時(shí)調(diào)房站便對(duì)業(yè)主全額征收3%的土地增值稅。如果能夠提供上手購(gòu)房發(fā)票，調(diào)房站便會(huì)進(jìn)行核計(jì)，看是否有增值，有增值的按“增值額”的四級(jí)超率累進(jìn)計(jì)算，繳交土地增值稅。如果沒(méi)有增值的，則需要到地方稅務(wù)局，開(kāi)一張《免稅證明》回來(lái)，這樣才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　具體計(jì)算方法為：

　　第一種，不能提供上一手購(gòu)房發(fā)票的，非普通住宅土地增值稅＝[轉(zhuǎn)讓收入-轉(zhuǎn)讓收入×90%)×30%(即轉(zhuǎn)讓收入全額×3%]

　　第二種，提供上一手購(gòu)房發(fā)票的，非普通住宅土地增值稅＝[轉(zhuǎn)讓收入-上一手發(fā)票價(jià)格(每年加計(jì)5%)-相關(guān)稅金]×適用稅率。“適用稅率”為：1.增值額未超過(guò)50%的征收增值額的30%；2.增值額為50%-100%的征收增值額的40%；3.增值額為100%-200%的征收增值額的50%；4.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的征收增值額的60%。”

　　何種交稅方法更劃算

　　對(duì)于第二種計(jì)算方式，提醒市民注意的是，土地增值稅征收的金額除了受增值額的影響外，還受買(mǎi)入和賣(mài)出的時(shí)間長(zhǎng)短影響。如果距離上一手交易時(shí)間越長(zhǎng)，土地增值稅的金額也越少。因征稅可扣除的買(mǎi)入價(jià)部分是按每年加5%來(lái)計(jì)算的，距離上一手交易時(shí)間越長(zhǎng)，可扣除的費(fèi)用就越大。以目前交易價(jià)為70萬(wàn)元的單位為例，該單位的發(fā)票價(jià)格是50萬(wàn)元，即如距離上一手發(fā)票的交易年限是2年，單位增值差額為：70萬(wàn)元-50萬(wàn)元×（1＋10%)＝15萬(wàn)元，距離上一手發(fā)票的交易年限是3年的，單位增值差額為：70萬(wàn)元-50萬(wàn)元×（1＋15%)＝12.5萬(wàn)元。另外，“相關(guān)稅金”則包括上一手交易所交納的契稅和印花稅等，業(yè)主須提供相關(guān)的完稅證明。

　　舉例而言，以一套原購(gòu)入價(jià)100萬(wàn)元、賣(mài)出時(shí)房管局的評(píng)估價(jià)為150萬(wàn)元的物業(yè)計(jì)算，其土地增值稅如按照無(wú)購(gòu)房發(fā)票的情況交易的話(huà)，需繳納房管局評(píng)估價(jià)的3%，則為4.5萬(wàn)元。如果按照有購(gòu)房發(fā)票的按累進(jìn)制征收的話(huà)，增值了50萬(wàn)元，稅率為30%，減合理費(fèi)用后，約15萬(wàn)元。因此到底是按照全額的3%交稅還是增值額的30%-60%都要根據(jù)具體的交易案例而定。

　　但是有一點(diǎn)值得指出的是，目前“非普通住宅”二手交易中所產(chǎn)生的費(fèi)用主要包括營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅兩個(gè)部分，而“非普通住宅”的營(yíng)業(yè)稅在征收時(shí)，如果轉(zhuǎn)手交易時(shí)間超過(guò)5年的，按照交易價(jià)格超額的5.5%征收，5年以?xún)?nèi)的則按照轉(zhuǎn)讓價(jià)格全額的5.5%征收。所以如果市民出售交易時(shí)間已經(jīng)超過(guò)5年的144平方米以上住宅單位，還是提供發(fā)票“有著數(shù)”。

　　真實(shí)個(gè)案

　　150萬(wàn)豪宅稅費(fèi)高達(dá)14.25萬(wàn)

　　近日，市民陳先生將其位于天河北一套建筑面積150多平方米的住宅單位出售，交易價(jià)格約150萬(wàn)元。業(yè)主和買(mǎi)家約定各付各稅，由于單位屬于在5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易，陳先生須繳稅款包括交易價(jià)格1%的個(gè)人所得稅、5.5%的營(yíng)業(yè)稅約9.75萬(wàn)元。

　　在遞件時(shí)陳先生被告知還須繳納非普通住宅的土地增值稅，因不能提供購(gòu)房發(fā)票，他還須繳納房款總額3%即4.5萬(wàn)元的稅款。也就是說(shuō)，陳先生出售價(jià)格150萬(wàn)元的單位，稅款高達(dá)14.25萬(wàn)元，接近樓價(jià)的10%。

　　市民聲音

　　避免購(gòu)買(mǎi)144平方米臨界點(diǎn)住宅

　　目前二手交易過(guò)戶(hù)判斷是否需要征收土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)是，單位面積是否超過(guò)144平方米，有準(zhǔn)備換樓的市民告訴記者，如果土地增值稅將大幅度增加購(gòu)房成本，會(huì)盡可能避免購(gòu)買(mǎi)面積剛剛超過(guò)144平方米的單位，避開(kāi)征稅。

　　名詞解釋

　　土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))而就其增值部分征收的一種稅。納稅人是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人。