人民幣升值對(duì)地產(chǎn)公司的積極影響將主要體現(xiàn)在供給層面，即通過對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的資金支持，幫助其加快發(fā)展速度，最終形成強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。

　　目前關(guān)于人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析集中于需求層面，即境外資本預(yù)期人民幣會(huì)繼續(xù)升值，其逐利本性會(huì)通過各種方式流入我國市場(chǎng)，而由于目前我國投資渠道的匱乏，大部分資金會(huì)選擇具有保值增值功能的房地產(chǎn)，從而推動(dòng)房價(jià)上漲，此外由于升值會(huì)造成普通消費(fèi)品進(jìn)口價(jià)格下降，從而帶動(dòng)國內(nèi)同類消費(fèi)品價(jià)格走低，即所謂財(cái)富效應(yīng)，在此情況下居民會(huì)有更多富余資金進(jìn)行資本品投資，這樣也會(huì)造成房價(jià)上揚(yáng)。

　　房價(jià)急漲負(fù)面作用大

　　升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響無疑是正面的，但其影響程度以及對(duì)地產(chǎn)類上市公司投資價(jià)值提升的邏輯關(guān)系需要探討。

　　首先來看升值對(duì)上市公司投資價(jià)值的影響。如果單純從需求層面分析會(huì)得出如下結(jié)論：即本幣升值引發(fā)的境外資金流入推進(jìn)需求上升，由此帶來的房價(jià)上漲將提高行業(yè)盈利水平，從而提升了相關(guān)上市公司的投資價(jià)值。但現(xiàn)實(shí)并非如此，因?yàn)楦鹘鐚?duì)高房價(jià)的危害已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，房價(jià)上漲之后必然會(huì)引發(fā)新一輪調(diào)控，這對(duì)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營的影響將是負(fù)面的。

　　此外由于境外資本的投機(jī)本性決定了行為的短期性，在本幣升值預(yù)期消失后，將會(huì)變現(xiàn)手中資產(chǎn)，造成市場(chǎng)供給過剩，這不利于行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，政府已經(jīng)意識(shí)到外資可能對(duì)行業(yè)產(chǎn)生的沖擊，發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，側(cè)重于需求層面進(jìn)行限制，旨在防范境外資本投機(jī)行為對(duì)行業(yè)可能產(chǎn)生的不利影響，所以外資對(duì)行業(yè)的需求層面不會(huì)產(chǎn)生過大影響。

　　再看升值對(duì)房價(jià)的影響程度，支持本幣升值后房價(jià)上漲的觀點(diǎn)多數(shù)引用了日本案例。但其實(shí)日本房價(jià)上漲的原因并非單一升值因素造成，升值周期下的金融自由化造成的過度金融支持也是房價(jià)上漲的重要原因。

　　1987年，日本開始推進(jìn)金融自由化改革，擴(kuò)大了企業(yè)法人的直接融資渠道，逐漸削弱了大企業(yè)的主銀行制度，造成銀行資金過剩，引起激烈的貸款競(jìng)爭，商業(yè)銀行在制造業(yè)企業(yè)減少間接籌資的情況下，轉(zhuǎn)而把房地產(chǎn)企業(yè)和住房消費(fèi)信貸作為重要放貸對(duì)象。1984年至1989年，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款占制造業(yè)的比例由27%提升至76%。與此同時(shí)，日本專業(yè)住房消費(fèi)信貸服務(wù)金融機(jī)構(gòu)“住專”也從消費(fèi)信貸層面提供了過度支持，而日本政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管制度一直比較松散，對(duì)房價(jià)上漲起到了推波助瀾的作用，有了日本的前車之鑒，我國政府當(dāng)然會(huì)格外重視金融自由化趨勢(shì)下的金融監(jiān)管。

　　此外，日本的國土面積和人口數(shù)量決定了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的有限容量，較少的境外資本就會(huì)對(duì)其全國市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，而我國房地產(chǎn)市場(chǎng)容量巨大，各區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的不平衡，在外資受限的前提下對(duì)國內(nèi)市場(chǎng)沖擊較小，所以即使人民幣升值空間較大，我國房價(jià)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上也不會(huì)再現(xiàn)日本升值周期下的快速上漲。

　　地產(chǎn)公司將強(qiáng)者恒強(qiáng)

　　當(dāng)然，我們從不懷疑人民幣升值會(huì)提升相關(guān)上市公司的投資價(jià)值，但應(yīng)理性看待其影響程度和影響途徑。

　　升值對(duì)地產(chǎn)公司的積極影響將主要體現(xiàn)在供給層面，即通過對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的資金支持，幫助其加快發(fā)展速度。因?yàn)樵谖覈鞘谢M(jìn)程加速背景下，境外資本看好我國房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展，而人民幣升值預(yù)期加強(qiáng)了外商投資房地產(chǎn)的吸引力，但是房地產(chǎn)開發(fā)涉及多方面的資源整合，不熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境很容易導(dǎo)致投資失敗，因此要分享我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期成長收益，同時(shí)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，與國內(nèi)開發(fā)企業(yè)的合作是最理想的選擇，而外資一般會(huì)選擇國內(nèi)發(fā)展戰(zhàn)略清晰，公司治理規(guī)范的品牌開發(fā)商，如萬科與新加坡RZP公司，金地與ING的合作。

　　引進(jìn)外資不但會(huì)減輕企業(yè)現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)生資金鏈的壓力，還能夠幫助公司通過戰(zhàn)略合作加大資金杠桿功能，拓展更多可供開發(fā)資源，在行業(yè)整合加速的背景下，通過項(xiàng)目收購、股權(quán)收購和公開招標(biāo)等多元化的發(fā)展模式實(shí)現(xiàn)快速外延擴(kuò)張，最終的結(jié)果是行業(yè)集中度得到加強(qiáng)，形成強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。