記者日前在長(zhǎng)江三角洲和陜西和寧夏等西部多個(gè)省區(qū)采訪了解到，受國(guó)內(nèi)流動(dòng)性貨幣總量大、西部地區(qū)土地資源相對(duì)寬裕、房?jī)r(jià)上漲空間大等因素影響，東部一些房地產(chǎn)開發(fā)商近兩年開始大舉前往中西部投資。當(dāng)前，部分西部城市已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、商品房空置率上漲過(guò)快等泡沫苗頭。

　　南京市一位房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，他的一個(gè)朋友以前主要在東部沿海城市做項(xiàng)目，去年開始把資金轉(zhuǎn)移到西部。在西部某市，當(dāng)?shù)卣猩桃Y的條件優(yōu)厚，這位朋友買到的大塊土地每畝僅為10萬(wàn)元左右，還不到東部二線城市的十分之一，而且當(dāng)?shù)卣饝?yīng)為配合開發(fā)，同時(shí)啟動(dòng)配套項(xiàng)目。結(jié)果他開發(fā)的一個(gè)中高檔樓盤，第一期開盤價(jià)在1600元/平方米，屬于當(dāng)?shù)刈罡邇r(jià)，結(jié)果不到一個(gè)季度就賣掉了一大半，資金迅速回籠。預(yù)計(jì)二三期的房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲，于是準(zhǔn)備長(zhǎng)期在西部干下去。

　　東部開發(fā)商大舉進(jìn)軍西部

　　西安交通大學(xué)楊東朗教授告訴記者，從西部中心城市房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金來(lái)源看，東部資金近兩年發(fā)展勢(shì)頭很猛，且大有增加之勢(shì)。宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)東資西進(jìn)影響不大，西部市場(chǎng)起步晚、規(guī)模大、需求量大，目前的供需還不平衡。西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)成本低，勞動(dòng)力價(jià)格低。這些有利條件使得東部房地產(chǎn)開發(fā)商投資西部目前已形成一股潮流。成都、重慶、西安、蘭州、銀川、昆明等西部城市成為東部開發(fā)商投資的重點(diǎn)。

　　近年來(lái)，上海、深圳、北京等地不少大開發(fā)商如中國(guó)海外建設(shè)、和記黃埔、綠地集團(tuán)，深圳金地等企業(yè)紛紛到西安注冊(cè)公司。2005年上半年，世茂集團(tuán)、瑞安集團(tuán)以及和記黃埔三家香港房地產(chǎn)公司，相繼在中部城市武漢投下超過(guò)80億元的巨資開發(fā)房地產(chǎn)。

　　中西部城市的房地產(chǎn)收益率上升速度高于東部，這是促使房地產(chǎn)資本流向西部的根本原因。宏觀調(diào)控以來(lái)，東部土地資源緊縮，房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本迅速增長(zhǎng)。同時(shí)，近兩年?yáng)|部城市房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，短期內(nèi)出現(xiàn)大幅上漲的可能性也不大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間受到了擠壓。相對(duì)來(lái)說(shuō)，中西部地價(jià)偏低，房?jī)r(jià)上升的空間大，開發(fā)商有利可圖。

　　地方政府通過(guò)“板塊炒作”吸引東部開發(fā)商

　　成都市一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，國(guó)內(nèi)許多大城市都采取“板塊炒作”的方法吸引開發(fā)商，拉動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。所謂“板塊炒作”，就是地方政府通過(guò)短時(shí)期內(nèi)在某個(gè)區(qū)域高強(qiáng)度投入，迅速改善基礎(chǔ)設(shè)施，營(yíng)造出適合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體環(huán)境，從而吸引開發(fā)商投資。

　　成都市的城東北板塊這兩年就是通過(guò)加大基礎(chǔ)設(shè)施投入、改造交通條件等手段，吸引了大批東部以及本地的開發(fā)商。據(jù)當(dāng)?shù)貒?guó)土部門公布的資料：2003年，深圳萬(wàn)科首先進(jìn)入這里開發(fā)樓盤；2005年6月9日，金房集團(tuán)以每畝161萬(wàn)元的價(jià)格拿下城北80畝地；12月6日，華潤(rùn)置地以21.4億元競(jìng)得“420廠”用地，凈用地面積約840畝；12月9日，來(lái)自福建的慶輝公司以每畝294萬(wàn)元的價(jià)格拿下城北20畝地；12月6日，同樣來(lái)自福建的興元房產(chǎn)拍下駟馬橋旁的131畝地，成交價(jià)每畝達(dá)266萬(wàn)元；來(lái)自深圳的合能公司以每畝170萬(wàn)元的價(jià)格拿下東林村近50畝地。2006年3月31日，北京首創(chuàng)拿下城東國(guó)光廠102畝凈地，成交價(jià)達(dá)382萬(wàn)/畝，均價(jià)預(yù)計(jì)超過(guò)5000元/平方米；當(dāng)天，藍(lán)光以198萬(wàn)元/畝拿下駟馬東側(cè)一宗地；今年4月11日，成都通瑞匯港置業(yè)以246萬(wàn)元/畝拿下量具刃具廠204畝地，均價(jià)預(yù)計(jì)在5000元/平方米左右；一個(gè)月前，合力達(dá)拿下五塊石商貿(mào)圈內(nèi)的50多畝地，開發(fā)映日荷花，均價(jià)預(yù)計(jì)在4500元/平方米以上……據(jù)了解，對(duì)于成都東北板塊，除了萬(wàn)科、中海、首創(chuàng)、融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)、深國(guó)投、滕王閣、保利以及中信集團(tuán)等大企業(yè)外，還有來(lái)自香港的和記黃埔、瑞安，新加坡的仁恒、天立，菲律賓的頂峰集團(tuán)等都有投資意向。“

　　與成都相類似的西安和銀川等西部省會(huì)城市，政府也都紛紛投巨資開發(fā)新區(qū)，以板塊經(jīng)濟(jì)吸引東部投資商前來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)。

　　部分西部地區(qū)出現(xiàn)泡沫苗頭

　　有關(guān)專家指出，東部開發(fā)商大舉進(jìn)軍西部后，西部中心城市的房?jī)r(jià)近年來(lái)快速上漲。在國(guó)家有關(guān)部門定期公布的國(guó)內(nèi)城市房?jī)r(jià)漲幅排行榜的前列，時(shí)常能看到西部城市的身影。成都、西安、重慶、蘭州和銀川等西部主要城市，主城區(qū)房?jī)r(jià)上漲速度近年來(lái)甚至超過(guò)了我國(guó)中部的一些主要城市。即使是西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市，房地產(chǎn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭也很迅猛，有的已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫的苗頭。

　　記者從寧夏回族自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局獲悉，今年前8個(gè)月寧夏房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資、空置雙向增加的矛盾局面。一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資43.24億元，同比增長(zhǎng)4%；另一方面商品房空置面積已經(jīng)達(dá)到277.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35%。國(guó)家新出臺(tái)的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策明確規(guī)定，企業(yè)購(gòu)置土地而不開發(fā)，一年以內(nèi)要加收占用費(fèi)，兩年仍未開發(fā)，予以沒收。政策壓力使得開發(fā)商加快了土地開發(fā)的速度。

　　今年1月至8月，寧夏全區(qū)房屋施工面積為942.28萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)15.1%。全區(qū)房屋新開工面積增勢(shì)強(qiáng)勁。商品房新開工面積512.39萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30%。從開發(fā)資金分類占比上看，資金來(lái)源中增幅最快的是銀行貸款。全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金43.04億元，其中，國(guó)內(nèi)貸款9.98億元，增長(zhǎng)93.9%，增幅居各類資金來(lái)源之首，在全部資金來(lái)源中所占比重由上年同期的12.9%上升為23.2%。

　　根據(jù)國(guó)家信息中心提供的數(shù)據(jù)，今年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積10973萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了34%，而去年同期增幅僅為3%，增幅同比提高了31個(gè)百分點(diǎn)。記者從人民銀行南京分行獲悉，今年一季度西部不少省市固定資產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)勁。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，中西部房地產(chǎn)這種勢(shì)頭發(fā)展下去可能會(huì)出現(xiàn)“過(guò)熱”，出現(xiàn)1992年至1996年期間的房地產(chǎn)“泡沫”和“爛尾樓”現(xiàn)象并不是沒有可能。因?yàn)橹形鞑康纳唐贩靠罩寐室欢瘸试鲩L(zhǎng)之勢(shì)，部分地區(qū)甚至高于全國(guó)平均水平，有引發(fā)規(guī)模過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，中西部地區(qū)居民收入水平與東部相比還有較大差距，而中西部一些城市房地產(chǎn)竣工規(guī)模卻超過(guò)東部大城市。

　　楊東朗和寧夏大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙智宏分析，東部開發(fā)商大舉進(jìn)入西部對(duì)于發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極的一面。尤其是一些超級(jí)大盤類似于一個(gè)小城鎮(zhèn)，能夠迅速匯聚人氣，帶動(dòng)周邊服務(wù)業(yè)發(fā)展，解決就業(yè)等問題。但這些項(xiàng)目對(duì)周邊同等類型地塊的樓盤價(jià)格起到了標(biāo)桿的作用，拉動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)快速上漲，透支百姓購(gòu)買力，也在區(qū)域內(nèi)形成了房地產(chǎn)泡沫，增加產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外，不規(guī)范的開發(fā)企業(yè)會(huì)給產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)，由于這類開發(fā)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，受到政策影響也比較大，可能給消費(fèi)者和開發(fā)企業(yè)造成巨大損失，并加大銀行風(fēng)險(xiǎn)。因此，政府部門要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)走上理性發(fā)展的道路。