9月30日，廣州市城市規(guī)劃局、廣州市國(guó)土資源和房屋管理局聯(lián)合發(fā)布了《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006~2010)》(下稱《規(guī)劃》)，從而成功趕上“六一”新政的末班車。

　　為了等待該《規(guī)劃》的出臺(tái)，整整3個(gè)月時(shí)間內(nèi)，廣州市幾乎所有未取得施工許可證的新項(xiàng)目工地全面緊急剎車，不少項(xiàng)目因此被迫停工近半年之久。隨著該《規(guī)劃》的出臺(tái)，停滯多日的新項(xiàng)目報(bào)建審批無(wú)疑將重新啟動(dòng)。按照有關(guān)政策，未來(lái)5年內(nèi)，廣州的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將嚴(yán)格遵循此次規(guī)劃來(lái)展開。

　　對(duì)于是次規(guī)劃，有關(guān)部門從觀望到統(tǒng)計(jì)、再到制定的幾個(gè)階段，總共用了3個(gè)月。這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)界而言，已經(jīng)有了足夠的心理準(zhǔn)備；但是對(duì)于一個(gè)城市未來(lái)5年的住房建設(shè)規(guī)劃而言，3個(gè)月又顯得很短。

　　主旨：解決供需平衡

　　《規(guī)劃》顯示，到2010年，廣州將建設(shè)各類住房56.24萬(wàn)套，總建筑面積5350萬(wàn)平方米。其中，供應(yīng)廉租房60萬(wàn)平方米，新社區(qū)住房540萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用房300萬(wàn)平方米，商品住房4450萬(wàn)平方米；其中包括盤活存量土地建設(shè)住房1200萬(wàn)平方米和城中村改造新增商品住房500萬(wàn)平方米。

　　從套型面積上看，是次規(guī)劃嚴(yán)格遵循國(guó)家“六一”新政，確保單套套型建筑面積90平方米以下的新建住房總建筑面積達(dá)到全部新建住房總建筑面積的70%。其中，屬于政府保障型住房的廉租房、新社區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房以及政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)住房全部控制在90平方米以下。

　　《規(guī)劃》出臺(tái)后，開發(fā)商和業(yè)界人士普遍對(duì)規(guī)劃的住房建設(shè)總量感到滿意。特別是2007和2008兩年的供應(yīng)量較過(guò)去大大增加，有望達(dá)到住房供應(yīng)的井噴時(shí)期。因此，有業(yè)內(nèi)人士指出，是次規(guī)劃最為關(guān)鍵的意義恐怕在于可以從一定程度上解決廣州樓市的供需失衡狀況。

　　廣州市城市規(guī)劃委員會(huì)委員冼京暉博士評(píng)論，盡管很難看出該規(guī)劃對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響，但是在有限的土地資源上小戶型的增加，無(wú)疑意味著政府利用行政手段打破供需失衡狀態(tài)，增加房屋供應(yīng)量，從而間接打壓房?jī)r(jià)。

　　“從數(shù)字上來(lái)看，供應(yīng)總量是增大了，而且在表面上與需求量基本平衡。”廣州新城市投資控股集團(tuán)副總經(jīng)理趙冬凌也如此評(píng)論。但是她仍舊對(duì)該《規(guī)劃》提出幾點(diǎn)異議，其中包括市區(qū)供應(yīng)量不大；需求計(jì)算時(shí)是否包含未來(lái)廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張所帶來(lái)的新增人口的需求以及部分人提高住房質(zhì)量的需求等。

　　房?jī)r(jià)：兩極分化

　　除了在供應(yīng)量上解決供需矛盾，《規(guī)劃》還對(duì)房?jī)r(jià)作出相應(yīng)約定。其中包括761公頃用于政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的土地，將通過(guò)“雙限雙競(jìng)”的辦法公開出讓。該數(shù)字占據(jù)了規(guī)劃期內(nèi)總供地量2115公頃的1/3強(qiáng)。這意味著，未來(lái)5年內(nèi)，廣州市將有1/3的住宅用地將讓開發(fā)商在地價(jià)和房?jī)r(jià)上雙重競(jìng)爭(zhēng)。

　　據(jù)了解，目前廣州市第一塊“雙限”地塊將位于開發(fā)區(qū)科學(xué)城內(nèi)，具體實(shí)施方案已經(jīng)上報(bào)國(guó)家建設(shè)部，估計(jì)將于年底前推出市場(chǎng)。可以預(yù)計(jì)，該地塊的推出無(wú)疑將對(duì)今后的761公頃土地出讓起到示范作用。

　　不過(guò)，由于“雙限”地塊出讓程序復(fù)雜、操作難度很大，因此截至目前，業(yè)界仍舊對(duì)此做法存有疑慮。特別是科學(xué)城地塊此前曾經(jīng)從推出，到受質(zhì)疑，再到收回的曲折經(jīng)歷，另業(yè)內(nèi)對(duì)此類地塊仍舊缺乏信心，而由此引發(fā)的“限制最高房?jī)r(jià)”的愿望也同樣遭到訐難。

　　對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，業(yè)界多數(shù)人士仍舊堅(jiān)持“房?jī)r(jià)兩極分化”的觀點(diǎn)，認(rèn)為小戶型住房因?yàn)楣?yīng)量的增大將在一段時(shí)間維持平穩(wěn)，而剩下30%的大戶型住房?jī)r(jià)格無(wú)疑將繼續(xù)上漲。

　　冼京暉在接受訪問時(shí)便表示：類似北京、上海、廣州這種守衛(wèi)度大的大型或者超大型城市而言，由于對(duì)外來(lái)人口的吸引力不會(huì)降低，因此房?jī)r(jià)上升的跡象不會(huì)改變。

　　作為發(fā)展商，趙冬凌指出，“在整體上看，由政府調(diào)控的房屋，價(jià)格會(huì)保持長(zhǎng)期持續(xù)的穩(wěn)定。”一方面廉租房、新社區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房、政府調(diào)控的中小戶型中低價(jià)位普通商品住房，它們的套型建筑面積全部會(huì)控制在90平方米以內(nèi)，價(jià)格將由政府嚴(yán)控；另一方面，由發(fā)展商開發(fā)的其他商品住房都會(huì)毫無(wú)疑問地走中高端定位路線。

　　記者觀察

　　保障型住房考驗(yàn)政府公信

　　數(shù)據(jù)顯示，在規(guī)劃期內(nèi)，政府將為保障型住房(包括廉租房、新社區(qū)住房和部隊(duì)、單位自建經(jīng)濟(jì)適用房)提供450公頃土地，總建筑面積為900萬(wàn)平方米，建房11.43萬(wàn)套。上述土地全部由政府劃撥。

　　“這對(duì)社會(huì)公共資源的有效監(jiān)督提出考驗(yàn)。”冼京暉說(shuō)。在他看來(lái)，從目前社會(huì)公共資源的使用事實(shí)上存在很多不透明的地方，因此，效仿香港公屋的模式還有很多路要走。

　　事實(shí)上，對(duì)于在此類住房建設(shè)上停了幾年的廣州來(lái)說(shuō)，如何確保政府保障型住房到最后不會(huì)變味、并得以有效利用，無(wú)疑是舊話重提。因?yàn)槟壳皬V州市已經(jīng)有了明確的廉租屋和新社區(qū)的申請(qǐng)以及購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)，凡是符合條件的家庭都已經(jīng)可以向有關(guān)部門提出申請(qǐng)。

　　值得注意的是，社會(huì)更關(guān)心的是，恐怕將是此類住房的建設(shè)資金構(gòu)成、流向以及由誰(shuí)承建，是否會(huì)讓開發(fā)商參與等。()