廣州市落實國家房地產宏觀調控政策，在按“國六條”實施細則要求去做上，又邁出了具有歷史性進步意義的一大步。

　　廣州市國土房管局于2006年10月13日起至11月17日上午10時止，掛牌出讓10宗地的國有土地使用權，其中地塊6至地塊9是在限套型、限房價的基礎上，采取競房價、競地價的辦法，以掛牌方式確定開發(fā)建設單位；地塊10在限套型、限房價、限銷售對象的基礎上，采取競房價、競地價的辦法，以掛牌方式確定開發(fā)建設單位，限銷售對象——東風日產乘用車公司員工有購買該地塊所建房屋的優(yōu)先權，一戶一套，剩余房屋可對外公開銷售。

　　上述做法使高房價在土地出讓時能得到一定程度的抑制。不過，廣州掛牌出讓國有土地使用權新做法消息公布后，卻引起不少人的議論：

　　——“以掛牌方式確定開發(fā)建設單位”而不是采用招標“雙限雙競”，在掛牌出讓方式“最高應價者得”的規(guī)則上，房價是不能實現在“限房價”的基礎上去“競房價”，而使房價降低，這會造成中小戶型商品房并不便宜的事情。

　　——“限銷售對象”的做法，將給以后帶來麻煩。經濟適用房如何確定銷售對象的難題就是個前車之鑒。聯系此前的一些做法有人質疑：廣州的安居房、新社區(qū)已各自限定不同的銷售對象，今后是否又要另外限定“雙限雙競”的銷售對象？如何限定？這幾類銷售對象會否重疊？

　　——廣州目前規(guī)定，經濟適用房和新社區(qū)住房在取得房屋所有權證后，必須住滿兩年，才可上市出售。轉手時，產權人須按交易評估價格的1%繳納土地出讓金，或相當于土地出讓金的價款。對于24萬套的“雙限雙競”中小戶型，將來如何轉手，社會各界在期待有關方面是如何解決這一難題的。

　　——前段日子，廣州一“限房價”地塊定為6000元/平方米，有人對此質疑：限在這價位依據是什么？是依據經濟增長速度、收入增長速度、基準地價、基準房價，還是依據居民心理承受能力？有媒體指出，這一系列的問題，會在不同于“國六條”實施細則所指的“應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位”的“雙限雙競”中不斷出現。因為一旦政府介入市場的定價，就可能面臨“政府主導”與“市場主導”的矛盾，市場的波動可能因政府干預而引發(fā)，能否解決好這個矛盾，直接關系到調控效果。上述議論，反映了這次以掛牌方式“雙限雙競”確定開發(fā)建設單位，與“國六條”實施細則以招標方式“雙限雙競”確定開發(fā)建設單位，在兩方面存在的不一致而引發(fā)人們的思考：其一是“以掛牌方式確定開發(fā)建設單位”；其二是提出限房價是指：“該地塊所建房屋的最高銷售價格是根據競買人報出有效最高售房價格的平均值制訂。該最高售房價格是出讓合同的條款之一。”提出競房價是指：“在剔除自報房價中的最高報價以及明顯偏離市場價格的報價之后，計算所剩余的競買人有效自報房屋最高售價的平均價格，并將該平均價格確定為最高售房價格。如全部報價均明顯偏離市場價格的，則市政府確定最高售房價格。凡認可該售房最高價格的競買人，均可繼續(xù)參與第二輪競地價程序。”

　　政府在市場經濟中的職能，主要是行使提高效率、增進公平以及促進宏觀經濟的穩(wěn)定與增長。國家這次調控房地產市場，提出要“滿足廣大群眾的基本住房消費需求”，“要重點發(fā)展?jié)M足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”，“要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應”，“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位”，目標是要大比重建設中小戶型的低造價住房，解決廣大中低收入家庭住房問題。

　　這次宏觀調控房地產市場，確定住房這種商品必須接受市場基本規(guī)律約束。“國六條”實施細則采用招標方式在“限房價”的基礎上去“競地價、競房價”，是完全通過市場競爭的做法，使商品房的開發(fā)建設實現物美價廉，讓中低收入家庭買得起又住得起房，而不用在“雙限雙競”上，增加“限銷售對象”做法，使之要像廉租房和經濟適用房那樣，嚴格控制銷售和租賃——雖然這樣做實際效果并不理想而問題多多。

　　“應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法”；“以招標方式確定開發(fā)建設單位”，這是“國六條”實施房地產宏觀調控細則中，兩個緊密相連而極其重要的規(guī)定。

　　這兩個規(guī)定能避免目前拍賣、掛牌出讓土地使用權中“出價高者得”，而導致拍出天價地塊拉高房價的問題，或房價居高不下，不能實現用市場的辦法大比重建設中小戶型低造價住房的目標。

　　在存在不完全競爭問題時，市場不能有效率地配置資源，會導致價格高于成本。“限房價”去“競房價”并采用招標方式，這意味著土地出讓方式，從最高應價者得，變成也看競房價低的情況，相對拍賣、掛牌出讓土地方式的最高應價者得，房價隨之上漲而言，采用招標方式“限房價”去“競地價、競房價”，把地價與房價捆綁一起，作為土地出讓競價指標，使房價下降與地價上漲分離的這種做法，能終結目前房價異常上漲，究竟是地還是房的價格上漲而引起的爭論。這無疑是能促進開發(fā)商提高開發(fā)水平、降低經營成本的革命性變革，是一項讓中低收入家庭買得起又住得起房的重要舉措。

　　采用招標方式去“限房價”去“競房價”，競房價時不是價高者得，怎樣防止因惡性競爭而影響商品房質量呢？這是在標底設置上實行根據地價、建安成本、企業(yè)管理費用和稅費等這些有數可查的組成情況，確定“合理低價中標”底線。

　　在完全競爭條件下，一個企業(yè)必須找出成本最低的生產方法，有效率地使用勞動、土地和其他要素，采用最有效的技術和最少量的投入來生產，否則，它就會陷于虧損，從而被市場淘汰。

　　什么時候才能實行中低價位、中小套型普通商品住房“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位”，使房價定在邊際成本上呢？社會各界在密切關注著。