心態(tài)分析：

　　買(mǎi)賣(mài)雙方心理暗戰(zhàn)

　　賣(mài)家：

　　對(duì)價(jià)格處于猶豫、摸索之中，多運(yùn)用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、打折等營(yíng)銷(xiāo)策略。

　　如某知名開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)定價(jià)也是6000~8000元/平方米，幅度之大表明發(fā)展商想根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)再調(diào)整價(jià)格。不過(guò)，有房地產(chǎn)業(yè)人士表示，發(fā)展商也頗有力挺樓價(jià)的態(tài)勢(shì)，希望在節(jié)后仍有調(diào)節(jié)余地；也有部分開(kāi)發(fā)商，由于后續(xù)開(kāi)發(fā)量不多，因此適當(dāng)保留貨量，以保持明年有持續(xù)平穩(wěn)的收入。

　　行內(nèi)人士評(píng)論認(rèn)為，一些資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力較強(qiáng)的發(fā)展商，完全沒(méi)有后續(xù)供貨壓力，而且經(jīng)驗(yàn)老到，定價(jià)比較穩(wěn)；中小型開(kāi)發(fā)商則小推小賣(mài)，試探市場(chǎng)，不過(guò)他們心態(tài)仍比較樂(lè)觀，因此不會(huì)輕易調(diào)整價(jià)格。

　　買(mǎi)家：

　　市民們依然對(duì)廣州樓市有較高的關(guān)注度，卻因?yàn)閮r(jià)格高而無(wú)奈觀望；另外，政府出臺(tái)的五年中小戶(hù)型用地供應(yīng)政策，令他們相信以后貨量足，不怕開(kāi)發(fā)商抬價(jià)。

　　但具體分析可發(fā)現(xiàn)，大部分規(guī)劃的區(qū)域都不在市中心，而是會(huì)逐步往外圍擴(kuò)散，消費(fèi)者須理解規(guī)劃的“潛含義”；而且對(duì)有迫切需求的消費(fèi)者而言，對(duì)樓價(jià)盲目樂(lè)觀是不實(shí)際的。

　　珠江恒昌市場(chǎng)研究人員表示，從這次黃金周的膠著來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的超前意識(shí)足夠，但其區(qū)位價(jià)值觀念似乎沒(méi)有傳遞到消費(fèi)者心目中。大多數(shù)消費(fèi)者難以放棄對(duì)市中心的“情結(jié)”，中心城區(qū)供不應(yīng)求，樓價(jià)高居不下；外圍供貨充足，但因被認(rèn)為價(jià)格偏高而交投冷淡。

　　深度分析：

　　金九銀十成色不足

　　總體分析：金九銀十成色不足，房?jī)r(jià)高企積壓成交意愿，供求博弈延續(xù)觀望態(tài)勢(shì)。

　　總體上，“十一”黃金月(9月1日～10月7日)的廣州住宅市場(chǎng)擺脫了7、8月份的冷淡，人氣大幅提升，但房?jī)r(jià)漲幅較大，成交略顯平淡，總體表現(xiàn)可概括為：消費(fèi)者需求真實(shí)，發(fā)展商出貨意愿有所增強(qiáng)，但雙方對(duì)后市預(yù)期分歧明顯；房?jī)r(jià)猛漲與消費(fèi)者承受力出現(xiàn)脫節(jié)，產(chǎn)品供應(yīng)與主力需求亦有錯(cuò)位；熱點(diǎn)樓盤(pán)分散在各城區(qū)，熱盤(pán)極熱、冷盤(pán)極冷。

　　房?jī)r(jià)整體高于“五一”黃金月

　　今年廣州房?jī)r(jià)繼續(xù)了2004年以來(lái)的上漲趨勢(shì)，2006年前三季度住宅成交均價(jià)達(dá)6218元/平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)24%，為近年最大的升幅；7、8月份，受“國(guó)十五條”和廣州市政府一系列政策抑制，增速放緩，而且在外圍區(qū)域成交量比重增大的影響下，均價(jià)一度出現(xiàn)高位回落。

　　進(jìn)入“十一”黃金月，房?jī)r(jià)再次攀升，據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，在售產(chǎn)品價(jià)格整體高于“五一”黃金月，而且“五一”最主流價(jià)格區(qū)間是7000元~7999元/平方米，“十一”已躍升至8000元~8999元/平方米，升幅在10%左右。

　　36～40歲購(gòu)房者比例上升

　　六成以上主流購(gòu)房者為二次或多次置業(yè)。與“五一”期間成交客戶(hù)年齡相比，最主流的36～40歲年齡段客戶(hù)比例由22%上升至37%。這部分消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求也已從滿(mǎn)足基本居住功能向追求舒適度、居住品質(zhì)升級(jí)，尤其是多次置業(yè)的高端消費(fèi)者對(duì)別墅、洋房、復(fù)式、觀景露臺(tái)等個(gè)性化產(chǎn)品認(rèn)同度較高。同時(shí)，在“9070”等政策影響下，期待經(jīng)濟(jì)型住宅的首次置業(yè)者出現(xiàn)了典型的觀望情緒。