中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)、商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟在北京世紀(jì)金源酒店聯(lián)合發(fā)布《2006中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的走向及存在的問(wèn)題作了闡述。報(bào)告指出，2005年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)依然保持快速發(fā)展的勢(shì)頭，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額接近2000億元，增長(zhǎng)率為16%。2006年商業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)增長(zhǎng)。報(bào)告同時(shí)援引國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字稱(chēng)，截至2005年底，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積達(dá)到3872萬(wàn)平方米，同比增加23.2%。對(duì)此，商務(wù)部有關(guān)負(fù)責(zé)人多次表示，部分城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目空置情況嚴(yán)重。

　　商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)蟄伏?

　　今年以來(lái)，隨著國(guó)家宏觀政策對(duì)住宅市場(chǎng)的大力調(diào)控與整治，房地產(chǎn)行業(yè)的資本大軍大量涌入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的不斷升溫，商業(yè)地產(chǎn)面臨的問(wèn)題日益顯露。世博控股集團(tuán)董事長(zhǎng)金錫順女士日前接受記者采訪時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)在飛速發(fā)展的同時(shí)，也面臨著空置嚴(yán)重、模仿抄襲、業(yè)態(tài)重復(fù)、經(jīng)營(yíng)管理不力等諸多危機(jī)，目前，差異化的市場(chǎng)定位將成為商業(yè)地產(chǎn)突圍的關(guān)鍵。

　　“一些城市中心地區(qū)的‘商場(chǎng)扎堆’，確實(shí)帶來(lái)了商家‘貼身肉搏’惡性競(jìng)爭(zhēng)、商場(chǎng)銷(xiāo)售額下降和零售商撤市等后果。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平深表憂(yōu)慮。

　　商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的模仿、抄襲現(xiàn)象導(dǎo)致項(xiàng)目缺乏特色，并造成了商圈功能的重復(fù)，使得競(jìng)爭(zhēng)惡性化。同時(shí)，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式是引起經(jīng)營(yíng)混亂、進(jìn)而帶來(lái)危機(jī)的重要因素。

　　易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)丁祖昱認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中彼此都是投資者，大家都關(guān)心把物業(yè)轉(zhuǎn)讓給下一家以獲得差價(jià)，過(guò)于追求短期利益。“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的后果是開(kāi)發(fā)商無(wú)法控制科學(xué)的業(yè)態(tài)配比，無(wú)權(quán)對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，進(jìn)而使得整個(gè)商鋪發(fā)展方向失控，有可能導(dǎo)致許多賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)混亂、經(jīng)營(yíng)惡化，更不利于商業(yè)氛圍的培育。

　　世博控股集團(tuán)董事長(zhǎng)金錫順女士認(rèn)為，落后的開(kāi)發(fā)理念、運(yùn)營(yíng)管理模式、缺少深入的市場(chǎng)需求研究與準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)的主要原因。正是看到了這些危機(jī)，世博控股在開(kāi)發(fā)京西四季青橋畔旗艦性項(xiàng)目馬奈草地時(shí)，深入分析了京西地區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，精心研究了京西數(shù)百萬(wàn)高知人群對(duì)于高端消費(fèi)的旺盛需求，從而打造了全新運(yùn)營(yíng)管理模式的國(guó)內(nèi)首家文化情境商業(yè)，從規(guī)劃、建筑、業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)模式等方面都在探索突破性的創(chuàng)新。

　　差異化定位謀求突圍

　　隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商業(yè)地產(chǎn)商機(jī)與危機(jī)并存，差異化定位已經(jīng)成為趨利避害的法寶。

　　最近，由世博控股集團(tuán)推出的馬奈草地項(xiàng)目已在客戶(hù)定位上尋找差異化的突圍策略。馬奈草地所處的京西地區(qū)的商業(yè)絕大多數(shù)為百貨商場(chǎng)、中低檔餐飲，高端商業(yè)供給嚴(yán)重缺失。為了彌補(bǔ)這一市場(chǎng)空白，馬奈草地定位為高端文化情景商業(yè)，旨在為高端人士提供集餐飲、休閑、娛樂(lè)、康體為一體的一站式體驗(yàn)商業(yè)配套。據(jù)世博控股集團(tuán)董事長(zhǎng)金錫順女士表示，這種基于客戶(hù)群差異化的高端定位具體表現(xiàn)在業(yè)態(tài)、自然環(huán)境、建筑設(shè)計(jì)、消費(fèi)環(huán)境等方面。在業(yè)態(tài)上，馬奈草地集中了極致西餐、咖啡書(shū)苑、藝術(shù)展品等業(yè)態(tài)。同時(shí)，馬奈草地位于500畝的城市綠地之中，有著優(yōu)美的自然環(huán)境。此外，建筑設(shè)計(jì)上洋溢著厚重的文化氣息。值得一提的是，在消費(fèi)環(huán)境的營(yíng)造上，馬奈草地不僅強(qiáng)調(diào)室內(nèi)的幽雅、浪漫、經(jīng)典，還為消費(fèi)者奉獻(xiàn)草地音樂(lè)會(huì)、名家講堂等文化活動(dòng)。

　　馬奈草地準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位受到了眾多品牌商家的追捧。在近期召開(kāi)的招商會(huì)上，圣淘沙的代表表示：“我之所以看好馬奈草地，不僅是因?yàn)榭春眠@個(gè)項(xiàng)目的尊貴地段以及京西巨大的消費(fèi)力，以及馬奈草地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，更主要的是因?yàn)轳R奈草地高端文化情景商業(yè)的差異化定位，在商業(yè)定位上非常準(zhǔn)確。這些讓投資者有信心，能夠確保商場(chǎng)的永續(xù)經(jīng)營(yíng)和廣闊的盈利空間。”

　　編輯/曉華