編者按：

　　為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院37號(hào)文，廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國(guó)土與房管局發(fā)布公告，掛牌出讓位于廣州科學(xué)城的兩塊居住用地，明確要求“套型建筑面積90平方米以下住宅面積占總開發(fā)建筑面積90%以上，90平方米以下商品房銷售最高限價(jià)為6000元/平方米”。廣州在全國(guó)率先實(shí)施了“雙限”政策，這一創(chuàng)新措施也引發(fā)了反響。為此，廣州市社會(huì)科學(xué)聯(lián)合會(huì)于8月17日，邀請(qǐng)了廣州地區(qū)部分專家學(xué)者，舉辦了以“廣州樓市實(shí)施‘雙限’政策及其影響”為主題的學(xué)術(shù)沙龍。以下是專家學(xué)者的發(fā)言摘要。

　　一、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

　　談錦釗(廣州市社會(huì)科學(xué)院研究員)：我們實(shí)地考察過(guò)科學(xué)城KXC-H3和H4這兩個(gè)地塊，這兩個(gè)地塊地處科學(xué)城的中心地段，是將來(lái)地鐵兩條線匯聚之地，占據(jù)了很好的位置，相當(dāng)于新區(qū)的核心，將來(lái)地鐵、廣場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施完備。其緊鄰的樓盤“林語(yǔ)山莊”，它的高層洋房售價(jià)一般為5700元/平方米，最高價(jià)6200元/平方米，而別墅售價(jià)則為7000多元/平方米。“林語(yǔ)山莊”旁是“萬(wàn)科城”，其洋房售價(jià)8000元/平方米起，別墅售價(jià)大概10000元/平方米。另外我們也看了鳳凰城。鳳凰城的早期高層約為6700元/平方米，別墅10000~11000元/平方米，在西邊有在建區(qū)域，大概5000多元/每平方米，鳳凰城的均價(jià)已到6000元/平方米以上。鳳凰城地處增城，不在廣州市區(qū)，另外沒有地鐵交通。

　　二、“限價(jià)”不是“定價(jià)”

　　阮曉波(廣州市社會(huì)科學(xué)院副研究員)：第一，從這個(gè)限價(jià)可以看出政府很重視房?jī)r(jià)問(wèn)題。第二，爭(zhēng)議的問(wèn)題出現(xiàn)在對(duì)概念的理解上。政府定的是最高限價(jià)，是把所有的價(jià)格整個(gè)地往下面壓，必須以6000元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)往下延伸。這是一個(gè)限價(jià)，不是定價(jià)，不是說(shuō)所有房子都賣6000元/平方米。第三，6000元/平方米是限價(jià)，不是均價(jià)，如果是均價(jià)的話，最高價(jià)格就有很大的上浮空間。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，以4000元/平方米為均價(jià)的樓盤，最高價(jià)也差不多是6000元/平方米，所以6000元/平方米最高價(jià)與4000元/平方米均價(jià)沒有根本的沖突。實(shí)際上，目前廣州東至增城鳳凰城，西至科學(xué)城一帶，根據(jù)不同的地段、環(huán)境，幅度從10000元/平方米至4000多元/平方米階梯式遞減，4000多元/平方米的地域很少。地方限價(jià)完全是貫徹國(guó)務(wù)院的要求，廣州市政府的措施與市民的利益，實(shí)際上是完全一致的。它提出了最高限價(jià)，延緩了房?jī)r(jià)的快速上漲。

　　方建國(guó)(中山大學(xué)副教授)：限價(jià)是定最高價(jià)，不是定均價(jià)。實(shí)際上定最高價(jià)，除了最好的房子以外，起碼還有一半房子低于最高價(jià)發(fā)售，但如果定的是均價(jià)，那么開發(fā)商的價(jià)格余地就很大。在限價(jià)的時(shí)候還有另一個(gè)信號(hào)，就是限價(jià)的同時(shí)限制了政府的土地收益。限價(jià)以后為了盈利，開發(fā)商肯定會(huì)想辦法壓低土地價(jià)格。過(guò)去人們常常說(shuō)是官商勾結(jié)，就是政府和開發(fā)商獲益，市民沒有利益轉(zhuǎn)移，所以很多人要求多蓋經(jīng)濟(jì)適用房。而現(xiàn)在是把收益轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。這也表明了政府在宏觀調(diào)控中也放棄了自己的部分收益，把這些收益回饋給社會(huì)，體現(xiàn)了公平、效率、平衡的信號(hào)。我不同意限價(jià)不如限利潤(rùn)的說(shuō)法。因?yàn)槔麧?rùn)與成本有關(guān)系，每個(gè)樓盤的成本是沒有辦法算的，所以限利潤(rùn)是不可取的，它其實(shí)是給開發(fā)商開的一個(gè)借口。

　　三、“雙限”政策顯示國(guó)家要加大調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度

　　方建國(guó)：地方政府出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)的細(xì)則，也是對(duì)國(guó)家從2004年開始實(shí)施的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的具體細(xì)化。2004年國(guó)家把房地產(chǎn)作為調(diào)控重點(diǎn)以后，出臺(tái)了很多政策；這些政策都是柔性的，沒有具體要求地方政府做哪些事情。但是每調(diào)控一次，房地產(chǎn)價(jià)格就漲一次，這個(gè)顯然是與中央調(diào)控的初衷相違背的。調(diào)控的起點(diǎn)是121號(hào)文件。央行對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的金融現(xiàn)象感到擔(dān)憂，大量的資金注入房地產(chǎn)行業(yè)，而且房地產(chǎn)行業(yè)有很多不良的現(xiàn)象。還有一個(gè)是人民幣本幣升值的問(wèn)題。在世界各地來(lái)看，本幣升值都會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，這是中央政府非常擔(dān)心的，但是地方政府不管這一塊。所以從2004年調(diào)控到現(xiàn)在，這個(gè)政策一直不奏效?，F(xiàn)在中央堅(jiān)決地要調(diào)控房?jī)r(jià)，采取限價(jià)這樣的政策。但是這個(gè)政策需要地方政府來(lái)具體執(zhí)行。其實(shí)宏觀調(diào)控是中央給出政策，地方政府根據(jù)自己的情況具體執(zhí)行。廣州這一次的“雙限”是一次嘗試，因?yàn)槲覀兡贸龅牡貕K面積太小。但信號(hào)很明確，就是政府決定調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，要調(diào)低價(jià)格。中國(guó)是中央權(quán)力比較大的國(guó)家，完全可以做到這一點(diǎn)──什么時(shí)候需要停止?jié)q價(jià)就一定得停下來(lái)。我認(rèn)為“雙限”政策未來(lái)的覆蓋面應(yīng)該加大，比方說(shuō)出讓土地里面有70%實(shí)行“雙限”，覆蓋面增大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響才會(huì)加大，否則價(jià)格還是由開發(fā)商來(lái)控制。我們有70%是雙限，部分單限，還有一些是保障性住房體系，這三者占了百分之七八十，剩下的空間留給開發(fā)商。一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)要多樣化，另一方面高收入者還是可以購(gòu)買更好的房子。

　　李江濤(廣州市社會(huì)科學(xué)院院長(zhǎng)、研究員)：按照市場(chǎng)的原則，房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)不斷增大的需求，加大供求量就可以了，但現(xiàn)在問(wèn)題不在這里?，F(xiàn)在的情況是，很多人并不真正需要房子，而是為了房子的升值，為了投資而購(gòu)買房子，這就讓很多資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果政府這次不實(shí)施調(diào)控，任由市場(chǎng)自由發(fā)展的話，最后的結(jié)果肯定是房?jī)r(jià)不斷地往上升。這不是普通老百姓能否買得起房子的問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)泡沫越來(lái)越大，一旦破滅后果不堪設(shè)想。國(guó)家實(shí)施“雙限”政策實(shí)際上阻止了部分投資分子，讓真正的需求凸顯出來(lái)。

　　黃石鼎(廣州市社會(huì)科學(xué)院研究員)：平抑房?jī)r(jià)，也就是減緩、控制房地產(chǎn)價(jià)格的飆升。這兩年我們房?jī)r(jià)的增幅到了不可控制的局面，經(jīng)濟(jì)“泡沫”的累積威脅到了國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。平抑房?jī)r(jià)是對(duì)整個(gè)國(guó)家城市發(fā)展階段的總體評(píng)估后作出的決策。未來(lái)十年內(nèi)，有幾億農(nóng)民要轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?，他們需要大量的住房，這時(shí)候如果城市的住房?jī)r(jià)格過(guò)高的話，那我們城市化付出的代價(jià)、所需要的成本就非常巨大，這樣就會(huì)帶來(lái)難以估量的嚴(yán)重后果。今年年初，國(guó)務(wù)院提出的新農(nóng)村建設(shè)，和5月份出臺(tái)的“國(guó)六條”，采取政策縮短城鄉(xiāng)差距，使得農(nóng)村的農(nóng)民向城市的轉(zhuǎn)移更為順暢。從這個(gè)角度來(lái)看，平抑房?jī)r(jià)就不僅僅是經(jīng)濟(jì)上的政策，還是政治上的政策，是關(guān)系到我國(guó)長(zhǎng)治久安和整個(gè)國(guó)家城市化進(jìn)程以及可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。

　　四、解決住房問(wèn)題應(yīng)多樣化

　　蔡穗聲(蔡穗聲博客,蔡穗聲新聞,蔡穗聲說(shuō)吧)(廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng))：我國(guó)目前社會(huì)保障制度還沒有很好地建立起來(lái)，所有人都被趕到市場(chǎng)上。1998年房改以后，國(guó)家應(yīng)該重新明確住房問(wèn)題，應(yīng)該有制度安排。對(duì)應(yīng)中國(guó)城鎮(zhèn)居民收入的七個(gè)分組，我分成三個(gè)部分：最低收入的10%應(yīng)該通過(guò)廉租屋解決，低收入的10%加上中低收入的20%應(yīng)該用經(jīng)濟(jì)適用住房解決，然后中中收入和中上收入的40%人口鼓勵(lì)到社會(huì)上租賃或購(gòu)買房改房、二手房，最高收入的20%應(yīng)該進(jìn)入價(jià)格放開的市場(chǎng)、一手房市場(chǎng)。這樣分開以后，政府責(zé)任主要承擔(dān)的是40%人口，即10%廉租屋加上30%經(jīng)濟(jì)適用住房。我建議經(jīng)濟(jì)適用住房只租不售，最后中央出臺(tái)的政策是可租可售，實(shí)際上現(xiàn)在還沒有租的例子，都是售。

　　制度安排上有一個(gè)大的政策沒做好，那就是我們談到住房問(wèn)題，只講戶籍人口，根本不討論、不研究、不關(guān)心非戶籍人口，這是一個(gè)重大的制度缺陷。這個(gè)問(wèn)題不解決，永遠(yuǎn)都是個(gè)問(wèn)題。住房問(wèn)題的解決，老百姓的居住問(wèn)題，資源利用等等都要在制度安排以及分層政策措施中得到貫徹落實(shí)和消化。把收入低的人安排好了，整個(gè)社會(huì)輿論的壓力就沒那么大了。

　　黃石鼎：房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品應(yīng)該多樣化。我們采取“雙限”政策對(duì)壓低房?jī)r(jià)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，力度也許不夠，可能還要在產(chǎn)品的多樣化上面，尤其是廉價(jià)出租房方面，加強(qiáng)政策傾斜。目前在廣州，房屋出租市場(chǎng)大部分由農(nóng)民出租屋來(lái)承載，而城中村存在著很大的安全隱患，在出租屋方面還有很多文章可做。未來(lái)，除了廣州低收入階層的農(nóng)民工，還有農(nóng)民工的后代，他們?nèi)舾赡暌院笠灿性趶V州定居的問(wèn)題。這些群體都是未來(lái)廣州市住房需求的階層。如果我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有適合他們的產(chǎn)品，我們這個(gè)市場(chǎng)就會(huì)失衡。