觀點(diǎn)指數(shù) 年末將至，受房地產(chǎn)行業(yè)信用影響，物業(yè)服務(wù)企業(yè)股價(jià)持續(xù)低迷，企業(yè)上市進(jìn)程一度停滯。

同時(shí)，行業(yè)熱點(diǎn)亦由上市轉(zhuǎn)向收并購(gòu)，碧桂園服務(wù)擬2.1億元收購(gòu)財(cái)信地產(chǎn)集團(tuán)旗下物管平臺(tái)安徽誠(chéng)和；彩生活將出售其核心資產(chǎn)；康橋悅生活則擬收購(gòu)鼎峰物業(yè)51%股權(quán)，隨著大規(guī)模收并購(gòu)的加速，頭部企業(yè)馬太效應(yīng)正在加劇，未來(lái)將延續(xù)"強(qiáng)者恒強(qiáng)"的態(tài)勢(shì)。。

同時(shí)，獲得資本加持的物管企業(yè)亦頻繁進(jìn)行配股再融資，整體來(lái)看，頭部企業(yè)利用其品牌及資金優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步擴(kuò)大在資本市場(chǎng)上的影響力，結(jié)合年內(nèi)股價(jià)變動(dòng)來(lái)看，分化也將成為未來(lái)的主旋律。

政策方面，近期多地出臺(tái)或修訂物業(yè)管理規(guī)定，對(duì)行業(yè)進(jìn)行整治規(guī)范，深化完善物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制。如《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂通過(guò)；《廣西壯族自治區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》公開(kāi)征求意見(jiàn)；新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》開(kāi)始施行，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多省份針對(duì)物管行業(yè)進(jìn)一步規(guī)范管理程序。

受母公司流動(dòng)性壓制，物企股價(jià)萎靡

受房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性影響，10月一眾上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)股價(jià)持續(xù)萎靡。

恒生指數(shù)月內(nèi)上漲3.3%，滬深300上漲0.9%，觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的52家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均跌幅為-3.81%，整體跑輸大盤。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

具體來(lái)看，宋都服務(wù)領(lǐng)漲一眾物業(yè)股，漲幅達(dá)到37.96%，其次是燁星集團(tuán)及中海物業(yè)，漲幅分別為16.9%和8.36%，從企業(yè)屬性來(lái)看，前兩者均屬區(qū)域型小型物管企業(yè)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從盈利能力來(lái)看，盡管宋都服務(wù)及燁星集團(tuán)存在小公司的規(guī)模局限性，但專注區(qū)域的特性使其區(qū)域內(nèi)的業(yè)務(wù)容易產(chǎn)生區(qū)域協(xié)同，同時(shí)成本投入消耗量較少，盈利能力一般較為強(qiáng)勁，毛利率水平達(dá)到30%以上。

跌幅方面，彩生活股價(jià)下跌明顯，跌45.85%；佳兆業(yè)美好、恒大物業(yè)緊跟隨后，跌幅均超過(guò)20%。

從上述三家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的跌幅情況可以推斷，除了企業(yè)自身原因外，當(dāng)下資本市場(chǎng)亦正在重新審視物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展邏輯，包括企業(yè)的業(yè)績(jī)預(yù)期確定性、企業(yè)的服務(wù)差異化打造，以及關(guān)聯(lián)房企的波動(dòng)是否會(huì)影響到物企的可持續(xù)發(fā)展等。

以此邏輯來(lái)看，上述三只跌幅顯著的物業(yè)股基本在重新審視的范圍內(nèi)。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，碧桂園服務(wù)于9月末發(fā)公告稱，已與彩生活簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將收購(gòu)彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂(lè)控股的全部股權(quán)；佳兆業(yè)美好及恒大物業(yè)亦因近期母公司流動(dòng)性債務(wù)影響壓制，股價(jià)大幅度跳水。

去年以來(lái)物業(yè)股備受資本市場(chǎng)青睞。同時(shí)，今年上半年物業(yè)股的業(yè)績(jī)亦整體呈現(xiàn)高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但因近期缺乏短期催化劑，以及房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿化和流動(dòng)性預(yù)期，繼續(xù)影響著近期的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)情緒。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

將時(shí)間線拉長(zhǎng)來(lái)看，2021年1月至10月上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)股價(jià)漲幅領(lǐng)先的是和泓服務(wù)，年內(nèi)漲幅97.63%，其次是中海物業(yè)漲幅74.99%、濱江服務(wù)54.2%。跌幅方面，彩生活年內(nèi)領(lǐng)跌，跌幅達(dá)到59.4%，其次是恒大物業(yè)跌幅55.48%、卓越商企服務(wù)跌幅為48.77%。

不難看出，自身運(yùn)營(yíng)良好，外拓能力強(qiáng)的企業(yè)以及專注細(xì)分賽道的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在行業(yè)估值重塑的資本市場(chǎng)上，有著更好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，其股價(jià)整體變動(dòng)幅度較小甚至實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)上揚(yáng)。

盡管受房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的影響，大部分物業(yè)股出現(xiàn)較大幅度回調(diào)或下挫，但物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍具有可穿越經(jīng)濟(jì)周期的增長(zhǎng)模式以及輕資產(chǎn)、低杠桿的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，短期市場(chǎng)波動(dòng)不影響長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)向好。未來(lái)待房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境趨向平穩(wěn)后，物業(yè)服務(wù)板塊的估值有望修復(fù)。

大批招股書失效，上市潮遭遇冷凍期

截至2021年10月31日，目前在資本市場(chǎng)共計(jì)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)52家，包含滬深股市中4家物業(yè)服務(wù)企業(yè)。自7月物業(yè)服務(wù)企業(yè)迎來(lái)一波，上市潮便遭遇冷凍期。

截至月末，共計(jì)有27家物業(yè)服務(wù)企業(yè)遞交招股文件。而據(jù)港交所規(guī)定，遞交IPO資料后超過(guò)6個(gè)月未完成聆訊過(guò)程的企業(yè)顯示為失效，以此計(jì)算，本月預(yù)計(jì)有10家物業(yè)服務(wù)企業(yè)招股書失效。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

除去被收購(gòu)而中止上市進(jìn)程的富力物業(yè)，觀察失效招股書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在管面積規(guī)模均在1000萬(wàn)平方米至3000萬(wàn)平方米之間，主要物業(yè)管理業(yè)務(wù)類型均為住宅物業(yè)，大多為區(qū)域型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其規(guī)模優(yōu)勢(shì)并不顯著。

同時(shí)，觀點(diǎn)指數(shù)梳理年內(nèi)上市的11家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在管規(guī)模同樣多集中在1000萬(wàn)平方米至3000萬(wàn)平方米區(qū)間。觀察發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)多家成功沖擊上市的中小型物企都在選擇另辟蹊徑，跳出傳統(tǒng)業(yè)務(wù)發(fā)展圍籠，將著眼點(diǎn)放到住宅以外的非住宅物業(yè)領(lǐng)域，為自己打上了特色標(biāo)簽。

具體來(lái)看，年初上市的星盛商業(yè)為純商業(yè)服務(wù)、新希望服務(wù)是民生物業(yè)、越秀服務(wù)主打地鐵生意、朗詩(shī)綠色生活"綠色"概念，乃至11月登陸港股市場(chǎng)的京城加業(yè)"胡同生意"等等，無(wú)一不向資本市場(chǎng)講述自身的差異化發(fā)展戰(zhàn)略。

上述物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)切入細(xì)分賽道，貼上特色標(biāo)簽，從而增加了成功闖入港交所的勝算。

不過(guò)，可以看到當(dāng)中大部分物管企業(yè)仍以基礎(chǔ)住宅物業(yè)為主要業(yè)務(wù)形態(tài)，在成功登陸資本市場(chǎng)后，其股市整體表現(xiàn)亦相對(duì)疲軟。破發(fā)、成交量低迷、估值縮水等情況屢見(jiàn)不鮮，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股的期望與估值正在趨于理性。