明斯基時(shí)刻（Minsky Moment）是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家海曼·明斯基提出的資產(chǎn)價(jià)格崩潰的時(shí)刻，表示市場(chǎng)繁榮與衰退之間的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

簡(jiǎn)單地說(shuō)就是：

市場(chǎng)高速上行時(shí)，投資者大幅舉債擴(kuò)張，冒險(xiǎn)賭贏；這樣的日子長(zhǎng)了，債務(wù)就越來(lái)越多，直至到達(dá)一個(gè)臨界點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金不足以償還債務(wù)。而債權(quán)人看到了損失風(fēng)險(xiǎn)，加大力度收回其貸款，市場(chǎng)恐慌情緒放大，金融泡沫破裂，從而導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值的崩潰，陷入漫長(zhǎng)去杠桿周期。

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，隨著近期若干個(gè)大企業(yè)的暴雷，似乎在近期碰到了類(lèi)似的困境。

行業(yè)到了前所未有的困難時(shí)刻

政策最嚴(yán)的時(shí)刻：當(dāng)下是調(diào)控政策有史以來(lái)數(shù)量種類(lèi)最多最齊全的時(shí)候，限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限拍、限降、限融、限付，還有即將要出臺(tái)的房產(chǎn)稅，駱駝背上的稻草已經(jīng)到達(dá)了臨界點(diǎn)。

資金最緊的時(shí)刻：整個(gè)行業(yè)的融資總額下降30%以上，如果按全口徑算，可能遠(yuǎn)不止。各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)都在收緊頭寸，公開(kāi)市場(chǎng)債也很難發(fā)出。同時(shí)銷(xiāo)售回款下滑，按揭也沒(méi)額度，地方政府為防風(fēng)險(xiǎn)又嚴(yán)格監(jiān)管賬戶資金，甚至連工程款都不讓支付，現(xiàn)金流入基本枯竭，流出則是剛性，整個(gè)行業(yè)陷入資本擠兌的時(shí)刻。

銷(xiāo)售最差的時(shí)刻：政策在防止投資客入場(chǎng)的時(shí)候，也壓抑了很多正常的市場(chǎng)需求。今年以來(lái)，各地二手房的交易持續(xù)大幅度下滑，比如深圳不如年初的十分之一，上海不到年初的三分之一，絕大部分城市類(lèi)同。一手房的來(lái)訪量和成交量，也大幅下滑，甚至低于疫情最嚴(yán)重的月份。

信心最弱的時(shí)刻：由于暴雷的消息此起彼伏，不論是資本市場(chǎng)、銷(xiāo)售市場(chǎng)還是開(kāi)發(fā)商們自己，都到了信心最脆弱的時(shí)刻，由此帶來(lái)的不僅國(guó)內(nèi)資金，還有大量香港的海外資金，都全面撤出地產(chǎn)行業(yè)避險(xiǎn)；大量的客戶都猶豫觀望，擔(dān)心自己買(mǎi)的房踩雷；開(kāi)發(fā)商們則全面收緊現(xiàn)金，盤(pán)算這樣的日子還能活多久。

土地流拍最多的時(shí)刻：在第二次集中土拍的城市中，流拍率50%的比比皆是，有些第一次集中供地火熱的城市，剔除政府平臺(tái)拿的地后，流拍率高達(dá)80%以上，某個(gè)城市甚至達(dá)到100%流拍。一是地價(jià)沒(méi)有下降，二是開(kāi)發(fā)商兜里沒(méi)錢(qián)，三是確實(shí)對(duì)市場(chǎng)心里沒(méi)底。

在這些因素的集中影響下，房地產(chǎn)陷入兩個(gè)雙殺的局面：一個(gè)是銷(xiāo)售市場(chǎng)的量?jī)r(jià)雙殺，另一個(gè)是資本市場(chǎng)的股債雙殺。

明斯基時(shí)刻會(huì)不會(huì)到來(lái)？

這段時(shí)間聽(tīng)得最多的消息就是某某開(kāi)發(fā)商又暴雷了，某某公司又裁員了，某某項(xiàng)目又大幅降價(jià)了，某某城市又出新監(jiān)管政策了，某某金融機(jī)構(gòu)又全面停止地產(chǎn)業(yè)務(wù)了，反正沒(méi)啥好消息。

行業(yè)似乎因?yàn)槟硯讉€(gè)大開(kāi)發(fā)商的倒下，而產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，落到一個(gè)螺旋式下降的通道當(dāng)中，一張短期債務(wù)集中到期的表，仿佛變成一張長(zhǎng)長(zhǎng)的行刑名單，風(fēng)雨飄搖，秋風(fēng)蕭瑟。

出來(lái)混總是要還的，確實(shí)某些企業(yè)的負(fù)債率太高了，甚至整個(gè)行業(yè)的債務(wù)杠桿也偏高了，在過(guò)去高速發(fā)展的階段，是有杠桿紅利，但是在長(zhǎng)周期下，債務(wù)成本要超過(guò)收益了，明斯基時(shí)刻臨界點(diǎn)到了。

行業(yè)去杠桿的決策從長(zhǎng)期看、全局看，一定是對(duì)的，能為行業(yè)未來(lái)穩(wěn)健發(fā)展打下基礎(chǔ)，對(duì)長(zhǎng)期主義的企業(yè)是有利的。杠桿晚降不如早降，被動(dòng)不如主動(dòng)，趁行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有集聚到不得不爆的時(shí)候，主動(dòng)系統(tǒng)地進(jìn)行調(diào)整，才能平穩(wěn)有序地降落。

現(xiàn)在的問(wèn)題只是去杠桿的速度稍微快了點(diǎn)，原本計(jì)劃分三年平穩(wěn)降，是各機(jī)構(gòu)執(zhí)行力度偏強(qiáng)了些。但決策部門(mén)始終在緊盯市場(chǎng)，及時(shí)收集各類(lèi)信息，一定觀察到這些現(xiàn)象，央行今天也重申了要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

所以中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的明斯基時(shí)刻還不會(huì)到來(lái)！雖然到了臨界點(diǎn)，但是與次貸危機(jī)不同，這是政府出手在做預(yù)先的、主動(dòng)的調(diào)控，哪怕現(xiàn)在節(jié)奏是快了點(diǎn)，也是隨時(shí)可以調(diào)整。

我們要牢記中央指示的：房住不炒，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。房?jī)r(jià)大起不是穩(wěn)，大跌也不是穩(wěn)，只有平穩(wěn)發(fā)展，才能既不擠占發(fā)展資源，又不拖GDP后腿，才能持續(xù)改善居民居住水平，為實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義基本現(xiàn)代化做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

而且中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)也還沒(méi)有到積重難返的地步，作為一個(gè)衣食住行的基本行業(yè)，并沒(méi)有想象中的那么暴利，基本上是一個(gè)來(lái)料加工的行業(yè)。整個(gè)行業(yè)的大公司全部都上市了，但加在一起，不如一支煙，也不如一瓶酒。整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)相加，不如中國(guó)煙草，整個(gè)行業(yè)的市值相加，不如中國(guó)茅臺(tái)。

具體出什么政策我們不知道，什么時(shí)間出我們也不知道，我們只要明白政策的底層邏輯：地產(chǎn)要穩(wěn)，而不是行業(yè)不要了，房?jī)r(jià)過(guò)高了要調(diào)控，房?jī)r(jià)跌多了也要調(diào)控，用時(shí)間換空間，逐步平穩(wěn)地去杠桿，控制金融風(fēng)險(xiǎn)。

我們期待降杠桿的速度能夠稍微放慢一些，能讓行業(yè)有個(gè)喘息糾錯(cuò)的機(jī)會(huì)；期待按揭的口子能夠稍微放松一些，不要錯(cuò)傷一些剛需和首改的客戶，很多二手房的客戶是純剛需，賣(mài)方則是首改；期待對(duì)企業(yè)也能像對(duì)城市一樣，分類(lèi)施策，而不一刀切，不會(huì)一人生病，全行業(yè)吃藥。如是，可能更有利于行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

其實(shí)政府的調(diào)控已經(jīng)是溫柔的，遠(yuǎn)不如市場(chǎng)的調(diào)控那么慘烈。近的看次貸危機(jī)，遠(yuǎn)的看香港幾次的地產(chǎn)震蕩，就知道市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整時(shí)的沖擊波有多大，就能明白為什么香港那些優(yōu)秀的企業(yè)能夠活下來(lái)，他們持續(xù)地保持危機(jī)意識(shí)，堅(jiān)守極低的負(fù)債率。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)還是太年輕，見(jiàn)過(guò)的大風(fēng)大浪太少，吃一塹方能長(zhǎng)一智。

未來(lái)的路到底在何方？

明斯基時(shí)刻可能不會(huì)來(lái)臨，并不意味著就太平無(wú)事了，主動(dòng)擠泡沫也會(huì)是一個(gè)痛苦的過(guò)程，黎明前的黑暗才是最暗，跑不贏老虎，但是一定要跑贏隔壁的老王。

地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)在的，但是企業(yè)不一定會(huì)在，但企業(yè)更重要的不是期待政策，而是要關(guān)注自身的風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)認(rèn)真真降杠桿，踏踏實(shí)實(shí)搞經(jīng)營(yíng)。買(mǎi)地不要賭，不要有過(guò)高的預(yù)期。

首先，想辦法活下去，全力以赴降杠桿，儲(chǔ)存現(xiàn)金過(guò)冬。雖說(shuō)明天很美好，行業(yè)經(jīng)過(guò)洗禮會(huì)更平穩(wěn)，但是至暗的時(shí)刻還沒(méi)有到來(lái)。從收集信息到?jīng)Q策要一段時(shí)間，從實(shí)施政策到出效果也要一段時(shí)間，后面的這一段時(shí)間，一定會(huì)比現(xiàn)在更艱難，總有一部分企業(yè)會(huì)為過(guò)去的擴(kuò)張買(mǎi)單，這也是規(guī)律，任何行業(yè)不可能百家都好。

其次，踏踏實(shí)實(shí)干好活。很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，聽(tīng)到很多同行在猜測(cè)政策會(huì)出什么，什么時(shí)候出，討論怎么降價(jià)打折，但很少聽(tīng)到有人討論怎么研究客戶、打造產(chǎn)品、提升服務(wù)。不要忘記，那才是我們安身立命的根本。天氣看一看就好，不用一直看，風(fēng)雨和陽(yáng)光都是規(guī)律，關(guān)鍵是要盯著客戶，埋頭干好活，耕好自己的一畝三分地。

修屋頂?shù)淖詈脮r(shí)刻是陽(yáng)光燦爛時(shí)，其次就是現(xiàn)在。優(yōu)秀的企業(yè)都是波瀾不驚的，沒(méi)有驚心動(dòng)魄的時(shí)刻，因?yàn)楣Ψ蛟谄綍r(shí)，好比職業(yè)高手與業(yè)余選手的差別，不在于一場(chǎng)球賽的輸贏，而是有穩(wěn)定的表現(xiàn)輸出。優(yōu)秀的軍隊(duì)也是如此，明成祖朱棣曾說(shuō)，優(yōu)秀的軍隊(duì)是沉默的，在戰(zhàn)場(chǎng)上砍殺聲，再無(wú)別音。功夫在詩(shī)外，修煉在平時(shí)，此時(shí)正是夯實(shí)內(nèi)部管理和提升自身能力的最佳時(shí)刻。

行至水窮處，坐看云起時(shí)

盛宴狂歡時(shí)，要居安思危，至暗絕望時(shí)，要胸懷陽(yáng)光。黑云壓城城欲摧，甲光向日金麟開(kāi)，只要尊重常識(shí)、敬畏規(guī)律、認(rèn)清本質(zhì)，則可內(nèi)心篤定，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

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